广州楼市:如果你投资这种房子,请做好站岗的准备

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提问：你好广叔，新人首问，现住越秀区应元路，嘉洲翠庭，学位房。夫妻分别在琶洲和花地湾上报，手上现金300，能再承受500左右贷款，有购房指标一套，可借名一套。现阶段投资为主，或10年后退休自住，交通以自驾为主。初步考虑三套套，都比较喜欢，很纠结，请广叔指点：1、珠江花城三期，南向三楼120方680万，看中此房原因是属天河区，学位好，将来吉山村改造，19号线地铁规划以及交通改善，而且此盘销售火爆。2、中海观澜府，北向不望江单位高层92方580万。看中此房理由是江边，地段好，将来地铁通车、周边旧城改造和商业配套完善。3、荔湾区保利天郡，132方错层复式高层980万，此房一线江景，户型最好，但周边环境太差，担心升值空间小。方案一、投保利天郡。方案二、珠江花城/观澜府选一。方案三、投珠江花城+观澜府两套，短期承受经济压力，5年后卖出一套。方案四、等其他楼盘或房源但感觉已开始新一轮涨价，时不我待等不起。盼专家指导：问题1：这三个盘升值空间怎样，如何排序？问题2：上述拟定的三个投资方案排序？多谢！

回答：你好，珠江花城利用率大，也很适合自住，兼顾投资可以考虑；中海观澜府还得看旧改力度，我想不会很，周围还很村，买的话需要做好长期的准备；保利天郡自住还行，投资的话不建议，大面积、复式流动性都不是很好，而且高总价，还是在荔湾。条件允许的话考虑方案3，其次是方案2

提问：广叔，请问保利南沙天汇、万顷沙恒大及铁建悦海国际这三个盘升值空间可以吗，相比之下哪个更加值得购买呢

回答：这些盘都需要持有较长时间，都还没什么配套，重点考虑中铁悦海国际

提问：广叔，2021年入手广州黄埔科学城的房子，是否升值空间不大？担心的理由如下，1）科学城2020年已经涨过一波2）大量的城中村正在拆迁，近几年会有大量的一手房供应3）年底刚出的贷款收紧政策，还请广叔帮我分析下

回答：你好。还有升值空间的，确定性高，自然涨的没这么多；南沙升值空间大，但不确定性高；拆迁是利好；贷款收紧是有一定的影响，但不会削弱其价值。只是压制了一些购买需求，未来还会释放的。

提问：新人首问，关注您很长时间了。我们夫妻想在珠三角投资房产，向您咨询一下。第一：我们目前在黄埔锐丰中心有一套99平的公寓打算出租，在南沙灵山岛华润瑞府购入一套98平的住宅。这两套房产都是全款，性价比如何？第二：我们打算在珠三角2021再购入一套房产，预算800万全款（我们夫妻都没有广州户口），请给我们一个建议，哪个城市，哪些小区，适合我们投资。期待您的回复，谢谢。

回答：你好。公寓一直不建议买，未来转手税费高，涨幅慢，流动性差。华润瑞府还有潜力的。全款买房缺少杠杆，资金利用率不高。可考虑广州入一套500左右的，东莞入一套300左右的。找有资格朋友帮忙，或者让中介帮你搞定，具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，坐标深圳。现状：深圳福田景田一套房，对口福田外国语，现价值约1100万左右，还欠约420万房贷，房子105平，现有两个小孩感觉房子有点小。另外手中现有约550万现金。 计划：希望在深圳再买一套房，兼具地段和学位属性 困惑：买房的地段您建议哪里呢？另外二套房首付需要七层，您建议我通过抵押贷款把现在景田房子多贷点钱出来，拼尽全力买套大一点的呢，还是买套小一点的？我个人倾向于买套大的，因为现在这套有点小住的不太舒服，后面新房如果学位可以的话，也有可能搬到新房去住。另外福田景田这套房对口福田外国语，后续的持有价值和增值潜力，您如何看呢 多谢了

回答：你好，考虑自住，建议入手一套南山大户型学位房。 福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。 但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。

提问：你好广叔，为什么有些楼盘不支持公积金贷款？非要商贷。

回答：你好，因为公积金贷款，审批流程太繁杂，正常商业贷款，审批加放款，一周搞定。公积金贷款，前前后后，至少两月。开发商的资金成本，可是年化10-15%啊，资金拖欠一个月，至少是1.5%的成本，换做是你，房子刚卖出去，就赔了三个点，愿意吗？积金贷款的审核与放款速要比一般商业贷款慢很多，加上开发商拿地建房，就是一个花费巨大时间的事情，想要加快速度回笼资金，一般不支持公积金贷款买房，这样看来也是合情理的。

根据相关规定，项目工程进度必须达到工程总进度的三分之二或以上才可申报公积金贷款资格。一些项目在取得商品房预售许可证时，工程进度可能只进行到地上二三成左右，这也是提到的“慢”的表现，这种情况下自然也无法支持公积金贷款。

提问：你好广叔，请问广叔有没有研究广州南沙？以南沙目前的价位，又有大湾区强概念加持，加上广州倾力打造，是否有足够长增长雪坡？我有留意横沥地铁的葛洲坝住宅地块，打算21年重点关注。

回答：你好，南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。同样是单价3万，更倾向买广州。

提问：你好广叔，麻烦针对我这种情况给出建议：①福田中心区自有一套老破小加上手里的钱一共可变现350万左右，二胎家庭，想购置三房或四房用于改善，夫妻双方在南山科技园上班，孩子将来可能自己带，通勤在途时间最好不要太长（1小时内自驾车），暂时不考虑小学学位（个人认为小学学位没啥用），希望能够买到跑赢大盘，将来可能用于换初中学位的学位房，目前还贷能力在每月2万左右。请问有啥推荐的不？②咱老破小贷款挂在我名上，老家还有一套挂在我老婆名下，双方都有未结清贷款，请问这种情况下。怎么贷款或者如何操作才能保障买到心意的房子？

回答：你好，科技园上班首选南山，次选宝安。 考虑自住其实比较倾向诺德假日、鼎太风华、阳光花地苑等南海中学学位房。 宝安的宝中关注西城雅筑和幸福海岸，属于总价700以上的首选，也是领涨盘。 碧海：单价低的：富通城2345、锦明花园； 单价高的：御龙湾、圣淘沙、香缇湾、阳光海、汇一城。 全款抵押的方式入手，或者JLH之后5改3，都可以操作成首付3成。

提问：你好广叔，在坂田万科第五园1套小三房次新房，欠款210万，市值大概540万。在19年5月脑子一热买了第2套房子：光明勤诚达一期的三房欠款384万，现在很后悔： 1、正大城新房3年限售，2023年才能售出； 2、没地铁，假名校，加上新房还要装修供楼压力，苦不堪言。现在家庭收入大概一年60万，希望能请高老师帮忙分析下，坂田的房子是不是可以卖掉？感觉这里也没啥升值空间，还是等几年后把正大城卖掉？谢谢

回答：你好，正大城除了没有地铁和好学校之外，位置在公明，入手价格也不低了，这房子大概率站岗。 但是新盘现在也没办法置换，只能先拿着，除非可以跟开发商协商更名卖出。 总之正大城如果没办法更名就先拿着，万科第五园可以考虑出售置换，跟着规划走，买南山和宝安。

提问：你好广叔，你觉得龙岗喜悦里怎么样？升值空间大吗？谢谢！

回答：你好，犹记得当年喜悦里开盘的时候，电梯事件闹得沸沸扬扬，俯瞰像鸟巢密度像民房而被人各种嫌弃，而今时过境迁已长成南联一枝花，电梯这个茬早被人忘却，外面虽然看着密，走进小区却别有一番天地，所以你看，人们都是很健忘的，有些事情不用急着去否认，也不用急着肯定，留给时间，好东西才经得住时间的考验。人，也不例外。 喜悦里这个楼盘自住是非常方便的，小区漂亮绿化好，地铁，商场，美食街，菜市场，公园，学校皆举步可达。最大的缺点是处在龙岗边缘位置，片区民房过多，部分户型因高赠送而采光不足，跟涨型。

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