年报点评｜新城控股：登高 站稳

高处，要胜寒，更要站稳。

五年时间，新城控股（601155.SH）的销售业绩增长近八倍，由319亿增至2708亿，强势挺进房企销售榜TOP10。尤其是2017年和2018年，新城控股的销售业绩在突破1000亿之后，又用短短一年时间业绩增长近千亿至2210亿。

数据来源：新城控股年报

2019年对新城控股来说是个不小的挑战，但新城控股依然以22.5%的增长率，超额完成销售目标至2708亿，累计销售面积约2432万平方米，同比增长34.21％，增速位列2019年度十强房企第二。根据克而瑞信息集团(CRIC)统计，新城控股2019 年度销售金额及销售面积位列行业第 8 位。

对于2020年，考虑到疫情对一季度销售的影响，新城控股审慎地将销售目标定在2500亿元。保持适度规模增长之际，新城控股追求高质量、稳健、可持续增长，这也将是其长期坚持的战略路径。“通过增加项目合作、降低权益比等，有机会冲击2800亿甚至3000亿元全口径销售额，但如此做意义不是太大。公司会以资本回报为核心，聚焦利润。2500亿元的销售目标背后是公司更为关注增长的质量。” 新城控股董事长兼总裁王晓松在业绩发布会上指出。

“稳”将成为今后几年新城控股发展路上的关键词。

“住宅+商业”优势凸显 租金收入近乎翻番

独木有难支，双轮傍地走。

2019年，新城控股超额完成年度销售目标，主要得益于其“住宅+商业”双轮驱动战略。

住宅方面，新城控股2019年苏南区域实现签约、回笼的双百亿突破，苏州、上海、杭州、南京、天津、 北京、宁波等区域也相继实现百亿以上销售目标。值得注意的是，新城控股在江苏、天津、河北市场占有率位列前十， 在常州、淮安、湖州、镇江、苏州等地的市场占有率更是位列 TOP5，体现了公司战略布局与区域深耕的成效与重大意义。 

2019年新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%；归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%；扣非归母净利润99.8亿元，同比增长31.4%。

来源：新城控股年报

在新城控股2019年858.47亿元的营业收入中，房地产开发与销售仍占据主力位置。其中，房地产开发销售本期实现营业收入803.22亿元，较上年同比增加58.00%;公司物业出租及管理实现营业收入40.69 亿元， 较上年同比增加 92.28%。

图片来源：雪球

值得关注的是，虽然新城控股的物业出租及管理在总收入中的占比为4.81%，但是其增长幅度近乎翻番，达到92.28%，超额完成2019年初制定的40亿收入目标。同时，新城控股物业出租与管理业务在2019年的毛利率达到67.56%，远高于房地产开发销售的30.98%和新城控股整体的32.64%。

数据来源：新城控股年报 图片来源：雪球

新城控股的商业板块造血能力正在加强。年报显示，2019年全年21座吾悦广场满铺开业。截至2019年底，累计开业63座吾悦广场。吾悦广场已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%，平均出租率达99.16%。

截至2020年3月底，新城控股已在全国布局124座吾悦广场。年报显示，疫情期间，为了与吾悦广场品牌商户共渡难关，新城控股两次推出租金减半政策，覆盖商户租期共计67天，预计减免租金收入总计达到5亿元。

同2020年2500亿销售目标一起制定的，还有新城控股计划新开业吾悦广场30座、到2020年底开业总数达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元。

“疫情期间，吾悦广场给予商户67天的租金减半优惠。2020年商业收入的目标，已经综合了租金的减免及疫情对商场后续运营的影响，管理层有信心完成目标“，新城控股董事兼联席总裁曲德君分析道。

谈及商业的未来发展，王晓松坦言，“未来，新城在住宅与商业方面的比重仍然是2：1，不会重商业而轻住宅。这个比例，可以让住宅与商业在某种程度上实现对冲，进一步降低公司运营的整体风险。”

现金短债比超2 净负债率大幅降至16.36% 

业绩大步向前的新城控股，也在严防自身出现肌肉拉伤。

2019年，新城控股在实现业绩的同时，稳步降杠杆、积极拓宽融资渠道、不断强化现金管理。

数据来源2019年年报 图片来源：雪球 

年报数据显示，新城控股剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%，与去年同期基本持平。

而衡量杠杆水平的另一财务指标净负债率则由2018年的49.21%大幅下降32.85个百分点，至16.36%。为此，王晓松解释道，对于房企来说，净负债率过高、过低都是不合理的，未来希望公司的净负债率保持在合理区间之内，例如40%-70%之间。

截至报告期末，由于预售回笼情况较好，2019年新城控股持有货币资金639.41亿元，远高于一年内到期的有息负债306.02亿元(不含控股股东关联借款)。公司在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比超过2倍。

同时，2019年新城控股经营性活动产生的现金流量净额达到435.8亿，同比大增1041%。这些数据表明，公司流动性充裕，且具备较强的偿债能力。

来源：新城年报

2019年，新城控股加权平均净资产收益率为36.86%，扣除非经常性损益后仍达到20.07%，均位居行业前列。

来源：新城年报

融资方面，2019年新城控股在中国银行间市场先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据，共募集资金31.58亿元;在上交所平台完成公司债券的发行，募集资金21亿元;在境外通过发行高级美元债券，募集资金9.5亿美元，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。

截至报告期末，公司整体平均融资成本为 6.73%，低于行业均值。 

区域深耕效果显现 土储结构日趋均衡

新城控股立足长三角，持续拓展和深耕其他重点城市群，控制城市能级，投资布局更加均衡，应对周期轮动和市场风险的能力进一步提高。

2020年，公司计划新开工项目90个，新开工建筑面积1665.08万平方米，其中，住宅项目867.34万平方米，商业综合体项目797.74万平方米。公司计划竣工项目225个，预计竣工总建筑面积3596.53万平方米，其中，住宅项目2556.52万平方米，商业综合体项目1040.01万平方米。

兵马未动，粮草先行。在拿地方面，基于对土地市场窗口期的适时把握以及依托吾悦广场商业综合体拿地优势，新城控股的投资结构亦在进一步优化。

年报显示，新城控股2019年全年共计新增土地储备72幅，总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价为2421.48元/平方米，商业综合体项目新增 1443.75万平方米。

总土储方面，截至2019年12月31日，新城控股在全国105个大中型城市合计拥有土地储备12400万平方米，其中一、二线城市占比38.30％，长三角区域三、四线城市占比36.00％，土储结构日趋均衡。 

2020年初，新城控股亦在积极补仓，以实现进可攻退可守。2020年1-3月份，新城控股通过竞拍或合作方式至少新增9个项目，分别位于江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳、山东新泰、云南保山、云南昆明、江西南昌、江苏连云港、河南郑州等城市，累计新增建筑面积约334万平方米。 

年报显示，新城控股拟向全体股东每10股派发现金红利17元（含税），预计派发的现金红利共计38.34亿元。依靠持续稳定的盈利能力，新城控股通过较高比例的分红派息，给予投资者以丰厚回报。 

对于未来不确定的高速成长，新城控股似乎更偏爱确定的稳健成长。

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