王文学吴向东首秀：营收破千亿 超额完成与中国平安第二年业绩对赌承诺

  与2018年自称“水逆”有所不同，华夏幸福2019年这一份年报近500页，数据详实地展现了过去两年平安入股、高层引援以及协同中国平安探索新平台而发生的变化和成绩。

  这也是王文学首次出现在华夏幸福业绩会上。与其一同首秀的还有去年2月正式加入华夏幸福的联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁吴向东。南北会场，同台协作，王文学称呼吴向东为“向东总”，吴向东称呼王文学为“文学董事长”，围绕“都市圈战略”“产业新城发展”“商业地产打造”“三新战略”等几方面，他们为投资者勾勒了一幅华夏幸福未来版图。

  4月26日对外发布的这份华夏幸福年报显示，2019年，华夏幸福营收首次突破千亿，达1052.1亿元，同比增长25.6%。归属母公司净利润为146.12亿元，同比增长24.4%；过去5年净利润年复合增长率达32.1%。这意味着，华夏幸福超额完成与第二大股东中国平安战略入股第二年业绩对赌承诺。

  “过去一年华夏幸福发生了很多变化，股东、管理层以及发展战略都做了新调整。”吴向东说，产业新城是华夏幸福看家的东西，深耕20年，是在中国做的最早、最大、最好的，也积累了很多的资源和能力，“所以我们没有理由不把产业新城业务做得更好，同时我们也非常坚定在新业务方面有所作为，未来华夏幸福在开拓新业务时，一个重要的出发点就是要服务中国平安的发展战略需要。”

  业绩会尾声，王文学作为华夏幸福掌舵人向股东和投资者表达了两个祝愿：平安和幸福。这简单的四个字或是其对华夏幸福最真实的期盼。

  营收首破千亿

  从“都市圈”到“核心都市圈”，从“产业新城和房地产开发”到“产业新城及相关业务”、“商业办公及相关业务”，中国平安和吴向东给华夏幸福带来的改变正徐徐展开。

  财报显示，华夏幸福去年实现销售额1431.72亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额368.37亿元，园区配套住宅业务签约销售额1029.35亿元，其他业务销售额34亿元。综合毛利率43.82%，同比增加2.23个百分点。

  过去一年，华夏幸福继续推进都市圈战略，已形成“3+3+N”核心都市圈布局。2019年公司环京区域实现收入579.79亿元，环京外区域实现收入467.19亿元，同比增长81.74%；环京以外区域销售额占比升至57.8%，收入占比升至44%；房地产销售面积比重升至63.7%。其中，合肥都市圈、武汉都市圈增长较为突出，营业收入分别同比增长了381.51%和313%，毛利率亦双双提升至50%以上。

  华夏幸福董事会秘书林成红表示，异地复制战略相对成功有效地解决了公司业绩产区集中度过高问题。无论是产业新城签约、产业招商引资情况还是孔雀城销售，除京津冀都市圈为主产区外，长三角都市圈已成为公司业绩新大本营。在全面完成布局后，公司发展重点会聚焦深耕上述核心都市圈，在某些需要补足或者确实有高质量拓展的机会我们也会积极行动。

  从固安起步，华夏幸福已将79座产业新城拓展至全国13个省、15个都市圈，运营固安、嘉善、武陟、舒城、溧水等一批产业新城项目。

  “未来中国经济增长的结构性机会在都市圈，中国不动产结构性机会也集中在都市圈”，业绩会上王文学判断“2019年已经进入了都市圈元年”，华夏幸福后续会协同中国平安在都市圈募集长期优质资产。

  谈及华夏幸福2020年产业新城战略路径时，王文学强调，其一，战略再聚焦，把资源聚焦到优质区域，一些无效和低效的区域不再投资；把资源倾斜到核心业务，有的业务进行合并，有的弱化辅助性业务，让核心业务时刻保持在战略实施状态。其二，回归经营逻辑，产业新城现金流自我平衡，孔雀城利润和现金流平衡，二者有机协同发展；其三，提升经营质量、经营回款，优化经营性现金流，合理控制负债，优化杠杆。

  新业务崭露头角

  “三新”战略落地

  在中国平安成为第二大股东后，华夏幸福开始探索新业务，由“灵魂舵手”吴向东负责。为了他和他从华润置地带来的“梦之队”，华夏幸福专门成立了南方总部，探索商业办公、公共住房、城市更新以及康养等新业务。

  “华夏幸福要做的新业务绝大多数在中国大城市建设领域都有存在，只不过因各种原因，有些业务‘雷声大雨点小’。” 吴向东说，2020年华夏幸福会在大型商办综合体、康养业务、轻资产管理以及科学社区四个领域发力。

  作为新业务“代言人”，吴向东首次代表华夏幸福面向投资者答疑。他说，经过2019年一年热身，2020年华夏幸福将在新的发展战略指导下在新的领域、新的地域，采用新的模式全面覆盖北京、上海、深圳、南京、杭州、广州、武汉和成都等8个城市，“我很有信心。”

  2019年2月，当马明哲将吴向东引荐至成为第二大股东的华夏幸福时，就以期双方的业务协同能够产生化学反应。彼时，华夏幸福在产业新城及相关业务之外，确立了商业地产及相关业务的战略地位，以轻重并举的商业模式推动业务结构多元化。

  在新模式上，2019年落地北京丽泽项目，作为华夏幸福“轻资产”业务模式的首次尝试，将打造成为不动产开发运营管理新样本。在新领域，积极探索并布局包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等相关领域，2019年摘牌武汉长江中心综合体项目，布局深圳市坪山、盐田、宝安、光明等6个及东莞2个城市更新项目。在新地域，通过北京丽泽项目、武汉长江中心两大标杆项目，华夏幸福进入北京及华中片区核心圈层，开启新业务在核心都市圈内的布局。

  吴向东说：“我和文学董事长各有千秋，过去20年我们主要的职业路径、经历有点特点，文学董事长在产业新城领域做得最早、做得最大、做得最好。在商业地产领域我过去的工作经验可能算走的比较早的，过去的工作单位也做的比较大，所以也还比较好。”

  无论是商业、办公还是城市更新，都是吴向东拿手好戏。在深圳，最难啃的万亿市场“城市更新”业务，吴向东已经顺利落下一子，深圳市盐田区田心项目已通过深圳市政府重点更新项目计划立项。

  从0到1，2019年是华夏幸福新业务定调和打基础的一年。作为操盘城市核心区商业地产的行家，吴向东对中国商业地产的现状和形势有着自己的判断。

  他认为，从数量上看，商业地产在中国一些重要城市呈现供过于求趋势，但商业地产好项目太少，这是行业问题所在，也是机遇所在。未来华夏幸福在商业地产领域往前走的时候我们的策略很简单，就是强调一个字——“好”，一定要把“好”这个字发挥到淋漓尽致。

  “我们要做好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报的商业地产。”吴向东强调，如果大家泛泛的听我讲这所谓的“六好”，可能觉得是文字游戏，但因为我长期做商业地产，对每一个“好”都有很深刻的体会，一定要在“好”这个问题上真正下足功夫，我们要做中国最好的商业地产项目，最终成为最好的商业地产发展商和运营商之一，这是我们的目标。

  “酒逢知己千杯少，有缘千里来相会。”这是2019年初吴向东写给华润告别信的结尾，似乎也在呼应其与华夏幸福的牵手。新的商业模式带来新的商业策略，在中国平安的加持下，王文学和吴向东能否缔造一个华夏幸福传奇，还有待市场观察。

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