降费增效效果明显,华夏幸福回款率提高9.4%

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图片来源：华夏幸福官微

受制于疫情之下低迷的环京楼市，华夏幸福前三季度收利均不理想，很难完成年度对赌协议。

据华夏幸福2020年第三季度报告，公司三季度销售额同比下降49.74%，为181.52亿元，前三季度销售额下降40.30%，为600.85亿元。

不容乐观的是，营收和利润也呈现大幅下滑。报告显示，华夏幸福营收同比下降11.79%，为567.34亿元；归母净利同比下降25.3%，为72.8亿元。

这一数字显然脱离了华夏幸福预期的增长路径。

2018年，为解决资金危机，华夏幸福引战平安，后者以137.7亿元获得前者19.88%股权，成为后者第二大股东。这次合作附带有业绩对赌协议，要求华夏幸福以2017年归母净利润为基数，2018年、2019年、2020年的归母净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即这三个年度的归母净利分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。

2019年，华夏幸福归母净利润增长24.4%，达到146.12亿元，如数完成业绩对赌。而从今年前三季度归母净利润来看，距离完成年度对赌协议的180亿元相差甚远，完成度仅有40.44%。

针对营收和利润大幅下降，华夏幸福解释称:”疫情导致公司房地产业务部分区域特别是环京区域交付结算滞后的影响。”

数据佐证了这一说法。报告显示，华夏幸福京津冀区域总建筑面积为4443.86万平方米，占公司总建筑面积的62.8%，而前三季度这一区域的销售面积仅达到总销售面积的41.8%，结算面积也仅达到总结算面积的47.79%。

环京区域的点状复苏确实限制了重仓环京区域房企业绩表现。河北王荣盛发展今年第三季度归母净利润同比减少24.92%；前三季度同比下降9.88%。

不过，在新的金融监管政策下，华夏幸福财务数据有所向好，经营现金流得到一定程度改善，资产负债率降低。

今年，监管层提出审慎的房地产金融管理政策“三条红线”，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。监管层将根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，实施差异化债务规模管理。

华夏幸福说：“公司面对新的金融监管政策，采取各项措施积极应对。未来，公司将进一步提升上市公司经营质量，优化资产负债结构，符合行业监管政策的各项要求。”

年内，华夏幸福通过平台股权合作的方式，吸引友商及其他投资者共同进行项目开发，优化公司资产负债结构。截至第三季度末，公司资产负债率 82.1%，同比下降 1.8 个百分点，环比半年度下降 1.1 个百分点，剔除预收账款后的资产负债率也在逐渐下降。

截至第三季度末，华夏幸福总负债为4158.71亿，经营活动产生的现金流量净额有所好转，为负250.72亿元，去年底这一数字为负的395.54亿元。

今年上半年，华夏幸福董事长王文学曾对外宣布新战略定位，即成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。围绕这一战略，华夏幸福计划在都市圈发展产业新城和商业地产两大核心业务，特别是商业地产。

根据报告，今年前三季度，华夏幸福土地支出同比增加近25亿元至198.5亿元，规划计容建筑面积比2019年年末增加110.6万平方米。

可以看到，华夏幸福大幅降低了产业新城投入，增加了商业地产投入。报告显示，华夏幸福产业新城及相关业务的土地支出由去年同期173.73降低至96.46亿元，这一业务的经营性现金流量净流出额减少 253 亿元。而在商业地产上的土地支出则增加至102.03亿。

疫情之下，降费增效的效果得到持续显现。根据报告，华夏幸福通过降费增效、狠抓回款等各种措施优化经营业绩。报告期内，销售费用与管理费用同比分别下降14.5%与21.3%，销售费用率与管理费用率同比分别下降0.06 个百分点与0.75个百分点，回款率同比提高9.4个百分点。

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