一轮周期过后,南山买个三房,都到什么门槛了?

这种上涨周期里边，不管是刚需恐慌上车还是改善置业换房，对各方的影响都是比较大的。

其中刚需上车的门槛更加提高了，要凑出更多的资金首付，但是对于改善置业者来说，因为一卖一买，本身自己的物业就已经在升值，对于换房的首付基本是没什么压力，但是改善换房的时间节点就要抓得特别的紧，以免踏空。

南山，这个深圳最优质的区域是改善置业的热点区域。在去年到今年的上升周期里边，南山的优质房源，可以说是改善置业者的眼里的香饽饽。那么经历一轮周期上涨之后，在南山上车一个3房，现在都已经到了什么门槛了呢？

————   . 写在前面 .   ————

下面一段话说在前面，即使上车南山3房，还是需要有一些技术和眼光的。

我们先看看目前的一个市场行情，深圳715新政之后，南山的二手房报价，不仅没有降低，反而是提高了不少，很多楼盘，因为预期不错，业主心态比较高，在新政之后，对业主的心态影响其实不是那么大。所以够个别楼盘的报价，其实并没有在预期的下跌当中。但是因为南山是改善置业的首选，而新政的限制包括各项限购限贷条款都是对这类物业和改善者的打击。所以南山的二手房成交在未来一段时间内，都会持续低迷，购买力虽然强，但是需要一定时间的消化。

很多人说买南山的不会在意那增加的几十万税费或者多增加的一两成首付，这句话是没错的，但是不要忽略南山的购买力也是有高有低，而且随着价格的上涨，这部分增加的税费和首付也不是普通人能接受的，所以，分化还在继续，不管是买南山还是其他区域，要根据具体情况具体分析，不然很容易追高或者踩坑。

根据我们搜集到的，南山二手房成交数据和目前报价的对比，南山的二手房成交均价和南山的二手房报价，是有一定的差距在里面的。这个差距幅度大概在10%，也就是说，南山二手房目前的报价和成交价相对来说，有一定的谈价空间。所以短期内，就不建议购房者去追高了，还是要多比对，哪些楼盘目前是报价比较偏离市场价的，可以参考它最近的成交价。

至于踩坑，老旧物业没有学区、地段和旧改概念的，坚决不买，大概率会跑输大势。因为目前沙井、光明、龙华甚至包括龙岗未来都会供应大量的新房，按照深圳人的买房习惯，买新不买旧，新房不管在物业、楼盘品质、居住体验上更好，且深圳是土地面积最小的一线城市，通勤效率较高，沿着地铁线路的新房更容易受到置业者的喜欢。

前话已经说在里头，那么我们就来看看，在新政之后在南山买个三房，到底有哪些楼盘可以选择？

————   . 西丽 .   ————

首先我们来看一下西丽片区，西丽之前作为南山之前的一个补涨区域，因为离南山核心区域较远，所以一直来说都不太热门。但它毕竟是属于南山，规划不可小觑，西丽有留仙洞总部基地，交通枢纽等规划。同时在深圳湾、蛇口、前海、科技园等区域的房价已经达到历史新高，那么不可否认的是，购买力的外溢，首当其冲就是南山区域的南头，南山中心区和西丽等片区。

西丽的三房门槛，桃源村、德意名居、南国丽城、香瑞园等楼盘是刚需可以重点关注下的。在最近的二手房成交中，总价500多万还可以买到桃源村一二期的三房，当然是以多层楼梯房为主，大社区的生活氛围还是挺不错的，地铁和一些生活配套都比较方便。沙井或者光明的新盘三房和南山区域的老旧楼梯三房，你选哪个？相信各自都有自己的选择，桃源村成交还是比较活跃的，三期楼龄比较新，电梯房，目前的报价均价已经差不多去到8.4万/平。

 ————   . 白石洲 .  ————

白石洲最近在中介圈子里还是挺火的，在二手房成交低迷的情况下，中介狂推不限购的回迁房，其中白石洲的回迁房因为地理位置优越，受到很多买家的青睐，基本出一个货源就被很快速的卖掉，深房会也深挖了相关货源渠道，有兴趣的可以添加我们微信咨询。目前白石洲的住宅相对不多，在最近成交的数据里，侨城豪苑成交了一套总价780万的90.73平三房，在我们看来，这个价格买三房还是非常不错的选择，但是需求优质学区的家长们可以忽略了，这个楼盘除了地理位置不错，价格不错外，学区是很一般的，周边城中村较多，需要依赖旧改的利好了。

————   . 红树湾 .  ————

红树湾片区也是属于深圳早期的豪宅区，中信红树湾开盘时，也是惊艳了一帮深圳人，这区域相对居住来说还是比较纯粹的，像世界之窗，深圳湾海景，沙河高尔夫景观，华侨城湿地公园，欢乐海岸、海滨公园等配套也是近在迟尺，在这个住宅项目寥寥无几的区域里，竟然交汇了2、9、11号三条地铁线，紧邻滨海大道和沙河西路，让你去哪儿都方便。唯一美中不足的就是学区一般，对于深圳这个年轻的城市，学区房还是比较受青睐的，红树湾片区这么优秀的海滨环境和交通条件，非常适合养老，最近有收到一些4、50岁的置业者咨询，卖掉小孩已经用掉学位的学区房后，准备买个养老房，红树湾片区可作为选择之一。

最近成交的一套红树湾片区的世纪村4期的三房，面积去到155平，总价1381万，这个价格却是南山顶级优质学区房里的上车门槛。

————   . 后海 .  ————

后海片区已经非常成熟了，不仅地段非常优质，加上深圳目前独一无二的海岸城商圈和南二外学区的加成，让这个片区的购房门槛一直都是比较高的。如果购房者可以抛开南二外的学区，那么作为上车盘蔚蓝海岸88.7平的三房也是很好的选择，目前成交总价在1070万左右。

————   . 华侨城 .  ————

华侨城区域大家都非常熟悉了，传统的豪宅片区，房价动辄几千万上亿，因为缺乏名校学区概念，成交也是一直不温不火，片区核心的几个豪宅盘如纯水岸、天鹅堡放盘量也比较低，如果是看中这边环境的话，可以选择区域内或者周边的上车盘。目前有成交的楼盘里，深云村可以作为首选，有部分福利房在里边，但是小区环境优美，密度低，非常宜居。目前90.69平的三房成交总价在968万，1000万以内买个地铁口，学校都在附近的，小区花园优美的楼盘，在南山已经越来越少选择了。

————   . 华侨城 .  ————

受到新政的影响，科技园片区成交一般，这边的三房总价基本都上千万，华润城的三房单价报价基本都去到18万/平左右，目前科技园片区的上车最低门槛，应该是松坪村，目前50平两房报价在510万左右，66平的三房报价在560万，松坪村三期的成交更活跃一些，因为楼龄比较新，且是电梯房。刚需朋友可以关注。

最近成交的海怡东方花园这套房源非常不错，133.73平的大三房，高楼成南向，成交总价已经接近2000万。

————   . 南山中心区 .  ————

南山中心区有很多小户型可以选择，这边居住环境相对没有那么纯粹，但是配套确实是非常丰富的，人流相对密集，商业和轨道交通便利，最近成交的阳光里雅居和西海明珠花园也是这一片区的热盘，阳光里雅居是这一片区为数不多的楼龄较新的楼盘，西海明珠花园紧邻深大和南山区政府，同时也是南二外集团学府中小学学区。目前阳光里雅居82.3平的三房成交总价在850万，西海明珠花园的三房也已经上千万级别。

————   . 南头 .  ————

南头片区麒麟花园楼龄相对老些，但是拥有成熟的居家氛围和老牌学校南山实验麒麟中小学，前海东岸和豪方天际这两个次新盘近一年也涨了不少，穷追不舍，差不多单价的情况下，你更愿意选择哪个楼盘的三房呢？

————   . 前海 .  ————

前海片区是深圳的热门片区，在去年，有很多热钱流入深圳，首选就是前海，前海自贸区的打造是深圳下一个战略高地，在住宅选择方面，前海南和前海北有不同的概念，前海北楼龄都偏老一些，也没有什么名校概念，但是基本也是花园社区，目前星海名城一期的100平三房成交总价在908万，如果不需求优质学校的家庭，选择这边是完全没有问题的，但是作为投资来讲，前海概念整体的兑现时间并不确定，同时在新政强力限制下，只有优质学区房的刚性需求属性才能源源不断的获得购买力。

————   . 蛇口 .  ————

蛇口的热门楼盘成交都非常低迷，目前蛇口的3房上车门槛还算是比较低的，但是这类型的大厦型物业和老旧楼盘，个人认为未来也不能跟上深圳的大势，除非出现笋盘或者运用杠杆低首付上车，这类物业才算适合投资。

来源：深房会

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