独特的华夏幸福模式,锁定稳稳的幸福

2019年对房企来说，是至关重要的一年，对企业未来发展有着重大影响。4月24日，华夏幸福发布了2019年年报。成绩单光彩熠熠，丰厚的利润非常亮眼。显现出华夏幸福正快步发展，稳健向前。

营收破千亿，大手笔分红

年报显示，华夏幸福2019年实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%，一举跨入了1000亿元销售规模阵营。2019年公司整体毛利率达到43.7%，比2018年同期增加2.1%，毛利率在行业处于前列。在营收、毛利润、归属于上市公司股东的净利润指标方面，华夏幸福近5年复合增长率分别高达29%、37%、32%，稳居行业领先地位。

因为业绩良好，华夏幸福在分红方面更是大手笔。2019年现金分红共45.20亿元，公告显示，华夏幸福拟向全体股东每10股派发现金股利15元（含税），并以资本公积金每10股转增3股。

如此慷慨的分红在已披露年报的上市公司中并不多见，这手笔甚至比很多TOP级房企还多。可见华夏幸福不仅经营稳健，而且对投资者非常重视。

产业园稳涨，毛利润大增

在很长一段时间，华夏幸福几乎是和产业新城划等号的，因此外界也格外注意这一块业务的实战表现。年报中可见， 2019年华夏幸福产业新城业务园区结算收入368.37亿元，产业新城毛利润占比52%。

看到这样的数据，令人不禁要佩服华夏幸福的守正出奇，宁静致远。华夏幸福的产业新城在业内拥有重要地位和核心竞争力，产业新城利润稳定增长，也证明华夏幸福布局之深远。

在园区经营方面，2019年华夏幸福在环北京以外区域新增入园企业430家。园区引入了众多实力企业，比如腾讯、欣旺达电动汽车电池有限公司等多家百亿级企业入驻产业园区，带动高端产业实现集群发展，形成了明显的产业集群效应。

2019年，华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，同比增加17.8%，创历史新高。新增签约投资额持续高速增长，显示了其优秀的运营能力。

房地产已经进入存量市场，华夏幸福之所以利润大增，很大一部分原因是他们采取了差异化发展。华夏幸福的产业新城商业模式非常独特，不仅是地产公司销售住房时走的to C路线，还实行to G、to B、to C相融合的发展方向。这种多元化发展避免了在存量市场中为尽快回款采取降价走量的方式，在一定程度上守住了利润，而且与只to C发展的大部分一般房企来说，受政策调控的影响更小。

站长要特别强调的是，由于园区业务符合国家发改委推出的“新基建”等政策趋势。华夏幸福作为产业园区运营商，将充分受益于新老基建的发展红利，未来业绩更值得看好。

经过多年的发展和积累，华夏幸福目前在产业新城综合开发产品、PPP开发模式、园区运营等服务中拥有独特竞争优势。其中产业新城是华夏幸福过去20年在中国做得最大、最早、最好的，是华夏幸福的看家本领，也是未来公司可持续发展的基石。

此外，华夏幸福还获得了来自重要股东中国平安的低成本资金。使产业园模式可以复制到更多地区，不断做强做大，树立坚固的业务护城河。

应对新形势，力推新战略

企业发展，质变的本质是创新，而创新的本质是打破常规，随机应变。为了与时俱进，不断发展，应对行业新形势下的新挑战、新变化，华夏幸福推出了新的发展战略：

第一是战略再聚焦，区域聚焦，把资源聚焦到优质区域，集中优势力量打歼灭战。低效的区域不再投资，节约资金，以便降低企业负债和杠杆，使企业经营拥有更高的安全边际。业务聚焦，把资源倾斜到核心业务，对各项业务重新梳理，有的业务进行合并，有的的弱化辅助性业务，让核心业务时刻保持在战略上实施状态。

第二是回归经营逻辑，产业新城的现金流自我平衡，孔雀城的利润及现金流的平衡，二者有机协调。

第三是提升经营质量，经营回款，优化经营性现金流，合理控制负债，优化杠杆。

随着业务类型的改变，华夏幸福的战略定位将从“中国领先的产业新城运营商”变更为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。在新战略的引领下，华夏幸福会积极发展产业新城、商业地产这两大平台，并深入都市圈发展。

聚焦都市圈，撬动大市场

深耕都市圈是华夏幸福极为重要的战略，承载着未来。国家发改委曾发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，提出都市圈发展的两个阶段目标：一是到2022年，都市圈同城化取得明显进展；二是到2035年，现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈。

都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。而都市圈的城市拥有政策红利，在经济发展中拥有独特优势，未来将有大量人口、教育、医疗等资源向都市圈聚集。

国务院发展研究中心原副主任刘世锦曾表示，在创新要素方面，未来60%的上市公司、88%的独角兽、90%的风险投资项目、90%的科创板上市公司，都集中于都市圈，“今后十年，新的经济增长动能、转型升级、创新驱动，百分之七八十就在国内若干个大的都市圈发展”。

对地产商而言，迈进一个都市圈意味着可以用更小的管理半径撬动更大的区域市场。如果可以在合适的时间拿到合适的地块，布局都市圈的红利会非常巨大。

房地产市场也是政策市场，只有顺势而为，把握政策红利，才能可持续发展。作为公司的掌舵者，华夏幸福基业股份有限公司董事长王文学将2019年定义为“都市圈元年”，并判断，“未来中国经济增长的结构性机会在都市圈，未来中国不动产的结构性机会也集中在都市圈”。

2019年，华夏幸福坚持核心都市圈聚焦战略，在持续精耕京津冀都市圈的基础上，打造“3+3+N”核心都市圈格局。密集布局京津冀都市圈、长三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈。

截至2019年底，华夏幸福已在粤港澳大湾区获得8个城市更新项目，其中深圳6个，东莞2个。特别是深圳市坪山区碧岭顶城市更新项目，尤其令人瞩目。作为该领域一家新晋企业，短短一年就有这样的成绩，令人刮目相看。

成绩代表过去，未来任重道远。接下来华夏幸福还将布局郑州、武汉、成都、长沙、西安等区位优越、政策支持、潜力巨大的核心都市圈。从以上布局看，华夏幸福摆脱了曾经对环京的依赖，选址更趋均衡、合理，其盈利性和抗风险能力将进一步提升。

从2002年固安开始起步，到探索产业新城模式，经过18年的深耕，华夏幸福已经将79座产业新城拓展至全国13个省份、15个都市圈，并涌现出固安、嘉善、武陟、舒城、溧水产业新城等一批耳熟能详的成熟项目。

目前，华夏幸福不仅通过布局都市圈打通上下游产业链，也开始全国落子，由“以房养园”进入到“以园促房”阶段。华夏幸福通过对现有产业进行升级优化，实现互相协同发展，从而为住宅产品赋能，实现业绩稳健增长。相信未来随着都市圈人口及产业的持续流入,地产销售及产业新城运营收入有望持续高增。

业务多元化，运营精细化

在曾经的房地产高周转、重资产时代，土地储备和拓展能力决定了房企的上限。随着行业从增量时代转为存量时代，伴随着楼市调控的持续深化，市场已经趋于稳定，传统的重资产发展模式已经不太适合。未来地产的逻辑将从高周转的项目开发转向存量不动产的价值深度挖掘，精细化运营管理成为重中之重，将决定房企的发展上限。

所以在产业新城业务基础上，华夏幸福开始对轻资产领域进行尝试，开启了华夏幸福“产业新城+商业地产”业务的新篇章，并坚决贯彻执行“三新战略”，在做大做强产业新城业务的同时，全力开拓新模式、新领域、新地域。

随着以吴向东为首的新管理团队加盟，为“产业新城运营商”注入新的内涵，加上“商业地产及相关业务”的双轮驱动。华夏幸福布局了包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务，并取得突破，进一步完善了公司业务结构，实现业务结构多元化。

从新战略落地情况来看，2019年北京丽泽项目成为华夏幸福首个“轻资产”模式项目，与中国平安合作，为中国平安在不动产领域配置保险资产提供全方位管理服务，通过精细化运营开阔新的业绩增长点。同年，华夏幸福还摘牌武汉长江中心综合体项目，使业务范围大幅扩大，覆盖了拿地、开发建设、运营管理全周期，运营管理更加精细化。

通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目，华夏幸福成功进入了北京及华中片区核心圈层。说明华夏幸福的业务模式受到了众多实力企业的一致认可。相信在众多企业的鼎力合作下，未来业绩还有很大发展空间。

据悉，未来华夏幸福还将大举进军零售物业和写字楼等商业地产领域，探索康养、公共住房和科学社区等新型不动产领域，大幅增加轻资产发展比重，优化资产负债结构，降低经营风险。

现金流充裕，被多方看好

随着市场竞争加剧，众多房企因为资金链问题倒闭破产，现金流安全已成为企业、投资者、监管层等多方关注的焦点。截止到2019年末，华夏幸福的投资和融资活动产生的现金流量净额均转正，手握现金达429.63亿元，现金流非常充裕。

对此，中诚信、联合、东方金诚等多家评级公司给予华夏幸福“AAA”主体信用评级。2020年4月14日，惠誉维持华夏幸福评级，展望“稳定”，并预测：“华夏幸福将从2021年起逐步去杠杆化，因为它的地域多元化正在加速，现金回款问题也得到了解决。房地产销售和政府结算款带来的现金收入增加，将有助于支持为推动该公司增长而进行的额外投资。”

东吴证券认为，华夏幸福融资畅通，安全性强，未来产业发展服务收入增速可观，维持买入评级。国盛证券因为看好华夏幸福聚焦都市圈发展，首次给予“买入”评级。

华夏幸福之所以被多方看好，是因为他们在产业园运营管理等方面拥有核心竞争力，利润高，稳定性强，回款率高。华夏幸福预收账款高达1252.85 亿元，预计将在未来三年内逐步结转为公司的营业收入与利润，有利于锁定未来的经营业绩。华夏幸福的销售回款率，由2018年同期的46.2%大幅跃升至2019年的61.4%，经营回款率提升显著。体现了华夏幸福拥有很强的运营管理能力。

不仅是众多权威机构认可华夏幸福的发展，清华大学PPP研究中心教授王守清、知名财经专家叶檀、方塘智库创始人叶一剑等行业专家也看好其发展战略。

清华大学PPP研究中心教授王守清表示，随着都市圈建设上升为国家重大战略，都市群将成为未来20年新型城镇化的主体形态，这无疑将给华夏幸福带来更多大展宏图的空间。

华夏幸福从产业新城运营起家，深耕地产行业多年，拥有丰富的经验和产业规划、开发、招商等方面的专业运营团队。商业模式经受住了市场考验，盈利稳定，拥有穿越周期的能力。

如今华夏幸福正从房地产开发商向综合性资产管理平台转变。未来商办综合体项目建成后，相关重资产将进行出售，华夏幸福也将从项目重资产抽身，专心从事轻资产运营。

相信未来，华夏幸福不动产运营商的角色会得到强化，并协同其他产业的强劲势头协同发展。不仅业绩发展空间大，借助于轻资产运营，还将拥有更高的财务安全边际。

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