华夏幸福:不仅“平安”,更有“巨变”!

公布2019年报后第一个交易日，华夏幸福以大涨8.76%收盘！可谓是资本市场参与者给予的充分认可。

变化，总是令人期待。

大家都想知道，在接连大手笔的引入中国平安以及吴向东等高管之后，2019财年的华夏幸福到底发生了哪些巨变？

先来看一份超预期的分红方案，10派15元转3股。可以说，如此慷慨的分红在披露的上市公司中不多见。

4月26日，华夏幸福举办2019年度线上业绩会董事长王文学、联席董事长、首席执行官(CEO)暨总裁吴向东、联席总裁俞建、联席总裁孟惊、副总裁兼CFO吴中兵、董事会秘书林成红等领导层出席。

由于疫情原因，本次业绩说明会分为两个会场。北京会场是王文学、孟惊等高管，深圳会场为吴向东等高管。

其实这一南一北，更是华夏幸福2019战略变化中“双总部”的体现。

可以说，华夏幸福的很多变化，正在带来积极向上的作用。

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· 稳健冲规模 ·

巨变，一定不是一年带来的，而是多年积累的爆发。稳健，一定是一家企业走向更远的核心与基石。

而随着重要股东中国平安的入股，华夏幸福与中国平安形成了优势互补。华夏幸福成为中国平安的重要战略协同企业，从公司治理到业务发展，获得了全方位的提升。

2019年市场复杂多变，变革中的华夏幸福迎难而上，把握都市圈发展机遇，交出了一份向上的成绩单：营收首破千亿 ，回款创历史新高。

报告期内，公司主营业务稳健快速增长，实现营业收入1,052.10亿元，比上一年同期增长 25.55%；实现归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，比上一年同期增长24.40%。截至报告期 末，公司归属于上市公司股东的净资产500.36亿元，比上一年度末增长14.30%。 

值得注意的是，营业收入同比增长26%，达到1052亿元，首次突破千亿，华夏幸福也加入了千亿收入上市公司阵营。

此外，2019年公司整体毛利率达到43.7%，比上年同期增加2.1个百分点；整体的净利率为13.9%，与去年基本持平；ROE为35.7%，同比增加0.5个百分点。持续为股东创造价值。

截至期末，公司预收款项达到1252.85亿元，预计将在未来三年内逐步结转为公司的营业收入与利润，有利于锁定公司未来的经营业绩。

从毛利率角度而言，产业新城整个业务毛利率维持在68%的水平，凸显了公司产业新城模式在盈利方面的优越性。地产板块孔雀城整体毛利率水平提升到了33%。

高成长正在成为华夏幸福的标签，通过一个近5年的指标梳理，整个营业收入复合增长率达到29%，毛利润复合增长率37%，净利润复合增长率超过30%，整个分红比率现金分红占整个净利润的比重均不低于30%，显示公司一直处于稳健增长发展态势，稳居行业领先地位。

此外，全口径回款同比2018年增长21%，达到了955亿创历史新高，表明华夏幸福2019年诸多提升经营质量管理的动作取得了明显的成效。此前的2016年是华夏幸福历史上的回款高峰923亿。

从2017年开始，华夏幸福力推异地复制战略，截止到2019年用了接近3年时间，整个外部区域收入占比提升到44%，销售额占比提升至58%，房地产销售面积占比超过60%，异地复制战略的相对成功有效解决了公司业绩产区集中度过高问题，为公司的稳健发展打下了扎实的基础。

不难发现，华夏幸福产业新城业务在全国复制，产业发展能力持续提升，产业服务收入占比显著提升，一方面符合国家大力发展战略新兴产业的政策、更具增长潜力、可持续性更强的产业收入增加，说明公司收入结构进一步优化；另一方面受到宏观调控的房地产收入比重进一步下降，整体抗风险能力更强。

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· 掘金都市圈  摆脱环京依赖 ·

深耕都市圈，是华夏幸福极重要的战略，承载着华夏幸福的未来。

华夏幸福一直是都市圈理论的最佳践行者，持续聚焦全国核心都市圈是其重要战略选择，而产业新城及相关业务，商业地产及相关业务都将围绕核心都市圈在进行布局。

对于都市圈意义和价值，王文学表示，主要基于几方面的判断，未来中国经济增长的结构性机会在都市圈，中国不动产的结构性机会也集中在都市圈；2019年已经进入了都市圈的元年这些标志都说明都市圈时代已经到来了；各种要素资源正加速向都市圈聚集，这些因素包括人口、技术、数据、资本、土地、教育、医疗等。其中在人口增长方面，都市圈人口增速是全国的2-3倍，2019年杭州的净增长是53万，深圳是41万，未来有2/3的新增城市人口在都市圈。

“在创新要素方面，60%的上市公司，88%的独角兽，90%的风险投资项目，90%的科创板上市公司，都集中在都市圈。”

目前，华夏幸福已经重仓都市圈，华夏幸福布局了13个省、15个都市圈，接下来将继续深耕这些产业新城。

15个都市圈意味着，华夏幸福扩张的版图正在扩大，而不再是只依托环京。从业绩表现上，环京以外的都市圈价值和业绩都在兑现。

报告期内，华夏幸福的产业新城及相关业务在保持环北京业务稳健发展的基础上，继续加快异地 复制的推进，公司环北京以外区域在公司整体业绩占比持续增长，产业发展服务业务快速推进，环北京以外区域的招商力度加大。

在业绩贡献方面，环北京区域实现收入 579.79 亿元，同比增长 0.49%。

环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，占公司主营业务营业收入比例由30.8%提升至44.6% ；环京以外区域销售额为828.09亿元，同比增长9.5%，占公司整体销售额比例从去年同期的的46.5%提升至57.8% ；销售面积比重由上年的54.2%提升至63.7%。

环北京以外区域新增入园企业430家，新增签约投资额1618.73亿元，同比增长15.1%，占公司整体新增签约投资额比重达到82.8%。

2019年，华夏幸福新获取土地67.1%位于环京以外区域；其中，长三角区域达28.5%，将逐步为华夏幸福发展贡献主要力量。

2019年新增签署 PPP 项目合作协议7个，100%为环北京以外区域。截至报告期末，华夏幸福布局在各都市圈的产业新城项目，入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到32个，其中5个国家级PPP示范项目，1个省级PPP示范项目。

摆脱了环京的依赖，有利于华夏幸福项目选址更趋优化、聚焦、选址结构更加均衡、合理，从区域布局看盈利性和抗风险能力进一步提升。

而在环北京区域的园区配套住宅业务签约销售额为 506.54 亿元，环北京以外区域的园区配套住宅业务签约业务销售额 522.81 亿元，销售额比重由上年同期的 43.69%提升至 50.79%。

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· 更大的舞台 ·

平安资本的介入以及吴向东团队的加盟，带来的不仅是想象空间，而是表明华夏幸福将要走向更大的舞台。就好比万科之前说过，不做“开发商”了，然后看到的是万科涉及了诸多领域的投资，实现了多点开花。

吴向东表示，现在提出了两条要求，一个叫精准投资，一个叫精益管理，在这八个字的指导下，希望未来在产业新城领域继续做强、做大。

同样，华夏幸福在走产业地产、住宅之外的新路 。

比如商业地产板块，在2019年从无到有，加速布局，已经覆盖了4座城市，分别是北京、深圳、武汉、东莞。商业地产项目年内落地两个，分别为北京丽泽项目和武汉长江中心项目。

吴向东表示，未来华夏幸福在商业地产领域往前走的时候，策略很简单，就是强调一个字——好，一定要把“好”这个字发挥到淋漓尽致。

“我们要做好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报的商业地产。华夏幸福一定要做中国最好的商业地产项目，最终成为最好的商业地产发展商、运营商之一，这是我们的目标。”吴向东如是说。

城市更新，是诸多房企布局与抢滩的板块，华夏幸福同样加速布局。华夏幸福表示，在8个城市项目更新项目中，已被选为前期服务商，总计新增的土地储备规划计容面积达到171万平方米。

有一点值得注意，无论是商业地产还是城市更新项目，华夏幸福均遵循都市圈价值理论。将重点布局京津冀都市圈、粤港澳大湾区都市圈，以及以武汉为中心的华中片区和以成都为中心的华西片区等五大都市圈，八大核心城市包括北京、上海、杭州、南京、广州、深圳、武汉和成都。

从产品的角度而言，华夏幸福立足轻资产方式，在都市核心圈开拓商业地产及相关业务，不同产品组合。已经落地项目的商业地产，包括零售物业及写字楼等，华夏幸福将大举进军，当然是提供轻资产的管理输出。

对于新型不动产项目，包括康养事业、公共住房、科学社区等，华夏幸福也将积极探索，近期也会有项目的持续落地。

也积极向大湾区布局城市更新项目，已成功被选定为城市更新前期服务商项目，共计8个，主要分布在深圳和东莞，其中深圳6个项目，东莞2个项目。

另外，围绕着核心都市圈，公司进行多圈层的布局，在都市圈有产业新城，在核心圈和城市圈有商业地产、康养事业、公共住房、科学社区等。

从产业新城及相关业务的角度，将升级经营理念，加速双城驱动，产业新城最核心的是强化经营理念，夯实现金流能力。孔雀城开发方面，强化市场化开发理念，夯实利润能力。

具体到商业地产及相关业务方面，持续深化“三新战略”，快速推进商业地产及相关业务。

从模式方面，创新开拓轻资产模式，继续整合多方资源，积极探索为险资及其他投资者在不动产领域提供专业的管理输出，同时在新领域积极探索开拓更多细分领域，丰富业态组合。

尽管2020年充满了不确定因素，但向好的一面正在呈现。

2020年一季度产业新城业务回款增长了24%，实现了正向的增长，后期随着新的可售资源逐步进入到销售阶段，后续回款预计会逐步上升。

有了中国平安的彼此赋能，未来协同发展，何惧前路艰险！

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