年报点评｜华夏幸福：产业新城打头阵 多元模式成助攻

4月24日，华夏幸福（600340.SH）2019年年报出炉。综合来看，高盈利、强回款；稳增长、强融资，验证了华夏幸福高质量发展的可能。

正是稳健增长的业绩与穿越周期的能力，给了华夏幸福寻找其它利润增长点的底气。在此基础上，以产业新城业务为核心，华夏幸福正在加速转型商业地产、高新技术等多元化产业，并形成完整的业务闭环。

强化回款管理 保障流动性充裕

2019年，华夏幸福的高质量发展得到进一步夯实。一方面，盈利能力持续提升，价值回报不断凸显；另一方面，积极进行回款管理，保障流动性充裕。

来源：华夏幸福2019年年报

期内，华夏幸福实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%；归母净利润146.12亿元，同比增长24.4%。此外，华夏幸福的费用管控效果显著。其管理费用率同比下降2.0个百分点，销售费用率同比下降0.45个百分点。

实际上，在过去五年，华夏幸福的营收、毛利润、归属于上市公司股东的净利润等指标，复合增长率分别高达29%、37%、32%。而现金分红在净利润中的占比均不低于30%，不仅稳居行业领先地位，而且显示出华夏幸福较高的价值回报能力。

值得注意的是，华夏幸福的回款率提升明显。截至2019年12月31日，华夏幸福通过经营活动产生的现金流入共计943.78亿；销售回款率由46.2%大幅跃升至61.4%；预收款项达到1252.85亿元，预计将在未来三年内逐步结转为公司的营业收入与利润，有利于提前锁定华夏幸福未来的经营业绩。

凭借核心业务的稳健经营，华夏幸福已经形成了畅通的多元化融资渠道。期内，华夏幸福已经与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定，并积极利用公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP 资产证券化以及海外债券等多渠道、多种类融资工具，为公司业务开展提供所需资金。

与此同时，中诚信、联合、东方金诚等多家国内顶级评级公司给予华夏幸福“AAA”主体信用评级。可以预见，良好的信用评级，有助于增强华夏幸福的融资能力，对抗流动性风险。

产业新城求变 区域价值彰显

华夏幸福实现稳健增长、持续盈利的背后，离不开“打头阵”的产业新城业务。

为了保障盈利，华夏幸福不断升级PPP市场化运作机制。在2019年，华夏幸福的产业新城业务再次交出了一份满意的答卷。年报显示，华夏幸福在2019年的产业新城销售额同比增长19%，销售额占比提高7个百分点；毛利润占比达到52%，业绩贡献度持续增加，推动华夏幸福的收入结构不断优化。

期内，华夏幸福环京以外区域销售额占比从2018年的46.5%大幅提升至57.8%；销售面积比重由2018年54.2%提升至63.7%。环京以外业务量的不断增长，也显示出华夏幸福异地复制效果显著。

在产业发展方面，2019年，华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，创历史新高，同比上升17.8%；新增签约入园企业545家，平均单家新增签约额比去年同期高出51.8%。不容忽视的是，华夏幸福引入龙头企业的能力正在明显提升。

从土地获取方面来看，2019年，华夏幸福加大了取地力度，获取土地成交金额同比增长203.6%；新获取土地规划计容面积同比增加88.7%，为后续业绩规模提供了有力的保障，也为华夏幸福的未来发展积蓄了力量。

产业新城业务的发展，自然离不开华夏幸福的战略布局。随着都市圈成为区域经济的增长极，华夏幸福紧抓城镇化的历史机遇，围绕都市圈积极布局，并巩固发展产业新城业务。比如，持续新拓珠海斗门等项目。

来源：华夏幸福2019年年报

如今，围绕核心都市圈的战略选址布局能力，已成为华夏幸福产业新城的护城河。期内，华夏幸福已经在全国范围内形成了“3+3+N”的战略格局，京津冀、长三角、粤港澳三大高能都市圈业绩增长稳健，郑州、武汉、成都三大高潜都市圈实现深耕，其他潜力都市圈持续布局。

在新获取的土地中，有67.1%位于环京以外区域。其中，长三角区域达28.5%，这将逐步为华夏幸福的发展贡献主要力量。

除此之外，2019年，华夏幸福还主动求变，产业新城开放合作进展迅速。年报显示，其他开发商参与取地的产业新城项目从14个增长到31个，合作伙伴取地面积同比增长58%。

时至今日，产业新城的开发主要涵盖规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营等六大领域。表面上看是一个个项目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系，都有密切的逻辑关系。因此，产业新城业务的拓展，不仅要具备综合开发能力，还要具备极强的运营能力。

除了持续打磨自身的开发能力，华夏幸福也在不断提升产业运营能力，完善区域配套，提升区域价值，最终激活城市潜能。

截至期末，华夏幸福产业新城配套学校在校生人数突破1.2万人，商业运营面积115万平方米，运营各类厂站数量44个，住宅物业管理户数32万户，住宅物业管理面积4443万平方米，城市运营服务管理面积达6600万平方米。

轻重并举 多元化业务成完整闭环

过去数年间，产业新城的运营以重资产为主，资金沉淀量大、回款周期长成为该模式的主要弊端。经过长时间的探索，华夏幸福正在升级迭代这一模式，赋予自身更多的腾挪空间，以化解各类风险。

2019年，华夏幸福结合空间都市圈化、运营精细化的新趋势，在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举。例如，北京丽泽项目成为华夏幸福的首个“轻资产”项目，并开启了与中国平安合作的新篇章。

业内人士认为，以管理输出的轻资产模式在盘活存量资产、优化资产负债结构的同时，能够快速切入市场，并逐步更新投资模式，提升项目资产回报率。

在产业新城业务逐步繁荣的基础上，华夏幸福牢牢把握大城市不动产资产价值长线升值这一基本方向，整合优质资源，积极布局商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域，创造新的利润增长点。

一直以来，华夏幸福贯彻核心都市圈战略，并深耕京津冀、长三角、粤港澳大湾区以及以武汉为核心的华中片区、以成都为核心的华西片区等等，并将多元化业务也拓展至此。

伴随多元化战略的不断驱动，众多项目已经纷纷落地。例如，借武汉长江中心这一标杆项目进入华中片区核心圈层，开启了华夏幸福在核心都市圈内的新地域布局；华夏幸福布局的深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目，成功被选定为城市更新前期服务商的项目8个，其中深圳6个，东莞2个，并继续大力拓展新项目。

为了保证多产业模式的增长，2019年，华夏幸福将主营业务由“产业园区业务和房地产开发业务”变更为“产业新城及相关业务和商业地产及相关业务”，并为此设立了双总部，将新业务放在位于深圳的南方总部。

战略目标的持续明晰，正在内化为华夏幸福的核心优势。尤其是在传统房地产进入“白银时代”，华夏幸福依托产城融合的发展模式持续深耕核心都市圈，并通过多产业模式逐渐形成完整的业务闭环，为未来的盈利提供重要保障。

2019年，华夏幸福已经用数据证明了产业新城业务的发展势头，并用高质量发展验证了其商业模式的可复制性。随着都市圈战略地位不断提升，政策的红利也会逐步显现，而华夏幸福凭借自身的核心优势，可以让聚焦核心都市圈的战略持续落地，让产业发展等核心业务能力持续变现，让产业新城开放合作的平台优势持续发挥。

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