华夏幸福产业新城营收首超地产 REITs助力公司融资渠道多元化

雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

近日，华夏幸福(600340,股吧)公布了2020年半年报，截至公告期末，实现营收373.72亿元；实现归母净利润60.62亿元。公司2020年上半年回款有所改善，回款率较去年同比提升近11个百分点。

产业新城业务方面，上半年该业务收入198.4亿元，相较去年同期增长45.7%，展现出强劲的增长势头。值得一提的是，今年上半年，华夏幸福产业新城营收占比首次超过了房地产业务，成为其核心主业。

报告期内，华夏幸福持续深耕产业新城，围绕核心都市圈，积极拓展融资渠道。随着国家新型城镇化建设政策不断出台，尤其是国内公募REITs的起航，有助于公司改善和优化融资环境及结构，构建多元化的融资体系。

有机构的研究表明，房地产企业开展REITs有利于盘活存量资产，提高资产的流动性，增强现金流的稳定性。同时，REITs融资可有效降低公司资产负债率，增加经营稳定性。

产业新城业务收入大增45.7%

当市场进入存量房时代，房地产行业规模增速全面放缓。华夏幸福在商业地产之外，将产业新城作为突破现状的新增长点。从结果来看，该战略显然经受住了市场检验。今年上半年，华夏幸福产业新城营收占比首次超过了房地产业务，成为其核心主业。

其于近日发布的半年报显示，上半年公司产业园区结算收入198.44亿元，同比增长45.7%，持续保持领先地位。总体来看，报告期内，华夏幸福公司实现营业收入373.72亿元，实现归母净利润60.6亿元。其中，环北京以外区域快速发展，营收占比由上年同期的38.5%提升至62.4%，收入结构更趋均衡。

公司利润率保持稳定增长，上半年毛利率为46.9%，较2019年提升3.2个百分点；归母净利率为16.2%，较2019年提升2.3个百分点，主要受益于毛利率较高的产业发展服务业务的增长。

资料来源：公司公告

同时公司持续发力产业新城业务，继续巩固领先优势，上半年新增签约投资额624.6亿元，引入企业176家，平均新签约投资额同比增长10.7%。多个百亿产业大项目进展迅速：一期投资160亿元的泰嘉光电超薄玻璃基板深加工项目开工，投资135亿元的欣旺达(300207,股吧)动力电池项目在南京实现量产，计划总投资105.8亿元的亚瑟医药、总投资50亿元的协鑫集成(002506,股吧)等企业实现签约。

此外，报告期内，华夏幸福持续改善经营质量，管理费用率为6.9%，较上年同期下降0.4个百分点；销售费用率为1.6%，较上年同期下降0.6个百分点，降费增效效果持续显现。

搭上都市圈政策东风 产业新城业务受益

近些年来，华夏幸福不断坚持核心都市圈战略聚焦，目前已初步形成“3+3+N”核心都市圈格局。

报告期内，公司在持续精耕京津冀都市圈的基础上，密集布局长三角（上海、南京、杭州、合肥）都市圈，加快布局粤港澳都市圈；推进布局郑州都市圈、武汉都市圈和成都都市圈等高潜核心都市圈。

图片来源：公司半年报

在华夏幸福挖掘产业新城作为战略新兴产业的同时，恰逢发展都市圈成为国家战略，由此释放的政策红利，有助公司加快发展步伐。

2019年2月，国家发改委发布《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，自此发展都市圈成为国家战略。都市圈是中心城市和城市群有序衔接的重要环节，其本质是中心城市与周边城市（镇）的“同城化发展”。随着产业、资金等发展要素的流动突破行政边界，“中心城市-都市圈-城市群”多层次的城镇空间结构体系将逐步确立，从而推动城市群高质量协同发展。

产业新城作为都市圈内的节点城市和微中心，将成为城市群内城市间有机链接和协同发展的坚实基础，并将是未来新增人口的集中承载地，区域一体化规划和政策的承接地，以及基础设施和公共服务一体化的载体。依托都市圈布局的产业新城，在城市规划、产业规划、城市建设、产业集群打造、城市运营、民生改善等方面提供综合一体化解决方案服务，已经成为区域经济发展、产业调整和升级的重要载体和工具。

此后，国家出台多项都市圈利好政策，两会政府工作报告、中央政治局会议等均强调推动都市圈健康发展。

2020年4月，国家发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，提出加快发展重点城市群，加快实施京津冀协同发展、长三角区域一体化发展；要求大力推进都市圈同城化建设，深耕核心都市圈的华夏幸福迎接利好。

2020年6月，国家发改委发布《关于加快开展县城城镇化补短板强弱项工作的通知》，披露县城新型城镇化建设示范名单；涉及24个省份、120个县及县级市，华夏幸福所布局固安、新郑上榜。

此外，两会期间政府工作报告专门提及的新型城镇化，也号召应发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。而华夏幸福围绕全国15个核心都市圈已布局百余个产业集群。

公募REITs起航 公司融资渠道更加多元化

疫情以来，我国宏观经济形势变得较为复杂，基建刺激成为稳投资、稳就业、稳需求的重要手段。但我国传统基建市场存在融资渠道狭窄、资本退出难、投资效益不确定、低效投资多等挑战。

在此背景下，政策有意改变过去基建的融资方式，着手推动能吸引社会资本参与基础设施建设的中国版公募REITs落地。据了解，基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，不仅可以盘活大量的存量资产，提升直接融资比重，更有利于防范地方债务风险、降低杠杆率。

2020年4月底，发改委和证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。

试点通知要求，REITs项目优先布局京津冀、长江经济带等六大重点区域和国家级新区等区域，优先支持基础设施补短板行业，鼓励新型基础设施、新兴产业集群和高端特色产业园区等。

今年8月4日，发改委下发了《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，标志着我国基础设施REITs正式启动。

上述通知提出，鼓励新型基础设施项目开展试点包括数据中心、人工智能、智能计算中心项目、5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、智能城市项目等。同时也鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。

由此可见，基础设施REITs起航将对持有产业园区资产以及积极布局新基建的企业构成利好。

兴业证券表示，新政对地产的影响主要在仓储物流和产业园区领域。第一类为万科这样持有物流地产的房企，第二类为华夏幸福这类运营产业园区的企业。该机构进一步指出，对于企业而言，REITs能够显著降低税负和杠杆、提升盈利能力，实现轻资产化扩张模式和业绩估值的同步提升。

川财证券研究报告指出，当前房地产市场仍在我国资本市场占据着不可替代的作用，而开展REITs有利于盘活存量资产，并且通过广泛募集各类社会资金来投资新型基础设施建设，从而达到内循环的作用。

有数据显示，海外REITs蓬勃发展离不开良好的收益率。以美国为例，REITs在过去20年的年均回报率为13.03%，其中权益类REITs回报率达13.31%，高于罗素2000、标普500、道琼斯和纳斯达克指数。

根据国盛证券的研究，2019年我国园区的资产回报率（ROA）达5.7%，高于其他行业，用来试点基础设施REITs能够提供相对较高的收益，更容易以市场化手段成功发行REITs产品。

资料来源：国盛证券研究所

有业内人士分析，高科技产业园区、特色产业园区等园区资产是本次基础设施REITs的重要底层资产之一。华夏幸福所属重点区域内的成熟优质产业园区将最先受益，产业园区REITs不但能帮助公司构建多元化的融资体系，还能盘活存量资产、提升企业资产运营水平。同时，REITs融资可有效降低公司资产负债率，增加经营稳定性。

业内专家表示，“基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，有助于推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。”

另外，今年6月份，国家发改委公布《关于向社会公开征求对县城新型城镇化建设专项企业债券发行指引（征求意见稿）》聚焦改善县级平台公司融资格局。市场人士表示，此举有利于改善县级平台公司融资格局，对扎根县城城镇化建设的企业利好。

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