广州楼市:别急着买房,未来这种房子更吃香!

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提问：广叔，你好！首问，我刚卖掉了天河北的房子，预计1月可以有600万现金，名下没房，有贷款记录预计10月底还完。因为反租到明年7月，以及在小孩学校附近住，计划这3年租房住。如果用这600万来投资，你推荐投资哪些小区升值潜力大？家庭月收入4.5万左右，是买一套大的还是在黄埔或南沙买两套，是现在就入手还是等年底12月的好？

回答：你好。现在就要开始踩盘入手了。年底就没多少货了，多数好的房子都被人挑走或者涨价。600w，4成，能买个1500左右的房子，看你需求是否有改善方面的需求，可考虑在珠江新城入一套，如嘉裕丹顿阳光、中海观园国际，这个方案偏向与自住改善+投资；另一个方案如你说的，偏注重投资，但黄埔南沙受总价限制，不应配置过高总价，一般300-500是最佳的，属于未来刚需购买的主力群体。或者考虑华景新城一套+黄埔一套。广州具体投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔，您好。谢谢您之前的指点，已开始踩盘中。现况说明一下：广州欧泊小三房及东莞小三房已挂，预计出手后可筹资金530W。广州还有一套汽车小镇，有贷款（40）。后续月供可到2.5W。工作地化龙。

1、首选学位+改善，看了华景新城、雅郡，楼龄旧，居住密度有点大，不是太满意。牛奶厂华润天合，学校不确定，不敢定。2、如果不考虑学位，改善+投资，换万科欧泊四房750可以吗？万博商圈，适合改善投资的盘优选那些？或者琶州或天河北、黄埔有没有适合推荐？

现在两个小三房都挂出，好像很容易成交。但是，四房还没看好，所以很急。希望广叔指点？挂出小三房发现，小三房流通性还蛮强的。如果，实在没有好的置换方案，是否东莞小三房出手后，再买个新盘？

回答：你好。1、华景新城、雅郡确实是有点老，但地段价值大，配套成熟，生活便捷。华润天合以双名校做宣传，如今名校落空，已被业主多次维权。

2、欧泊小三房还有可以的，近万达CBD，生活安静。换欧泊四房是可以，但这个片区大户型改善未来流通性没有这么好，这片区主要需求就是300-500之间。

我的建议欧泊小三房先保留，上涨行情置换建议先买后卖，或者做加按，把资金套出来买，否则容易踏空，即把房子卖了，没有房子买或者涨价了够不着。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：广叔好，相比较黄埔科学城和番禺万博，哪个地方在未来5-10年会更有发展潜力？另外，在番禺区万搏，番禺广场，亚运城（三号线东延线在建中）如果要考虑一下学区和投资兼顾，5-10年哪个板块哪些楼盘会比较好？另外今年年底上车的时机好吗？还是要看看明年疫情稳定后再看看？谢谢广叔详细指导。

回答：你好。番禺万博的潜力更大一些。如果要考虑兼顾学区和投资，不如考虑天河，如天河中学、广州中学对应的小区。建议能上车越早上车越好。

提问：你好广叔，请问能给黄埔最受关注的楼盘排个序或者分个档次吗？

回答：你好，金碧世纪，黄埔花园，万科城市花园，金色悦府，中鼎金碧领秀，金逸，悅涛，雅苑，丰逸，东港，保利学府里…… 大概就是这些了 分档次就算了，没有绝对的好与坏，涨起来大家都会涨得，看你入手有多笋吧。 其中综合实力最强就是黄埔花园 看你预算多少，如果首付200万那当然是放到天河或者琶洲更好啦

提问：广叔好，现在天河东的美林盈彩等小区已经基本没货，挂出来的房单价也明显偏贵，溢价很多，感觉已经不值得入手，从投资加自住的角度现在是应该等这几个小区放出合适的房，还是直接买富颐华庭或者是天汇一手房？

回答：你好，不要绝的保利天汇一手楼便宜，也不要觉得富颐华庭的一手便宜，其实这两个新楼盘都挺贵，如果是投资+自住在金融城和鱼珠片区，热门楼盘房源少，可以考虑区域板块的二线楼盘的，没必要跟风凑热闹啊！

提问：你好广叔，我准备把手上福田的一套房卖掉，扣除贷款后大概有700万左右，然后想换到南山买一套学区房，预算在1200-1300左右，准备2023年使用初中学位。目前比较关注南二外的海洋之心和南外文华的科苑学里，但是海洋之心户型比较差，科苑学里那一带又偏老，我又比较纠结。请问这两个您更推荐哪个呢？如果您有更好的推荐也希望您告知，谢谢了！

回答：你好，海洋之心，位于后海地铁2号线距离1000米，周边配套商业成熟，和其他另外四个带北师大附小和南二外海德初中的小区称为五小，跟带海德小初九年的三大对应，他们的学位价值已经体现在房价中，从片区学校规划来看学位的稳定和确定性，是没有问题的。 这2个楼盘对比优先科苑学里。 选对板块后再选择楼盘，户型对房价的影响不算太大。

提问：你好广叔，想投资惠州房产临深圳60公里之内，有投资价值吗

回答：你好，惠州房产没有投资价值 一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠州，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。

提问：你好广叔，我有了解一些关于西丽高铁站的相关内容，大师兄觉得该项规划对松坪村三期算是利好吗？我的预算在600万左右，我想投资该小区，请问这个小区投资价值怎么样呢？以后能跑赢大势吗？谢谢指点。

回答：你好，西丽高铁站和松坪村比较隔了好大一条南坪快速，13号线松坪站口离松坪村也有点距离，所以我们是可以把高铁站视为重大利好的，但也要理性判断这个事情对松坪村的提升作用；我对未来沙河西高新科技走廊的想象是成片的产业园区和零星的住宅盘，这一带的住宅盘会涨的核心逻辑就是“职住比”太高了，住宅极度稀缺，就近居住是一种刚需；松坪村买来投资也好，自住也好，都是好选择。

提问：您好广叔，目前深圳有两套房产。其中一处在梅林先科花园，07年买的67平，目前不到400。上两年这处房产纳入了深圳市重点开发片区“梅林～彩田片区”，而且其南面靠北环的中汽南方已经拆掉了。不知道这里还有没有博拆迁的可能？或者说还有没有升值空间？

回答：你好，福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。 博拆迁这个思路也是很专业的路线了，深圳自从有房地产以来，真正旧改成功的“住宅小区”还不到10个，博拆迁套牢的概率实在太高。 如果没有准确的内幕消息，建议置换

提问：您好广叔，深户刚需，一家三口，我目前在福田上班，比较注重居住环境和未来升值，预算总价在850万-900万左右，需求小三房或者大两房。请问一下前海和华侨城片区该如何选择？目前看中了中熙君南山和首地容御，望夫子给点建议，有劳。

回答：你好，华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大，首地容御也不例外，你这个预算只能淘个两房，没有学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。回到自住角度上来看，我觉得追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕，闹中取静的，即便可能升值不如预期，我们也赚得了享受，一个是延迟享受，一个是当下体验，很难说哪个孰优孰劣。

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