广州楼市:这个片区要崛起,但是你不能乱买

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提问：你好广叔，这周末要去踩盘，纯投资，暂定目标在黄埔，南村万博和番禺广场。我有三个问题麻烦广叔帮忙解答：

1. 中介说建议买萝岗新盘因为黄埔的二手已经涨过一波了，不知您怎么看？2. 番禺广场次新近地铁的盘单价也要4万起步了，感觉不如黄埔的二手？(同价位的黄埔的楼龄要旧好几年)3.以上三个板块，您最看好哪个呢？可以推荐一些有潜力的盘吗？4.非广州户口，硕士学历，广州社保差半年就满五年了，是否有资格买黄埔二手？

回答：你好。1、中介的话只能信1成。涨过一波了没错，买新房也没错。但是真正的暴涨阶段还没来。二手次新腾挪空间更大，具体还得看标的。2、论价值我认为黄埔更大一些。3、就按你这个排序。4、有资格，中介会帮你搞定。

提问：你好广叔，目前预算首付150万、月供1.5万以内，想用自己父亲的房票在广州买一套投资、问过中介我父亲年龄只能贷款15年！请教您、如果选择黄埔、有没有合适的楼盘？

回答：你好。老人票可做接力贷。可参考选筹：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：新人首问 ：广叔您好 本人纯投资 ，手中资金150W到200W ，有首房首贷资格，月供2W以下可接受，2020年11月开始购买广州社保，到2021年5月有购房资格，新房，万科城市之光，(听说旁边环卫用地有垃圾站) 品秀星樾，大壮名城，星樾.山畔 您更看好那一个？或等资格可购房时 您有什么更好楼盘推荐次新都行，建议面积多大刚需户型，请指导，谢谢广叔。

回答：你好。万科城市之光旁边是有个垃圾压缩站，附近的华润、文冲管委会提前占地、周围居民楼、河流等因素可能会制约这个垃圾站的规划，越往后越可能建不成，所以我认为这个垃圾站还是有一定的不确定性的。这几个盘都不错，优先考虑大壮、其次品秀星樾。次新二手的话看看华景新城吧，建议买个650左右的100平左右的三房。

提问：你好广叔，增城新塘翡翠绿洲怎么样？现在卖掉值吗？

回答：新塘翡翠绿洲位置略偏，配套很一般，没有地铁。自住可以，投资潜力很一般。如果出手置换是可以的。

提问：你好广叔，坐标深圳，和男友合伙开公司，年入约40w。男友有sfsd资格。两人现有子弹加可贷金额约200。1.想入手买宝安的房子，宝安的房子已经涨了一波，宇宙中心宝中更是，现在上车是否来得及，担心会接盘，学位好点儿的，价格更上天。如果选宝安片区，您有什么建议？不选宝安，深圳其他地方，又该考虑哪儿？2.如果不入手深圳，选广州，是否可以，对于广州，您又有什么建议？感谢！

回答：你好，深圳长线看好，深圳好板块还在涨，但是现在只建议抢限价新盘，买二手房要做好站岗一段时间的心理准备。曲线救国，现在入手广州，2年后再换仓深圳也可行，但是要把握好买卖时间点。

广州从2020年5月份以来，市场开始启动，轰隆隆的启动了。先是量在先，后是价在后，从5月以来整体平均上涨了5-10%广州东部片区，天河、黄埔、海珠东、番禺、萝岗这些区域10-15%的涨幅完成。这一轮慢牛一直会持续到2021年10月份，历经18个月左右广州啥时候出政策，就看明年上半年小阳春的行情，如果是大涨则必出，如果是慢慢涨，则不出，这是我们最希望看到的

但不论怎么样，这一轮18个月的慢牛市场还是大概率，板上定钉。子弹200，广州投资回报率最大的楼盘，详见内部分享。

提问：你好广叔，我是苏州的，已有5套房，其中3套已还清贷款，有两套在还，每月还款3.7万，年收入100万+。目前手上有现金300多万，如果把已还清的三套房子中拿出2套做抵押贷款，大概可贷300万左右。请问我还要不要再买房投资？目前没有其它投资渠道。买房的话买哪里的？我倾向于上海、广州和杭州，上海没购房资格，只能法拍，广州和杭州可通过人才落户的方式购买，硕士学历。除这三个城市外，您有没有推荐的城市？

回答：你好，你的资产、收入、防守资金等都很不错，是非常适合买房裂变的，所以可以继续买入，放大资产。从你的资产配置来看，你的所有仓位都在苏州，接下来买房需要拉高一个纬度，可以直接买一线。

城市经济体存在明显的网络效应。网络效应主导的领域，长期看，资源会向头部高度集中。所以还是一线更安全。主力仓位应该放在一线。配置二线城市，主要目的是分散，提升资产包的综合质量。目前一线城市中最容易上车，而且进场时机最好的是广州，可以首选天河，次选老黄埔，这是区域上的选择，具体楼盘详见内部分享。

提问：你好广叔，越秀君汇世家和天河富力天河华庭，请从学位和居住舒适度两个方面帮忙分析下，哪个更好，长期持有，10年以上，谢谢

回答：你好，学位来说，越秀摇号这点就让很多家长不是很满意，进而导致大部分家长把目光转向天河，这是一个转折点，也就是越秀学位房盛极必衰的转折点，这点是重要 天河这边的主要不用摇号很多家长喜欢，虽然收说2026年可能会采用摇号，但是这只是一种假设，这里就是潜力空间了，如果到时候天河这边还是不用摇号（广州中学扩容），或者有新的政策利好呢？这都不一定的。天河经济实力强，后续教育资源投入不会少，有点像深圳在教育上下猛药的感觉 居住舒适度其实还是天河这边方便很多，越秀老城区后续会被很多新广新贵遗忘 其实你不一定要富力天河的，你可以考虑中怡城市花园，很多人喜欢，物业也换万科了，小区后续整改后品质会好很多。或者直接上峻林

提问：你好广叔，房价在1000-1100万之内，纯投资，深圳有什么好的楼盘可推荐吗？谢谢！

回答：你好，总价1000左右，建议多开发几张房票参与华润城打新，价格倒挂，有确定收益。核心稀缺的位置，便利的配套，没有几个盘是可以取代的。 其次，关注几个南山集团学区。 太古城的流动性会很好，因为它算网红盘； 雍景湾和海境界学位适中、楼龄新； 南玫环境好； 1000万宝中学位四盘和深高北三盘不错。

提问：你好广叔，请教下石厦片区和福田保税区这两个福田南的对比如何看？会不会是保税区更有潜力，因为有大的规划，石厦连大规划都没有。福外南还没出成绩表示，如果明年成绩不错，应该涨幅更大吧？请问广叔什么看法？

回答：你好，石厦是很稳定的2T学校了，片区更成熟，靠近福田区政府，生源主体也比较好，显然在生源和家庭实力上是优于福外南的欧风街和保税区内的经适房的，所以我们的判断是福外南到顶就是石厦的水平，很难逆袭；但从投资上来讲，石厦10w+，保税区7w+，显然保税区是更有潜力的，所以要分自用学位和投资两个思路来看这两个学校的对比。

提问：你好广叔，我想买600-700之间的。看过龙华的三房两卫，最终决定在南山入手。 汉京确悦61.68的小三房，次卧出阳台，满五唯一，朝南。但是阳台对着月亮湾大道有点吵。660万您觉得可以出手吗？ 想买中海阳光玫瑰的66平方小两房（送入户可改三房那种户型），可是现在没有放盘的。而且估计要700万左右。 您是觉得这个价位可以年前入手汉京61平的，还是等等中海阳光玫瑰69的。 谢谢。

回答：你好，单价差不多的话，纯投资就买汉京确悦。 虽然有货柜车噪音问题，但深圳这种昂贵的城市，居住功能高于一切，三房秒杀两房。 如果是自住，就要考虑对噪音的接受度了。 虽然一直有传月亮湾大道改造，货柜车改走地下通道，但实际操作难度非常高，只能是远期目标。

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