上海楼市:想快速买上房?“老司机”都是这么控制珍贵的现金流!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，资金问题，想知道现金流该如何控制会更好一些。

1.编制一份excel现金流量表，把每个月的收入项、支出项、余额项都记录在内，包括非常重要的还款期限，要保护好自己的羽毛；

2.大额支出尽量分摊，比如利用免息分期购买大件商品，安排不同月份支出不同款项，减少支出波动，免得总是准备一大笔现金应对集中支出；

3.设定余额红线，比如留30-50万应急，太少容易出状况，太多的话损失机会成本；

4.不仅要编制月度现金流量表，还要编制年度的，并做好未来5年内每年的收支预测，保证每一笔多出来的大额资金都有去处，并将现金流控制在合理水平；

5.利用丰富的信用工具、靠谱的朋友提供资金保护垫，很多时候，支持是相互的。

提问：曾叔您好，想请教一下预算350-400万，包含交易成本，目前在北新泾的新泾七八村或水城路虹桥路这里的虹日小区虹纺小区两块考虑，主要都是2室的，北新泾价格 要稍微便宜到30万-50万左右，自住加投资，您觉得哪个地块更好一些？如果不买这种老破小，买到徐泾是否更好？但生活可能没那么便利了，包括孩子上学，目前我们工作生活孩子上学都在长宁。

回答：徐泾不错的，但目前北新泾也正在势头上，考虑到总价比较低，所以两者差别其实并不大。如果是从投资角度考虑，可以是投住分离，投资和自住分开考虑。

提问：曾叔您好。五大新城的房子是不是还是靠地铁是首选，有人说靠地铁的二手房，地铁带来的红利已经用完了，周围发展也差不多了，升值空间没有了，保值还可以。新城选房子是地铁首选呢，还是离地铁几公里，周围空地多，还有一些想象空间的呢。自主+投资，主要是保值。

回答：买地铁旁的项目没什么问题，确定性更高，买周边空地的，一定不能盲目，否则周边的配套很有可能需要很久才能兑现。

提问： 曾叔，我们在思考一个问题，想听听你的想法。假设一套1200 左右的100平三房，未来有一定成长，譬如，很多年后成长成1900，同时另一套1700左右的140平三房成长成3000（假设和小的同比例），无本质区块差异。  在思考两套房子将来的竞争力，我有了以下的纠结，  1） 具有1900购买力的人群，是否甘愿住100平3房（感觉尺度感比较拥挤）  2） 当总价超过2000、到达3000，会否导致购买力乏力，流动性差隐患。  从目前当下眼光来看，两个都是还不错的产品。只是考虑到将来，我有点分不清，该如何选择，可否多点分享你的想法  谢谢！

回答：（1）具有1900购买力的人群，很多人其实买的是地段，你去看看前滩的户型，20万每平但是户型真的很一般，居住舒适感很差，但地段和周边资源是真好，很多人买的是这个。 （2）总价超过2000万逼近3000万，这部分的购买力未来会越来越多，因为对于老上海人而言，以一换一的话，压力其实也还好。

提问： 曾叔你好，我五年前在青浦华新买的11年的次新房，60平的一室户，由于那边一直没有地铁出行不方便，所以一直租房子住，这次想换到莘庄，但是莘庄只有94年左右老小区，不知道华新会不会因为大虹桥而发展起来、另外莘庄的老破小还能入手吗，主要是为了自住，也希望可以跟得上整个上海的平均涨幅

回答：华新想要起来，还是需要比较长的时间的，莘庄的潜力会大一点，老破小随着其他区域的涨幅，也会有点起势。

提问：曾叔，我 在思考一个方案。 我目前住万科翡翠，17年网签到明年初满5年了。 那么如果我卖了现在居住的，按照新政有67分，现金1000多万。  而今年开始到后年，前滩陆续会来多个楼盘。 这个分数是否有机会入围摇号？？？ 如果购买，我肯定倾向于7成买大面积，尽量避开高认购户型段。 从概率学上，如果每次入围。参与4次都不中的概率不到1%  对目前前滩激烈程度没有概念。  唯一风险是张江科学城24年陆续建设完，是否会追赶前滩，有点犹豫

回答：万科翡翠是你唯一住房吗？如果是唯一住房的话，其实是合适的，因为万科翡翠的地段也是很不错的，从居住看，万科翡翠户型也远远好于前滩，后期依然有涨幅，不建议用一种大的确定性去博取小的概率性。

提问： 曾叔，新房可能还有1～2年才开盘，现在卖了二手会有很长一段时间真空期，现在就是不确定后面二手房在正政策的驱动下是否会下跌？华泾板块因为涨过一波了，所以您还是建议不要空仓吗？

回答：现在这个阶段能不能卖二手房，主要取决于你的二手房的地段和品质，如果是没有学区地段一般，可以抛了去摇一摇新盘，不管是哪个区域，一定要注意空仓期不能太长，3个月内没有摇到新盘，建议考虑其他二手房。

提问：曾叔， 一直关注你们的环沪，昆山或者太仓（人才编码）就有购房资格，单价2.3万。但是二套有贷款首付8成，要180万。还有就是宁波有购房资格，无房户，但是要限售5年（）产证后，相当于要8年，觉得投资期限有点受不了。价格3万，首付6成，也是差不多180万。按照同样180万首付，太仓花桥是否比宁波更加有投资价值?  8成首付投资感觉太高了。  首付180万也还差几十万，自住先上海房子比较小，无贷款约240万。不知道能抵押多少

回答：1、180万的总价在宁波其实也买不了什么好的房子了，从预算看有点小了，建议换城市，也没必要一个地方很纠结。中国城市那么多。 2、建议先处理上海的房产，然后再把钱去买入外部城市，这样的话从杠杆上看就会好一点。

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