记住,留够一年现金流

眼下，一个词汇越来越高频在朋友之间被提起。开始是企业家生意人之间，到普通大众购房者之间，留给当前楼市一个非常棘手问题。

“我确实想买房，但我更担心我现金流会不会玩不转了。”

现金流作为复杂经济环境中最后的底牌，每个人都想用一套“我要持有现金的逻辑“，来对冲未来的不确定性。所以，你现在能看到每一条关于建议性的文章都会告诉你，现金流很重要，要重视。对啊，我也知道重要，我也想重视，但然后呢？坦白讲，楼市文章就是这样，往大了什么政策啊之类，再多废话会正确，越小的垂类，越没有腾挪遮掩的空间。今天我们聊得就是这样一个硬核话题，现金流。分享一些我的个人心得。

01首先，作为一个不是财务出身，但好歹还算看得懂财报的投资者，我不想和大家聊一些烧脑的名词。比如折现，摊销这种，这些不是我们作为普通人在买房时候会去精算的做法。我眼中的普通人现金流简约算法模型：现金流=家庭收入-生活开销-信贷月供在生活中场景大概是这样的，工资或者收入到账，先把房贷和信用卡还了，然后留下自己的衣食住行生活费用，余下的钱计入现金滚动。我相信这套公式，大家应该都能认同吧。好，以这套算法为核心，我们来定义什么叫优秀的现金流。很多人对现金流优质状态的定义，应该是每月都有现金结余，即收入端全面覆盖债务端。这也没错，但还不够优质。现金流最大的顶层框架，并不是形成正向循环，而是现金流的赛道和时机。

02有点拗口吧。这么理解吧，每个行业对每种资产现金流的要求是不一样的。你可能在听到身边某某小老板，应收账款没有要回来公司撑不下去了，某某人投资大宗资产血本无归，资金链断档了。本质上说，做公司做生意这样经营性的现金流，和买房这样重度资产投资现金流截然不同。曾有个很经典的现金流故事。一个游客路过一个小镇，他走进一家旅馆给了店主1000元现金，挑了一个房间，他上楼以后，店主拿这1000元给了对门的屠夫支付了这个月的肉钱。屠夫去养猪的农夫家里把欠的买猪款付清了，农夫还了饲料钱，饲料商贩还清了赌债，赌徒赶紧去旅馆还了房钱，这1000元又回到旅馆店主手里。可就在此时，游客下楼说房间不合适，拿钱走了。但是，全镇的债务都还清了！各位发现，这样一切以经营性为导向的现金模式都在把风险外包给市场，甚至在这样的循环中，看起来正向的现金已经在周转中加了杠杆。那么所有环境导致的剧烈变化，都会很直观的改变现金流转模式。

这两年大部分生意最直观的感受：账，怎么这么难要了。而买房呢。我的观点很明确，这样的环境下我依然认为，买房保留杠杆是必要的。因为买房这条赛道的准确性，还是太高了。这不是鼓吹房价未来会怎么样，也不是说否认楼市没有垮塌的可能，而是各位要认清楼市的本质。楼市是土地的溢价，是持有者资产的增值基石，是各种刚需获取城市资源凭证。这些都没有问题，所有这些最大的结果，就是整个社会财富沉淀到这个池子来。于是，社会的信用慢慢从收入这样的经营性收入，变成你有多少价值房产这样的资产背书。做企业朋友是最有感触的，商业模式说的再舌灿莲花，银行说我不听。但用一套房做抵押，贷款很快就能下来。生态就是这样，一旦形成一个核心行为节点，那么债务链条就会围绕这样一个节点展开。

买房的本质，就在买当下最核心的信用凭证。我为什么敢说，哪怕现在经济这么复杂，房价周期也是有波动，有起伏的。但楼市的依然是最优质的，是可以贷款的。并且，有个现实很容易被忽略，房贷无论规模上还是利率上，依然是各位在社会上，一生中能借到的成本最低的钱了。看清本源，现金流的循环在围绕哪个赛道在运作。下面来说说实操吧。

03还是前文核心公式。围绕这个公式，我们可以切出买房人四种情况。首先，全款买房，好处也明显，买入后包括出租收益在内，现金流全部正向了。当然实际点说，可能在一些偏远的三四线和乡镇上还有这样操作，大城市全款买房几乎绝迹了。背后理由很简单，大城市客单价很高了，而且大家都见识了杠杆在楼市中的放大效应。而且我们不推荐全款，之前也说了，房子信用凭证这么好，做负债平衡是合理的。好，选择房贷负债有三种可能。第一种，就是完美的正向循环，还完房贷和生活支出后，还能有钱去存下来，去做做理财或者旅个游享受下。这种大概是一种什么场景呢，就是买自己能力范围之内的房子。也就是说，我很明白自己在楼市中只是追求一个稳定对冲，通胀贬值的对冲。

楼市不是我想要暴富的地方，我也经历不起我失业或者生意失败冲击，那么我把杠杆控制我可控制的范围内。如果定义这样的适用人群，最典型的就是刚需，职业对照大概是普通上班族，即收入和现金储备有一些，但不足以应付在经济环境失业这样风险。而收入提升预期基本很稳定，不太会有什么爆发模式所以对这一类人群买房的建议：买能力范围之内的房子。也就是买房前，我就要计算出，还完房贷后，每月能结余多少，而不是看到一个更好的产品，更好的地段，我宁愿咬牙。同时鉴于当前环境，我会多一条前置建议。要留够一年房贷储备金。为什么是一年，从过往最近几次危机来看，非典，08年，18年也好，所有最坏底部危机周期，大概驻留时间都在一年左右。然而进入经济复苏轨道，工作也开始好找了，生意也好做了。不管房价会在这样的周期会怎么波动，与你无关。你所要做的就是在最坏周期下，依然保持这套还贷情况不会更坏。

04第三种，就是收支平衡的节点，即买房之后，你每个月没有余钱了。怎么评论这种状态呢。除了那些咬牙硬上车的刚需，这大概就是普通人投资买房的极限状态了，也意味着在现金流中是没有退路了。当下这种状态合理吗？起码我觉得目前这么做，其实不算错。推动楼市向上的底层元素，货币过量，大城市化和品质供求不平衡没有被这次疫情和经济波动改变。那就意味着，未来收益还是能被这样一套玩法给可期的。但实际点来说，我会把这样的现金流状态只使用两种人群。第一类属于收入安全系数极高的，比如各种公务系统企事业系统人群，本质上这样财政性赋予工作不会被经济波及。当然不仅于此，但只有你做到这种收入安全边际，在目前环境下杠杆也会保持安全。甚至平时收入看着很好的金领，生意老板也未必说自己是稳定收入群体。

还有一种，现金储备起码能覆盖3年还贷周期的投资客了。哎，不是说一年就可以了吗？因为所谓刚需就是选择有限的人，那么所有逻辑出发点就是在有限盘子资源最大化。而投资客是要考虑回报周期和成本平衡，3年是目前所有楼市周期中一个比较平均的收益回收闭环时段。当然，还有更极限的，最后一种就是所谓吃土买房了，整个做成负的现金流了。那不是完蛋吗？某种程度上，这是属于真正职业炒房客领域。对楼市的起伏波动阶段有深的认知，也有很深的赌性。在他眼中认为大涨前夜，提前备自己心中预期回收收益的时长，储备好现金情况下，用极限的杠杆进行All in了。我们无法评论这样的对错，这是套属于双刃都很锋利的做法，这两年我们听过赚到盆满钵满和极限爆仓的炒房客，都来源这类做法。很明显，我们也不鼓励大家做这种打法。毕竟，金老爷子早告诉我们了。江湖没有永远的武林盟主。

05最后，说说我们普通人在买房现金流上，力所能及的事。首先，尽可能提升房子作为资产所产生的正向现金流。如果我的房子可以用来出租，那么我的租售比是不是可以通过软装，通过空置期降低来提升呢。如果我的房子是在自住，那么我没有可能通过投住分离模式，出让自己大房子，改租其他空间来进行套利对冲呢。出租这个领域在楼市红利期，本质上是容易被忽视元素，利差足够赚钱，也没有多少人想着要做租售比提升。好，就这引申出下一个话题，因为楼市慢慢渡过暴利期，那么带有着这种正向现金流房子选筹，并进行长持会越来重要。那么哪类房子符合这样选筹标准呢。地铁刚需房（含远郊），市中心的两房和小三房的次新房，学区房（除了价差，还有陪读），和大型商业打包的新房。而有两个特别容易迷糊的产品类型。相对低总价的商住房和老破小，商住房的逻辑不难理解，而老破小看着挺好租，而现实你会发现。因为出租人群收入一般，对很价格很敏感，这样的话，房租几乎很难有多大涨幅的。

06说了怎么多，没有多少情绪性掺和在里面，希望用这样一种调理的铺陈，能对大家有所帮助。但其实我要说一句。所有对现金流优化的方法，本质都比不上自身能力和收入的提升。

来源：真叫卢俊

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