上海楼市:迷茫该买怎样的房子?又如何买?内行人掏心窝的经验!

来源：房产装修家居资讯时间：2021-02-03 13:55

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，我94年，单身。手上有闲钱可以随大流买买房子安定一下，但还不知道该买什么样的，到底是自住还是投资呢？就迷茫，能不能解惑下，感谢！

回答：买什么样的房子，其实真正的立意点，应该是你想从房子里获得什么？用来住，那就只要自己喜欢即可，即使再多人劝你不要买公寓不要买旅游房产，但凡事都顶不过“你喜欢”这三个字。

即使没有投资价值，你买在乡村买在小县城用来自住，也无可厚非。但自住需要筛选出房子的价值点排序，商业配套、学区，交通通勤、产业上班、医疗资源里面做个排序，优先去选择价值排序靠前的那个板块、那套房子。在这之后，再去考虑楼层户型朝向之类的事。至于风景和内部配套，可以放到后面的位置。所以才经常会有人不理解也不会梳理价值排序，靠着一时冲动买下以后住起来不舒服的房子。

但是，如果你把想房产作为增值的投资，就要付出等价的努力来获得增值的可能性。看房200套，多看区域规划，对比楼盘项目，自然就会慢慢有房产投资的感觉，也会慢慢掌握房产投资的价值理论。即使现在你没有钱，也可以看房看起来，新房二手时不时关注看几套，用脚步去丈量城市的区域和板块，很快在你的脑子里就会有城市、板块、房子的形象地图，对各个板块大致的优缺点有了解，也有了对好房子的主观判断力。

提问：请问曾叔，江桥投资前景如何？

回答：江桥前景不错的，它在大虹桥辐射区里面是属于我比较看好的板块。

提问：曾叔 1.北京中介说北京商住公寓过户就是3%的契税和印花税，请问有30-60%的土地增值税吗，中介说没有，能详细说一下吗，是中介骗我吗。2.反到北京中介费挺贵的，说是2.7%，不知道最低可以降到多少。

回答：土地增值税全国都收的，如果没有那估计是用过户公司或者做低差价来免除掉的，你自己问问细节。北京链家市场占比大，都是收3个点的，最多还价到2.7%。其实上海链家等很多中介费也是3个点。

提问：您好曾叔！夫妻上海户口，名下无房，贷款算二套房，现金流650w，因为不住在国内，想入手纯投资性质的房产，如何规划比较好？工作收入主要在国外，所以基本想靠国内租金抵贷，考虑到新房限价和二手房的税费，目前只关注了新楼盘，是否合理？最近回国休假看过几个徐泾的房子，可惜都是尾盘选择的余地不大，而且像我们不在上海就比较难赶上好盘的开盘是吧？谢谢！

回答：上海不像南京和杭州，没有特别多的新房限价机会，而且你那么看重租金，不应该买新房，因为新房有交房晚，还有新交付小区集中出租导致租金偏低的问题，你实操一把就知道问题所在了。另外新房开盘有时间窗口的问题。如果你想以租养贷的话，那你基本上的负债就不能太多，需要控制总价规模，控制在8、900万以内。大概只能买中环外的二手房，买大虹桥有点overqualified。其实这个总价段，上海的可选范围很大的，建议还是把个人需求、细节要求对接给我才好帮你做决断。

提问：请问曾叔，上海浦东张江地区孙桥玖瑰湾和中环墅两个小区哪个更合适买入保值谢谢！

回答：孙桥这两个项目，都有点老啊，而且贴着中环线，别墅品种本身涨幅就有限，如果是想增值保值，都是不太适合的。如果一定要买，相对来说中环墅更好一点。

提问：曾叔，我手头现在有140W闲钱，放银行贬值，想在上海买二套保值或增值，您觉得是买市中心的老破小一房好，比如浦东花木或龙阳地铁站附近的一房（92年左右的老破小），还是买郊区新一点的两房好，比如航头镇、周浦、上海东站，或者您有没有推荐的？目前在浦东上班，五年后可能会搬到青浦上班，谢谢

回答：曾叔建议是买近郊，25km以内的次新房，不要买老破小。你将来在青浦上班的话，可以先买大虹桥那里的房子，自己现在浦东租房子，大虹桥这五年会表现不错的。

提问：曾叔，我们目前在唐镇有一套小两房，回迁房，250万左右。现在想买一套改善房，但只有150万现金，这种情况您更倾向于卖一套置换还是再买一个小一些的？

回答：建议是卖一买一吧，你只有150万现金，只能买到300-400万的房子，这样的级别买不到住的很舒服的样子，不如置换买个好一点的房子。

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