广州楼市:注意,这个区域的房价,已经被严重透支了

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提问：广叔您好！新人首问，本人在荔湾区南岸路荔港南湾有两套住宅，一套是望花园泳池景128.88平方，想卖掉，已挂盘半年了，也放了多个中介！另一套望江景自住，两套无贷款！想全卖掉，换附近的楼盘，即能自住又有投资空间的！不知有什么好建议？麻烦广叔了，谢谢

回答：你好。荔港南湾景观还可以，离地铁不近，靠近内环路，华侨小学，有店噪音，一些楼龄较老，大面积流动性不是很好。可以出手。加上手上资金大概多少？可考虑广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔你好，现住海珠万胜围，手上可用现金500， 月供可2.5万元。广州投资和自住有什么好推荐？

回答：你好。现金500，4成能买个1200左右的。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：广叔，您好！想入手一套广州住宅，老公现在广州工作，儿子在广州读大学，将来考虑留广州工作，两人都有房票。希望是地铁+好学位房子。当然，如果孩子将来没在广州工作，房子也有可能卖掉，好出手也要考虑到。考虑购买小三房，新房、二手次新盘都可以，预算总价450～600W。现家庭情况：还有两套房贷款中，其中一套公积金贷款，现在可以还清。问题：1、买天河区、越秀区、还是黄埔区？2、若是老公名下买，首付多少成？若是儿子名下买，可以用老公的公积金贷款吗？3、请推荐些楼盘。谢谢！

回答：你好。1、如果注重教育当然是选越秀，注重投资与中上学位选择天河、黄埔。2、华师附小不错的，优质学校。自住需要考虑自住通勤距离，广钢新城适合自住+投住；富颐花园适合纯投资。看个人偏好。3、500-600w参考：具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：广叔，你好，本人在小蛮腰附近上班，想考虑上班距离交通方便的房子，三房，不用考虑学位，想要社区环境好，交通便利，楼龄新一点，有升值和保值空间的房子，一手二手都可以，子弹加贷款大概五百到六百左右。

回答：你好。三房的选择不是很多。可参考：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，我坐标广州，已婚，孩子一岁半，计划这两年二胎，目前存米50w，社保满五年，首套房，家庭年收入在30w左右，目前租房住4000元每个月，不想再给房东打工了，想在广州买个小三房。之前看了增城大国璟，黄埔的万科幸福誉，南沙保利城和滨海新城，这几个楼盘哪个保值增值更好点，因为现在首付不多，想先买套自住，过几年经济宽裕一些再置换，二手房也可以考虑。广叔有没有好的建议，或者好的适合我们现阶段首付的楼盘？

回答：你好，你的想法是正确的，租房没有未来，尽快买房上车，才能在广州扎根安家。资金有限，一线城市宁可先上车后面再置换，不然靠攒钱买房，很难追上房价上涨的速度，普通人要学会用资产追资产，实现风险对冲。我的建议是你的首付虽然不多，但是你月供能力还不错，可以淘二手次新配合gpgd，降低首付，这样选筹范围会更大，可以买到更好的房子。南沙规划虽好，兑现时间太长，短期内难聚人气，现在价格也不低了，增城不限购区域太远了，建议买黄埔临深投资回报率高的板块，详见内部分享。

提问：您好广叔，能否回答一下东晓南，南洲这边怎么样呢？楼梯楼有一些会安装电梯。

回答：你好，自住还可以，那边毕竟也是市区配套都很齐全。如果是投资就不建议了，因为大家都知道装电梯的话这房子价格肯定是会涨一些的，你买的时候就是接盘侠了。投资最好买未来有增量的房子。

提问：你好广叔，请问现在保利罗兰值得入手吗？或者是有同价位更好的盘推荐吗？

回答：你好，保利罗兰的位置很好啊，而且是保利的物业，从产品、物业，到地铁配套和社区规模都是没有问题的，不过还是要看价格，只要不买紧邻东二环高速，其他都是可以的。

提问：你好广叔，目前在广州科学城上班，老婆和俩个孩子在深圳，老大读初一，老二读小四，名下碧水龙庭一套房无贷款，老婆名下在惠州一套房出租，目前是打算将惠州房子卖掉，在深圳或广州购一套500万左右学位房居住。手头120万，限售股票80万，年收入50万，请问怎样选择呢？

回答：你好，从多个方面看深圳优于北上广，这也是深圳这一轮率先走出独立行情的原因。建议仓位集中在深圳，未来发展深圳会优于广州。 总价500关注南山、宝安2002年以后的学位品质两房。具体推荐分析参考会员内部分享！

提问：您好广叔，刚卖了深圳的房子，家庭年收入50万左右，另外，非深圳的房子月供5500元。目前有300万的现金，在百花片区的小户型和梅林梅香学校的学位房之间考虑，有点拿不定主意。买梅林的房子能全家住，压力可能小点，买百花的小户型不能住，还得再租房。我想问下：1、您觉得买哪个片区的房子更合适？2、百花目前小户型650万+了，您认为还有上涨的空间吗？3、什么时候买合适？4、今年房价会降吗？我有必要再观望一段时间不？

回答：你好，关于如何选学位，分情况，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。 孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。 百花太贵了，从投资角度是不建议入手的。建议疫情之后淘淘笋，最近有一些急售房源，多关注。

提问：你好广叔，坐标深圳福田，子弹160,求400-500w次新二房（首套），您建议在福田哪里投？您说的第二梯队皇岗，梅林，具体指的是哪个小区？皇岗的金地名津86三房590w您认为值得入手吗？福田皇岗口岸改造，深港河套开发，皇岗中学改造对金地名津片区影响怎样？是不是有大的增值可能？景田的擎天华庭小区二房和福田口岸的金地名津三房哪个更适合自住加投资需求入手？

回答：你好，现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期。 皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢，属于补涨区。 这个盘在福田的竞品太多，本身没有太多亮点，不算投资的好标的。 皇岗中学是会有五个亿的投资来重建校区，但是传闻深中或者明德，就有点想多了。皇岗这一代学区非常巨大，生源也十分混杂，一个名校的分校利好也无法改变教育的基本面，带不动这么一大片楼盘。 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 如果考虑自住过度，可以考虑皇御苑和花好园这类流动性好的楼盘。如果考虑学位，优先福外南的双学位，比如朗庭豪园，丽港湾等。

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