广州楼市:在广州,买房前要考虑清楚,内行人让你少走弯路

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，手头只有7成房票，可能只能考虑300万内房子，但是又想在市中心买，目前看中了两个老破小盘作为过渡先住着，请问这两个更推荐哪个呢？天韵阁还是珠江大家庭花园？感谢

回答：你好，7成房票，300万总价，那就是说你有210万的首付，不建议你用7成去买，太亏了，建议先把首付降下来，1、比如你可以离婚析产腾名额，腾出一张3/4成的房票，原则上离婚一年内是5成，一年后恢复3/4成，但是有套路可以解决不用一年就是3/4成的问题 ；2、垫资全款再抵押7成出来，变相3成，找有经验的中介帮你代办就好，其实我们这波行情可以看出产品的品质很关键，除非学位房很强，不然不建议买2000年之前的房子，这样不保险。一般人对2000年前的产品会忌讳，上世纪的产物，再加上下家到时候要买的话不好贷款，贷不到30年，这点就很不友好了， 珠江大花园不建议，虽然地段很好，但是里面环境太什么了，保险一点选一个好一点的盘，户型很多歪瓜裂枣，建议还是回避一下！

提问：云叔好，请问一尺地带入户花园中高楼层可以等待均价多少的房源入手自住？不同朝向差价多少？好久没看到放盘带入户的，只能守猎了

回答：中高楼层大概3.7左右，这个价位就可以考虑了，具体其他的主要看业主交易条件，其实稍微贵一点没关系，那就晚多一两个月过户你压一下他。

提问：云叔好，目前在琶洲上班、万胜围雅郡有套86南向两房，同栋楼南向三房已经升了200w， 有套143平北向高层4房，860 单价稍微低一些，还有个选项是打新 金地峰睿。最高400万资金，请问怎么选择好？或者有什么其他好的建议？

回答：你好，雅郡花园，琶洲万胜围的中坚力量，自住改善可做置换的，大面积单价是稍微低一些，未来流动性也会弱一点，金地峯睿，天河广氮板块，就是盘小了一点，后期周围配套有改善，靠近广园快速，有噪音，交通出行不是很方便，总体来看，一般般，建议二手淘笋，具体价值高的楼盘分析详见内部分享。

提问：云叔好，200-350全款买二手，东莞城南艺境、碧琴湾、光大江与城这哪一个比较合适投资？或者有其他哪个盘可以推荐吗？感觉价格都到顶了

回答：你好，东莞短期可能会横，但中长期看还有潜力的，首选碧琴湾，未来有道滘地铁口，交通便利；次选城南艺境，具体楼盘详见内部分享！

提问：云叔好，1、保留旧房子，手上自己30万，信用卡30万，找个婚票，想办法找亲朋好友凑一凑，或者利用杠杆，随便买科城山庄一房北向，全款大概125-130万； 2、卖掉旧的，手上可用资金100万，信用卡30万，然后买科城山庄小三房，东荟城小三房，或者盈彩美居，预计400万左右，优选次序为1-2，云叔你觉得呢？我打算先决定思路再找具体房子，想听听你的意见！

回答：你好，建议今年换，尽快，明年换的大概率是完整地涨了一波了，你很难再下手了，你现在换，也许会提前给多几个月的月供利息，也就贵几万而已，小阳春要是涨上去，你来不及买的话就相当于踏空行情，你要是今年买了，明年涨了，只是以几个月月供成本而已，幸运的话是会涨上去的，赚更多，1不建议，科城山庄的学位只能说口碑不错，但不至于说强到我们去，整个黄埔的学位房放在广州来说是不入主流的，个人更倾向于2，但是你的置换节奏把握不好的话容易翻车，就是怕你收到房款才去买下一套，那个时候绝对是贵了。

提问：云叔好，最近打算换房，目标天河北直升华阳小学，3房电梯，预算500-600万，请问有哪些盘可推荐？另外如果不卖现房，有没方法破2套7成？

回答：你好，预算500-600万，选择范围不大，只能买紫荆小区的85-90平小三房，或者体育西路的西雅苑90平的小三房，想买好一些品质的话，预算可能需要加到750万以上了， 买学位房，不卖现房又想降低首付的话，只能走真爱大法，或者全款再抵押了。

提问：云叔，如果非要一手楼盘，保利天汇，珠江花城，万科城市之光，买哪个楼盘未来发展前景更好呢？

回答：具体看你的首付多少，月供能力如何，还有你的需求，比如如果读学校，哪个学位更好，如果考虑纯投资，以目前价格来看，哪个盘会有更优势，或者纯粹从产品上看，保利珠江实业万科谁做产品更靠谱。

提问：云叔好，刚需，科韵路的码农，首付200万，月供1万左右，选科学城新房，还是天河二手房？

回答：你好，刚需，科韵路码农，肯定选科韵路附近的二手次新了，无论你是自住还是投资，投资保值都没有问题，目前科学城的价格是稍微有点高的，搞得金融城成了低洼之地了。

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