楼市资本论财报通：千亿华夏幸福，都市圈核聚变模式成型

  一只蝴蝶扇动翅膀，有可能在太平洋掀起一阵龙卷风；一个公司的战略转向，也有可能引发一场城市变革风暴。

  4月26日，华夏幸福线上举行2019年度业绩说明会，董事长王文学、联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁吴向东分别坐镇北京总部和深圳南方总部，率众高管出席。

  楼市资本论注意到，2019年是华夏幸福的经营质量提升年，核心业务产业新城深耕都市圈，营收首破千亿，业务规模、盈利能力和经营质量稳步提升；南方总部主导的新业务经过一年热身，开始落地布局，大举挺进北京、上海、深圳等八大核心城市。

  2019年也是华夏幸福的战略转换年，公司定位从“中国领先的产业新城运营商”，开始向“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”跃变。

  就像物理学上，高能粒子定向轰击原子核，引发链式反应，由此形成的超高温和高压条件，可使多个质量较轻的原子核，聚合生成更重的原子核，同时释放出巨大能量。

  楼市资本论研究院总结，华夏幸福已经形成独有的“都市圈核聚变”开发模式：产业新城多年深耕都市圈，蓄势聚能；以新业务为触角，回拢打点，进军都市圈核心城市主城区。此举很有可能在中国新型城市化进程中，形成强烈的核聚变反应。

  可以说，作为少有的中国式原创商业路径的开拓者，华夏幸福智胆过人。

  【一】营收首破千亿，实现能级跃迁

  楼市资本论发现，自2002年开始运作固安产业新城以来，华夏幸福聚焦产业新城18年，通过一系列的中国式原创商业路径探索，形成一套可持续的商业模式，又大胆走出京津冀，异地复制扩展全国布局。

  年报显示，截至2019年末，华夏幸福已经在京津冀、长三角、粤港澳、郑州、武汉、成都等都市圈布局了79座产业新城，其中72座已有产业项目签约落地、66座已实现回款、22座实现了现金流转正。

  华夏幸福开发运营的部分产业新城

  楼市资本论据此判断，产业新城的建设运营已经进入成熟期，其围绕核心都市圈的“3+3+N”精准布局，也让华夏幸福持续分享国家区域发展战略的政策红利。继2016年合约销售首破千亿之后，去年营业收入也跨跃千亿大关，实现了能级跃迁。表现在去年的经营业绩上，可以发现三大亮点：

  一是，营收破千亿，业务规模稳健增长。

  2019年，华夏幸福主营业务实现营业收入1052.10 亿元，首次突破千亿，同比增长 25.6%，近五年复合增长率达到29%；报告期末，公司总资产达4578.12亿元，增长11.7%；全年实现产业签约 1956.13亿元，增长17.8%，将拉动产业新城各项业务继续稳健增长。

  二是，在手现金429亿，经营质量不断提升。

  2019年，公司经营回款持续增长，销售回款率由前一年的46.2%跃升至61.4%；销售费用占比下降0.45个百分点，管理费用占比下降2.0个百分点，降本增效成绩斐然。

  截至报告期末，华夏幸福资产负债率为83.90%，同比下降2.75个百分点；融资总额为1792.15亿元，融资加权平均成本7.86%，低于行业平均水平；应收账款468.71亿元，同比增加36.1%；应付账款379.43亿元，而公司期末货币资金429.63亿元，足以覆盖一年内应付账款277.36亿元。

  三是，净利146亿，盈利能力持续增长。

  2019年，华夏幸福归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%，实现了引入中国平安战略投资时的对赌承诺，近五年复合增长率达到32%，现金分红45.20亿元，连续五年现金分红占净利润比重不低于30%，稳居行业领先地位。全年毛利率达到43.7%，增加2.1个百分点；净利率13.9%，与去年持平；ROE为35.7%，同比增加0.5个百分点，表明公司盈利能力持续增长。

  除了这三方面利好，截至期末，华夏幸福预收款项达到1252.85亿元，预计将在未来三年内逐步结转为营收和利润。

  在楼市资本论看来，这意味着华夏幸福已经提前锁定未来业绩，2020年业绩将会有明显提升。

  【二】引资1956亿，产业集群引爆都市圈元年

  产业新城发展前景长期向好，得益于华夏幸福长年坚持的都市圈战略。

  华夏幸福产业新城现已布局13个省、15个都市圈，主要围绕京津冀、长三角和粤港澳等一线城市，以及合肥、武汉、郑州等高能级城市。亚布力智库专家陈旻发现，这些都市圈作为国家重点发展区域，集聚了全国人才、资本、技术等最优质生产要素，给产业新城项目的建设运营提供了有力支撑。

  在王文学看来，2019年是中国都市圈的元年，全年新增签约入园企业545家，新增签约投资额约1956.13亿元，同比增长17.8%，创历史新高，形成产业集群的规模化效应。

  京津冀都市圈：

  布局固安、大厂、香河、怀来、霸州、永清、文安等地，去年新增签约125家入园企业，新增签约投资额351.24亿元。

  长三角都市圈：

  布局嘉善、南浔、河上、无锡、来安、溧水、和县等地，去年新增签约入园企业224家，引入深圳合丰泰超薄玻璃基板深加工项目、欣旺达电动汽车电池项目等龙头项目，新增签约投资额1040.48亿元。

  粤港澳大湾区：

  布局江门、中山、珠海等地，去年新增签约入园企业9家，新增签约投资额67.76亿元。

  郑州都市圈：

  布局新郑、武陟、长葛、获嘉、新密、祥符等地，去年新增签约入园企业86家，新增签约投资额277.14亿元。

  多个龙头大项目在一年内签约、落地、开工、投产，有力拉动了区域经济发展和城市升级。陈旻认为，这是华夏幸福厚积薄发的成果，二十年产业发展经验与资源积累有效释放，彰显出其高质量快速打造产业新城的非凡能力。

  以上业绩表明，无论产业新城模式和还是都市圈战略，华夏幸福在去年均获得巨大成功。王文学认为，中国未来经济增长和不动产投资的结构性机会，仍将集中在都市圈。他在业绩会上说，华夏幸福将在都市圈战略指引下，聚焦优质区域和核心业务，持续深耕产业新城。

  【三】挺进8大核心城市，新业务成功开局

  吴向东也视产业新城为华夏幸福的核心业务，他更重要的使命是，依托产业新城的都市圈布局，以圈打点，带领华夏幸福新业务向城区进军，挺进核心城市。

  吴向东2019年初入职华夏幸福，坐镇深圳南方总部，聚焦新领域、新地域，采用新模式，积极探索拓展新业务，经过一年热身，已经落地北京丽泽和武汉长江中心两个商业地产项目：

  丽泽项目位于北京西二、三环路之间的商业金融地块，华夏幸福于2018年11月以57.8亿元竞得，去年8月作价58.28亿元转让给平安人寿，是公司以“轻资产”模式运作的首个商业地产项目。

  长江中心项目是华夏幸福首个涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目，去年9月摘牌拿地，今年4月正式开工，一期包括写字楼、公寓、住宅和展示中心，总建筑面积30.5万平方米。

  武汉长江中心效果图

  吴向东的目标是，带领华夏幸福跻身中国最好的商业地产发展商之列，做出“好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报”的高品质项目。

  此外，吴向东去年还先后拿下8个城市更新项目，其中深圳6个、东莞2个，新增土地计容面积171万平方米。

  今年，华夏幸福新业务将发力大型商办综合体、康养业务、轻资产管理以及科学社区四大领域，重点布局京津冀、长三角、粤港澳、华中、华西5大都市圈，全面覆盖北京、上海、深圳、南京、杭州、广州、武汉和成都等8座核心城市。

  楼市资本论发现，这8座城市GDP都在万亿级以上、人口规模超800万，华夏幸福在其外围都有产业新城布局，积聚了深厚势能，如今向都市圈核心区发起高能级定向轰击，可望如链式反应一样，引爆“核心圈-城市圈-都市圈”的核聚变。

  在新战略指引下，华夏幸福两大核心业务将协同发力：产业新城持续深耕都市圈，蓄势聚能；新业务高能进军，向心突破，大举挺进核心城市。

  楼市资本论预期，随着新业务的不断落地，华夏幸福将发展出更多不动产投资开发及运营管理平台，引领主营业务从都市圈加速向核心城市集聚，从量变到质变，最终触发核聚变的临界状态。

  放眼中国波澜壮阔、方兴未艾的城市化运动，这种城市核聚变的巨大推力，值得期待。

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