广州楼市:注意!这个区域被炒作过头,现在投资要小心了!

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提问：广叔，你好，小孩己读仲元，目前在房有200多方新房，不考虑了置换，房票300多，年收入300，考虑南沙的灵山岛，横沥岛房子，怎么样，番禺己有两套，但觉得南沙人气很差，怕跌价，或广州有什么其他好的楼盘可介绍。

回答：你好。灵山岛、横沥岛算南沙比较有价值的区域；南沙可以作为中长期投资，短期由于投资客多，未来大家一起抛盘，会有略微回撤。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，您好！关注你的信息已有很长一段时间，现加入内部，来个新人首问，望指点！夫妻二人名下一套房（中海誉城），价值400万，已结清贷款。家庭（lp单人名字）二套镇龙中泰天境，价值250万，有90万贷款未结清。二套中泰天境入手后一直横盘，待一年半时间房产证到期后出手换其他潜力大的区域。考虑一年半以后卖中泰再换其他片区的，房价都已经涨起来了，为避免购房成本加大，现借名额购入第三套房。把中海房产jyd抵押250万用170万首付，80万留作月供。关于名额问题，目前想到有以下三个方案。

1.用小孩名额（已满18周岁），首付三成，我作为担保人，进行月供。

2.办jlh把现有房产析产到一人名下，再用lg名额首付三成。

3.用父母名额（现年68岁，不知道可否操作），用接力贷。

请问上述方案，哪个更好操作？因总预算是330万左右，想买100方以内的三房。目前考虑的小区有：1.中海誉城北苑&南苑、2.万科金色梦想、3.越秀岭南雅筑。1和2 就地理位置比3稍好些。但3在两年后估计有可能蹭上旁边绿地杉禾田小区广大附中的学位。上述3个小区，买哪个会更有价值？除上面小区的，是否还有更好的推荐？

回答：你好。中海誉城还可以；镇龙中泰天境位置还是偏了点。1、可以考虑；2、可以考虑；3、也可以考虑；能用老人票，优先开发使用。3个盘都可以考虑；具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：新人首问，广叔你好，总价600w内，到大学城车程30分钟内，有哪些新盘可以买？兼顾自住和投资

回答：你好。建议考虑二手次新盘，新盘交房时间较长，选择不多。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，本人在新西兰生活多年，准备两年后回国发展。我们夫妇俩有一个五岁的孩子。回国主要为了孩子能在国内接受教育。现在由于疫情暂时不方便回国。请问，假设疫情半年后结束，到时我们就可以回国买。我们有必要现在托朋友先定下一套吗？我主要在衡量这半年会不会大涨？最近朋友给我推介了两个盘，一个是金地壹阅府，说是剩下顶复，1500和1800万，毛胚。另一个是天麟府，户型选择还比较多，但我们也是倾向大户型。不知广叔对这两个盘如何评价？感谢。

回答：你好。金地壹阅府在万博CBD核心范围，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。已你这个价位，建议首先考虑天河。

提问：广叔你好！请问1.越秀和樾府，珠江铂世湾，思科智慧城，珑翠，保利天汇，珠江花园哪个升值空间大？2. 500万以下天河公园附近有哪些二手楼盘的小三房可以推荐？3. 新塘亚太银座二期顶楼三房复式什么时候出手较好？谢谢！

回答：你好。1、越秀和樾府区位好，潜力比较大；珠江铂世湾景观好，但太里面了；思科智慧城，新造站，大学城，不如万博；珑翠，长隆，一般；保利天汇，地铁不近，北向高速，也一般；珠江花园，景观还行，有地铁在建，但楼龄老，盘大，不建议；

2、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

3、顶复比较难卖，不自住，可现在就挂牌

提问：广叔您好：女儿现在广州读大二，以后留广州，户口是集体户，子弹200-250、选哪里、哪个小区好？谢谢！

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，想在天河和黄埔交界的区域置业，预算400＋，看了东圃，感觉旭景家园配套不错，牛奶厂板块就珠江花城够得到，如果从投资角度来看，旭景和花城哪个升值空间大？或者这个区域有什么更好推荐？谢谢

回答：你好，旭景家园，花园社区，还可以的；珠江花城配套交通方面还不是很好；自住选旭景家园，旭景家园片区成熟，增量有限，不过自住也是一种价值；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，周末去华景新城看了下450左右的房子，由于靠近华南快速干线、广园高速路、铁路，噪音问题严重，神经都衰弱了，安静的小区要550左右，够不着珠江新城上班，通勤1小时内，自住，和考虑6、7年后换学位房不至于跑输大盘，哪里合适？现在是5号线往东，3号线往南的看

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，本人东莞户口，名下无房，首付资金只有50万，正在考虑几个楼盘的二手房，以两房为主1桥头镇的石竹山水园，优点是便宜，2常平镇的蔚蓝城邦，优点是离常平东站近，3樟木头的丰泰橡树溪谷，优点是离地铁樟洋站也近，以投资为主我应该怎么选？至少要持有多少年？

回答：你好。我的看法，2>3>1，重点考虑常平，经济重镇，要持有3-5年

提问：广叔你好，1.虎门高铁站旁边的保利新楼盘是明年10.1开盘，到时开盘价格大概多少，虎门整体房价到明年10.1会不会有大的变故，涨幅大概又是多少，上一个问题广叔说的新调控，我买的第一套房有贷款，而且是二押，这样的话，到时买高铁站保利首付大概在几成？2.我老公说高铁旁边的保利涨幅会比厚街金域世家要快，金域世家是今年12月开盘，所以放弃购买金域世家，等保利开盘再买，广叔怎么

看，想听取意。3.住房公积金除了买房以外，其他还有什么用途；4.虎门目前除了虎门公馆，哪里还可以买房做投资？

回答：你好。1、虎门高铁站周围怕你还是比较少的，旁边的虎门国际公馆都在3.6w，我猜想也是差不多这个价3w-3.5w；目前还不清楚未来调控。2、厚街金域世家也不错的。其实高铁站旁的优势并不会很大，高铁不是地铁。而且虎门站周围环境不是很好，你去看下就知道，工业厂房居多。3、提现；4、具体参见内部分享！

提问：广叔你好！想买首套投资，首付50万，月供能承受7千。自己住莞城，工作在南城。看了沙田的海上明悦和厚街的时代天韵。-海上明悦：2.4-2.6万，84平，楼下是商铺。楼盘后面有高架。小区规划有安居房。-时代天韵，2.6-2.8万。83平，纯住宅。小区配套幼儿园。请问：1. 个人认为：从整个产品来看，感觉时代天韵比海上明悦要更加完整，但同时小区人流也密集很多。你认为呢？海上明悦小区规划有安居房。以后会对升值有影响吗？

2. 从低段价值来看，沙田（滨海湾）确实比厚街（南城CBD)要更好吗？

3. 从前景看，因为是第一次买房投资，不敢孤注一掷沙田。毕竟那里还没什么人。但是厚街已经很成熟了，时代天韵离南城也近。心里打算要是楼价涨得慢甚至跌了，自住也可以。广叔你觉得呢？

3.投资的话，广叔你是推荐买新房呢还是二手？要是能淘到有租约的二手，还能减轻贷款负担，对吗？对于投资的话（稳健型），广叔帮忙推荐下其他楼盘？谢谢广叔解惑！

回答：你好。

1、海上明悦位于沙田，周围还很荒凉；时代天韵，旁边两三个学校，北向有工业区，水库、墓地；

2、沙田和厚街都属于滨海片区，沙田价格还属于洼地，是因为配套上面欠缺。配套起来还需要较长时间，可作为中长期投资，回报率会高；厚街有一定的发展配套，自然后面的增量也有限，投资收益没这么高，但确定性高。

3、建议二手次新为主。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔您好，寮步嘉荣商场附近500米左右村民宅基地房无证，村委会过户，占地90平方，5层，月租金7000元，售价220万元，本人不是该地村民，如果纯投资可以吗？

回答：你好。小产权自住还可以，投资略微跑输。

提问：新人首问，广叔好，去年身边朋友都劝我买个房子，自己在东莞这边开工厂，那时候只想着加机器扩大规模，错过了去年上车的好机会，现在手里有子弹100，无贷款，首套房，年入稳定50至100万左右，想在南城或万江上个车，毕竟离工厂近，也考虑城区抗风险能力强点，想入个三房，一手，二手都可以，现在看了很多房子了，有点迷茫，目前考虑中天城市之门，一套3房的产权77平，实际99平时一套房子，请问这里合适吗？或者说能帮忙推荐几个有潜力的小区吗？谢谢了

回答：你好。自住上车，每个今天都是最佳的上车时机，不要等。子弹100能买个330万左右的房子。南城万江都可以。中天城市之门在南城白马，11年建，只有2栋，主要的缺点是靠近立交桥，周围民房工厂多；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

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