广州楼市:买房还是要买有价值的地段,以后潜力才有可观

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提问：你好广叔，广州有房票首套房，目前想尽量在萝岗香雪附近买个总价200左右的刚需房，兼顾自住和投资，请问：1.如果是金色梦想60多平米的小2房和珠江嘉园100平左右的3房，哪个更值得入手？（如果这次买2房以后大概率得再换房，但是金色梦想靠近中心生活工作都方便些）。2.如果这两个都不合适，预算范围是否有其他更好的选择，临近的其他区域也可考虑。期盼您的指点，非常感谢！

回答：你好。金色梦想不错的，有电轨。珠江嘉园虽然是三房，但是位置偏了点，周围环境也不好，工业厂房居多。买房还是要买有价值的地段。其他推荐具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：你好广叔，本人50岁了，南沙一套3房新房约250W，东圃旭景家园一套小三房约350W，他人名义番禺广场附近一套次新小四房约350W，手上无名额了，番禺公寓一套出租。想出手其中二套房，在琶洲或者万博附近新购一套4房自住，手上暂只有100W，月供约2W左右可以接受，请问房叔有什么好建议？如何解决，或者干脆保持现状

回答：你好，南沙中长期可继续持有；旭景家园，隔条马路对面就是东圃商业圈，楼龄也偏老，地铁也不近，整体看没有太大亮点，可以出手置换；番禺广场还是不错的，我比较看好，但不知道楼盘叫什么；公寓一直不建议，可出手置换成住宅；看你手上的资金量吧，琶洲和万博都是不错的区域，有增量。首选琶洲，次选万博。

提问：广叔您好，新人首问，我是广州户口，广州目前2套房，有一套属于黄埔开发区东区宏康三期的楼梯房98方3房3楼，需自住 这套有一点欠款可以随时还清，另外一套是妹妹名下，是新塘新世界花园95平3房14层，不供8000多。

目前因为孩子2023年要上初中，夫妻手上可挪用的子弹有80，年收入60到80万，现在纠结是卖掉这套老房子，再换一套学区加自住加投资，还是都可以留着，再只单纯买一套学区房，解决学区兼投资。目前的困惑，不卖掉换黄埔吃力，并且一家人要住这套房，工作也在这附近 换增城就咬紧牙可买，2套都不卖可以买，增城有凤凰城云顶和香江天赋，拜托广叔给建议！

回答：你好。宏康三期为2000年的楼梯房，离地铁也不近，在立交夹角内，所在板块也较为成熟，未来增量有限，可出手置换，能卖190左右。新塘新世界花园还可以。凤凰城云顶和香江天赋都不是很好，凤凰城盘大，地铁远。香江天赋也是，没有地铁，配套一般。建议出手老旧楼梯房，入手一套自住+投资。

提问：您好广叔，深圳回迁房250总价投资，目前已拆比较快的看到两个，一个是龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标，带上外附属龙岗学位，另一个布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房，小学看着还可以，初中可园学校一般。两个单价和拆迁速度相当。想预期5年左右收房卖出或再抵押。你评估哪个升值潜力大些。若都不行，另外有单价相同（3.1w）龙城广场向前村旧改，进度更慢点，会配建一个九年制新学校是否稍微好一点。再然后这个总价这个进度的不好找了，西部未知。最后，签回迁房需要合同备注关键事项在给点建议吧。感谢广叔。

回答：你好，回迁房的问题我以前说过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。 一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算； 二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。 这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

提问：您好广叔， 本人在东莞，政策改变突然没有了购房资格，有个朋友万江有套房子，因为疫情他老公去世了，带俩孩子也没有了还款能力，现在她们提出首先给他们100万，两年后房子再过户给我，请问，我要怎么操作才能保证我的资金安全？是需要签代持协议？

回答：你好，代持，是一套手续，而不仅仅是一张代持协议。房产的产权权属怎么确认？房产的产值为什么能归你？房产的处置权利怎么控制？怎么保证你是第一顺位债权人？怎么附加保险？怎么避免代持人的反悔？把这些点考虑进去，再去思考代持这件事，你才能设计对应的手续。

全套手续包括但不限于：见证协议＋抵押转账记录＋全权委托（或者分开委托）＋长期租约＋买卖＋抵押证＋代持工资（房租）。代持人有家属的，还要先排除家属的干涉。代持的逻辑，是用抵押物债权来获得实际上的房子的产权，所以要让代持人签抵押证，叠加各种债务，无法从房产上获得差价。

提问：你好广叔，前几天去看了番禺的珠江铂士湾， 119方户型的四房阳台南向报价45000-48000，141方的五房阳台北向报价43000-46000之间，请问这个单价入手投资划算吗？141方的总价在630万左右。我主要想自住加投资番禺万博或者新造思科那边的四房。或者不是投资思科智慧城的四房会更好

回答：你好，4.3-4.6万，4.5-4.8万，无论怎么看，都是价格非常高的，总价630万了，都可以买其他更靠近市区的好房子了，这里不可取啊，显然不可取 如果为了自住，600-700万买一个4-5房的，也行

提问：广叔你好，纯投资，首套首贷刚需，投资期3-5年，月供已达极限，新房中介推荐龙岗大运的颐安都会中央，76平的三房，个人感觉交通和商业还好，学校也不是很差，周边一二期二手单价也差不多，请问这是不是定价太高透支导致的呢？现在合适投资吗？或者广叔有没有更好的建议呢？

回答：你好，目前光明和龙岗是一个均价，三年后，无论是自驾还是轨交到三个主要CBD的通勤时间是差不多的，所以为何公明能买，龙岗大运就不能买了呢？当然也会有人说，我有光明未来各种城，那个购买力起来要多久？目前GDP只比坪山好一丢丢，人均GDP还赶不上人家盐田，所以先回答，颐安这个盘可以买。

提问：您好广叔，福田岗厦星河世纪怎么样？星河国际太贵了，我也知道地段，小区，学校好，星河世纪差好多了，麻烦老师点评下。

回答：你好！星河世纪，星河的盘实在太多。 星河世纪不是一个好的投资标的，首先，和星河国际一样，地段太成熟，岗厦片区，环境嘈杂，中小企业多，产业不够高端，非福田优质地段； 其次，星河世纪是典型的办公居住混杂楼盘，住宅一旦混进了办公，价格就会大打折扣，办公越多，价格越惨不忍睹； 星河最大的优点是房子居住舒服，配套完善，租金非常好，但我想你不是为了租金买房吧。 不知你的预算是考虑一房还是两房，一房已经没有多少升值预期，小两房的话，到了这个总价，其实有更好的选择。

提问：你好广叔，麻烦针对我这种情况给出建议：①福田中心区自有一套老破小加上手里的钱一共可变现350万左右，二胎家庭，想购置三房或四房用于改善，夫妻双方在南山科技园上班，孩子将来可能自己带，通勤在途时间最好不要太长（1小时内自驾车），暂时不考虑小学学位（个人认为小学学位没啥用），希望能够买到跑赢大盘，将来可能用于换初中学位的学位房，目前还贷能力在每月2万左右。请问有啥推荐的不？②咱老破小贷款挂在我名上，老家还有一套挂在我老婆名下，双方都有未结清贷款，请问这种情况下。怎么贷款或者如何操作才能保障买到心意的房子？

回答：你好，科技园上班首选南山，次选宝安。 考虑自住其实比较倾向诺德假日、鼎太风华、阳光花地苑等南海中学学位房。 宝安的宝中关注西城雅筑和幸福海岸，属于总价700以上的首选，也是领涨盘。 碧海：单价低的：富通城2345、锦明花园； 单价高的：御龙湾、圣淘沙、香缇湾、阳光海、汇一城。 全款抵押的方式入手，或者JLH之后5改3，都可以操作成首付3成。

提问：你好广叔，今年九月份才入的深户，对于深圳的价值体系不是了解，总价500万左右的预算，长持深圳，想问一下光明和沙井四万多的盘怎么样？潜力和南山，宝中比如何呢？谢谢庄哥

回答：你好，很多人在买深圳之前，都是抱着长持和价值投资的想法，我绝对相信他们的决心，准备以至少十年为周期去等待价值的兑现。 可实际上，人的耐心是有限的，人对未来是不坚定的。 当下坚信的价值投资，一旦遭遇两到三年的横盘，房子不好租，租金上不去，月供很吃力，同时看到其他片区在轮番领涨，心情一定是复杂而不爽的，甚至考虑置换。 所以，买光明和沙井，长持一定没问题，但你要自己先推演一遍这个过程，测试自己的心理承受能力。

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