王文学、吴向东首秀华夏幸福双航道聚焦都市圈

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-28 13:05

4月26日，向来低调的王文学亮相华夏幸福（600340.SH）的线上业绩发布会，同时还在北京会场身兼两职——既作为董事长回答线上提问，又“客串”了一把主持人，这在华夏幸福20多年的发展历程中几乎是史无前例。

一同参加线上业绩会的，还有身在深圳的联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁吴向东，这是吴向东2019年2月正式加入华夏幸福以来的首次公开亮相。

整齐的发布会“配置”，凸显出华夏幸福对这次发布会的重视程度，也从侧面反映出新管理层对华夏幸福一年来成绩的胸有成竹。

根据华夏幸福4月24日披露的2019年年报显示，公司去年营业收入1052.10亿元，同比增长25.55%，正式成为“千亿俱乐部”的成员；此外，公司去年归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%。这一数据的出炉，意味着华夏幸福顺利完成与第二大股东（中国平安，601318.SH）第二年的业绩对赌——2019年华夏幸福归属于上市公司股东净利润不低于144.88亿元。

房地产市场风云变幻。曾经“另类”的华夏幸福，为何能够转身站上行业领先位置？以产业新城为基础的“谋篇”，以商业地产为“接力”的布局，将带给华夏幸福怎样的前程？

22座产业新城现金流转正

对产业新城的长期深耕，让华夏幸福成为提前观测中国城市变化的一座“瞭望塔”。

“未来，中国经济增长的结构性机会在都市圈，中国不动产的结构性机会也在都市圈。”根据王文学的判断，2019年已经进入都市圈发展元年。

2019年，华夏幸福在持续精耕京津冀都市圈的基础上，密集布局长三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈三个高能核心都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈三个高潜核心都市圈，以及其他潜力核心都市圈。

在线上业绩发布会上，华夏幸福全面介绍了聚焦都市圈的具体路径，即打造“3+3+N”的核心都市圈格局，并对外诠释了“成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”的战略定位。

“在这个战略引领下，公司会积极发展产业新城、商业地产这两大平台，并持续构建新平台。”王文学称。

作为公司主营业务的产业新城在2019年发展稳健。该业务去年销售增长19%，达到368亿元，占比提升7%，且产业新城等毛利润占比过半。截至2019年，华夏幸福产业新城签约额达到1956亿元，开发用地2.86亿平方米。

数据还显示，在已启动的79座产业新城中，72座已有产业项目签约落地，66座已实现汇款，22座已进入成熟期。“成熟期的标志是，产业新城净现金流转正、产业项目投产、产业集群形成。”华夏幸福董秘林成红称，未来，成熟期的个数会不断增长，回款和经营现金流会有越来越好的表现。

“产业新城模式是华夏幸福的传统业务。”吴向东则将其称为“起家和看家的东西”。在他看来，在未来，没有理由不把产业新城的业务做得更好。

“回归经营逻辑”

“整体来说，今年的年报比较让人满意，现金流问题也能看到好转的迹象，更期待的是质变。”一位长期跟踪华夏幸福的投资者在股吧里称。

产生“质变”的势能正在集聚。一方面，产业新城的招商能力进一步提升。数据显示，2019年，公司引入多家行业龙头。如腾讯科技、欧菲光、欣旺达等，其中不乏百亿级项目。新增签约入园企业545家，平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%。

另一方面，异地扩张迅速。2019年新入园545家公司里，环北京以外区域占430家，新增签约投资额1618.73亿元，同比增长15.1%，占公司整体新增签约投资额82.8%。

从战略角度而言，王文学也为质变的发生提供了“方法论”。战略再聚焦、回归经营逻辑、提升经营质量，是王文学投向产业新城及相关业务的“三板斧”。战略再聚焦意味着区域聚焦和业务聚焦，即将资源聚焦到优质区域、资源倾斜到核心业务。回归经营逻辑则具体包含三点方面：产业新城的现金流自我平衡、孔雀城的利润及现金流的平衡，以及二者的有机地协同发展。“这三条加起来就是华夏幸福产业新城的回归经营逻辑。”王文学进一步指出。

事实上，2019年，华夏幸福已经重新理顺投资经营逻辑。华夏幸福财务总监吴中兵表示：“2018年因为环京政策影响，存在投资不足的情况，2019年，华夏幸福恢复正常的投资节奏，主动加了一部分杠杆，获取了资源，为之后的发展打下了基础。”

数据显示，2019年年内，孔雀城取地421万平方米，比2018年的258万平方米增长了63%。建设及产业发展等方面投入也大幅增加，住宅板块建设支出增长24%，拍地支出增长61%，产业新城板块土地整理支出增长50%，城市建设支出增长107%，产业发展支出增长44%。

“2019年四季度，公司的经营性现金流为77亿元，已经转正。” 王中兵指出，2020年一季度的回款虽然受到了疫情的影响，下降了26%，但是其中产业新城业务的回款增长了24%，回款比签约受到的影响要好。随着疫情影响逐渐减少，后续的表现还会继续变好。

与平安相互赋能

记者注意到，本次年报是平安入股华夏幸福后，后者发布的首个完整年度的公开披露。

2018年7月，华夏幸福的控股股东华夏控股将其19.7%的股权转让给平安集团，平安由此入股华夏幸福，成为第二大股东。

一方面理顺传统业务的投资逻辑，另一方面，新业务则在开枝散叶。在平安的出资下，华夏幸福商业地产这只蝴蝶已经开始扇动了它的翅膀。

年报显示，北京丽泽项目成为公司首个“轻资产”模式项目，开启与中国平安合作新篇章；第二单则是武汉长江中心综合体项目，成为公司首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目。此外，华夏幸福还在深圳、东莞拿到8个城市更新项目。

“近期还有大的城市综合体项目落地，有些业务在全国范围内会产生一些影响，华夏幸福要成为中国最好的商业地产发展商或者运营商之一。”吴向东表示，未来华夏幸福在商业地产领域往前走的时候，强调一个“好”字：好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报；未来无论在增量市场还是存量市场的商业地产领域，都有提升硬软件最终提升回报的无限空间。

吴向东透露，华夏幸福还将叩开更多大门，包括康养和长租房业务。

对于新业务，吴向东直言：“华夏幸福的新业务有一个重要出发点，就是服务中国平安的发展战略需要，这样也能为我们自己的发展找到空间。”

在林成红看来，中国平安的入股有利于保障公司稳健发展的态势，让公司整体融资稳健。

“中国平安也为华夏幸福匹配了众多资源，公司与平安人寿已经开展不动产的合作，为彼此充分赋能，”林成红说。

可以预见的是，华夏幸福与中国平安的合作，还将给人们的想象力更多驰骋的空间。