华夏幸福：三新战略推进双轮驱动，首次迈入千亿阵营

  4月25日，华夏幸福（600340）发布了2019年度业绩报告，1-12月，公司实现营业收入1052.10亿元，首破千亿大关，同比增长25.6%；归母净利润146.12亿元，同比增长24.4%；基本每股收益为4.75元/股。

  熟悉华夏幸福的投资者都知道，公司一向有高分红的传统，2019年这一福利仍将延续，公司在年报中表示，将向全体股东每10股派发现金股利15元(含税)，以资本公积金每10股转增3股。此次现金分红总额为45.20亿元，在归母净利润中的占比为30.93%，在同业中保持靠前的位置。

  此外，与2019年年报同时发布的还有2020年第一季度业绩报告，1-3月公司实现营业收入195.18亿元，同比增长89.64%；归母净利润28.87亿元，基本每股收益为0.95元/股。

  盈利能力增强

  降费增效效果显著

  纵观2019年地产企业，“碧万恒融”四强鼎立格局未变，规模都在5000亿元以上，另有突破3000亿元3家，2000亿元8家，1000亿元18家。虽然头部格局未变，但1000亿-4000亿元营收规模房企数量较2018年有所减少，整体行业增速变缓。

  “增收不增利”也是2019年房企的真实写照，多数房企利润率下行，盈利见顶，在TOP50上市房企中，归属母公司净利率、毛利率下行房企占大比例份额。

  在此背景下，华夏幸福营收首破千亿大关，在2018年业绩高增长背景下，仍实现营收与归母净利润双高增长。且2019年公司销售毛利率较2018年提升2.06个百分点至43.68%，期间费用率下降0.91个百分点，尤其是管理的销售费用率下降明显，分别降低1.96及0.45个百分点，降费增效效果显著。

  此外，依据华夏幸福向平安人寿、平安资管的承诺，公司2019、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于1,448,833万元、1,800,065万元。这意味着，2019年公司已顺利完成业绩承诺，且在2020年整体行业增长放缓的情况下，为完成业绩承诺，2020年公司归母净利润增速不应低于23.2%，该业绩承诺将最大程度保障公司未来业绩增长。

  异地复制效果显著

  产业发展服务快速推进

  从华夏幸福营收分产品来看，2019年公司城市地产开发及产业发展服务（招商引资）实现营收分别为667.44亿元及274.05亿元，同比增速分别为29.49%及14.7%。2019年二者在营收中占比分别为63.44%及26.05%。近年来合计占比维持在90%左右，且毛利占比超过95%，是公司主要的收入及利润来源。

  2019年，华夏幸福在保持环京业务稳健发展的基础上，继续加快异地复制的推进。公司环京外区域业绩占比持续增长，产业发展服务业务快速推进，环北京以外区域的招商力度加大。

  2019年公司环京区域实现收入579.79亿元；环京外区域实现收入467.19亿元，同比增长81.74%，占公司营业收入的比例由上年同期的30.82%提升至44.62%。

  2019年公司实现销售额1,431.72亿元，其中产业新城业务园区结算收入及园区配套住宅业务分别为368.37亿元及1,029.35亿元；签约销售面积共计1,184.19万平方米。环京外区域销售额占比由上年同期的46.46%提升至57.84%，销售面积占比也由54.15%提升至63.68%，提升较快，继环南京和环杭州区域之后，环郑州区域成为异地复制新的销售业绩增长极。

  此外，2019年华夏幸福实现产业服务收入274.05亿元，其中环京区域产业服务收入55.14亿元，外埠区域产业服务收入218.91亿元，同比增长73%。这源于2019年公司环京外区域招商力度持续加大。产业园区新增签约入园企业545家，新增签约投资额1,956.13亿元，同比增长17.84%。

  坚持“三新战略”

  商业地产取得突破进展

  2019年年初，华夏幸福提出“三新战略”，在做大做强产业新城业务的同时，全力开拓新模式、新领域、新地域，在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产领域取得突破，实现公司业务结构多元化。

  在新模式方面，2019年公司落地北京丽泽项目首个“轻资产”业务模式。在新领域方面，公司积极探索并布局包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等相关领域，2019年摘牌公司武汉长江中心综合体项目，布局深圳市坪山、盐田、宝安、光明等6个及东莞2个城市更新项目，其中，深圳市盐田区田心项目已通过深圳市政府重点更新项目计划立项。在新地域方面，公司通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目进入北京及华中片区核心圈层，开启新业务在核心都市圈内的布局。

  对于该战略的理解，国盛证券分析师表示，一是轻资产模式降低资产负债率的同时提升 ROE 水平，二是商业地产及中高端住宅业务 提升公司住宅品牌价值，三是进军都市圈的核心圈，补齐都市圈布局短板。三新战略将整体提升公司综合实力。

  销售回款率大幅增加

  多元化融资降低负债率

  从经营回款情况来看，2019年公司全年销售商品提供劳务收到的现金达879.27亿元，同比增长17.06%，占同期销售金额61.41%，较2018年年末提升14.8个百分点，销售回款率的大幅增长有效改善公司现金流状况。

  截至2019年年末，公司资产负债率为83.90%，同比下降2.75个百分点。华夏幸福融资能力突出，已形成银行、公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP资产证券化以及海外债券等畅通的多元化融资渠道。

  在平安人寿入股公司以及公司成为中国平安重要战略协同企业后，公司的融资环境及结构得到进一步的改善和优化。此外，公司已获得中诚信、联合、东方金诚等多家国内顶级评级公司“AAA”主体信用评级。

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