东莞楼市:担心房价过高以后上涨怕更买不起,内行人这样回答

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提问：广叔你好，本人在常平嘉美豪宛有套83（带40平台花园）！现在有客135万买。然后我也想卖了买（汉邦半岛）或碧桂园玖珑湾。但又在纠结现在楼价那么高，又要借亲戚名额来买，五年才可售，嘉美豪宛要卖了才有足够首期去买新盘，还是守住嘉美五年后算？嘉美位置好会不令被收购？嘉美现在可租1600一个月。纯投资。真的纠结，求解。会打赏，感谢。

回答：你好。嘉美豪宛如不自住可考虑出手。现在卖肯定没问题。买入的话可以年底再入，年底天寒地冻无人看盘，各开发商也都促销回笼资金，会降低卖。纯投资考虑汉邦半岛，自住+投资考虑碧桂园玖珑湾。

提问：你好广叔，本人有寮步海德堡的一套100平，想卖了换一套120都140点的，寮步的哪个楼盘未来升值潜力大

回答：你好，可以看下万科松湖传奇、星城翠珑湾三期、中惠松湖城二期

提问：广叔您好：新人首问，我东莞户口，在东莞黄江江海天悦和华安珑珽各买1套，2017年的买的，今年别的楼盘都涨了不少，这2个楼盘没怎么涨，我是不是买错地方了，现在手上有200个左右，还想投资，都说惠州潼湖科学城和潼湖科技小镇，是第二个松山湖，现在12000左右，还是买东莞二手房比较好，望指教谢谢

回答：你好。这两套都很近，靠近黄江汽车客运站，周边有点嘈杂，而且没有地铁。鸡蛋不要放在同一个篮子里。惠州的潼湖科学城是可以考虑的，但还需要持有较长时间，短期还没有那么快发展起来。200左右，如果东莞有房票，建议留在东莞。看下长安临深区域，如长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问：你好广叔，目前在东莞，手里还有90万，市区和松湖片区实在买不起，水乡片区现在是价格洼地，看上麻涌楼盘，请问是否可以入手？还有惠州南站附近的房子可以买吗？感觉高铁去深圳很方便。

回答：你好，麻涌这个地方三不靠谱，深圳和广州都不接近，但是房价便宜，投资的话高风险高收益，个人是不喜欢博这种远郊的，如果你资金富裕可以试试。惠州自住可入，投资回避接盘侠太少。未来不可能有15-17年的全国普涨，排不上top10的城市房产并不是优质资产，建议还是选广州收益会更稳。

提问：你好广叔，请问环深圳周边地区有没有价值？比如东莞，惠州

回答：你好，环深有价值的只有东莞，首选松山湖 南城，次选凤岗 惠州虽然离深圳很近，但是与坪山接壤，坪山一时半会发展不起来，所以对惠州的房价带动作用很小，南站还好一点，大亚湾这种地方纯属垃圾资产。 东莞有人口有产业，加上限购，投资客相对较少。 惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买。

提问：你好广叔，南山前海花园三期和西乡山海上城哪个更有潜力？我二处都有房。另外，我在南头关口村有一套老破小80平的红本房，对面的大新村已经在拆迁，我们是处于征询意见阶段，建不建议卖掉去贷款买房来投资呢？现在卖有400w吧，如果拆迁就有差不多1000w了。

回答：你好，从投资来看，前海北也就是桂庙路北这一带，我认为是前海辐射的区域中普涨的板块，整个板块在深圳来说，是可以跑赢大盘的。 山海上城 是西乡北的三个标杆盘，整个西乡北最大的问题在轨道交通；城市界面也不如碧海附近好；但是这也都体现在价格上，因此我把这个盘划为第二梯队，当碧海次新完成涨幅，必然也会带动涨幅； A是潜力板块内的普通盘，B是普通板块内标杆盘。都可以持有。 等拆迁的机会成本太高，投资角度看，建议出手南头关口村老破小，置换更有潜力的盘。

提问：广叔你好，坐标深圳，预算总价550-600，sfsd，在南山上班，以居住学位投资的顺序考虑，考虑宝安西乡，宝安新安，龙华红山-上塘，南山珠光-桃源村这四块儿，能够上手的80平小三房基本都是楼龄老一点，怕跟不上大盘。这三块儿地方，广叔有什么建议呢，或者能否给出几个盘开参考。

回答：你好，投资南山的两房有两个逻辑 第一：学位房，深圳是一个新兴的城市，每年都有天量的人口流入，哪怕现在很贵，未来的5年，依然看不到学位房有任何衰败的现象。 第二：楼龄，关内的住宅土地很少，未来不可能有太多的新房供应，所以楼龄这一项就显得弥足珍贵，诸如中海阳光玫瑰园、松坪村三期这样的次新大花园两房，未来的成长性也是可以的。 松坪村比桃源村更好。

提问：您好广叔，请问南山的二百万公寓，说是有学位，首付七十万 这个能不能碰？中介说是住宅式公寓，下午跟中介聊了两个多小时，大概是南山的一个小公寓，但对方说是住宅式公寓，我对这个不太懂，只知道公寓不能碰。首付七八十万，我可能一半要靠凑，然后现在准备实地去看一下盘，但是跟买过房的朋友来聊说，其实公寓和住宅看起来差别不大。有点纠结

回答：你好，买错比买贵更加恐怖，而且还有很多钱是借的，建议慎重选择！

1.公寓你要看是70年产权限购限贷的公寓还是50年产权不限购，按照你的描述200万付70万应该就是住宅性质的公寓，是限购限贷的。2.这样的小区大部分是租金高，涨幅慢，一般情况下住家客户少，办公的多。3.产证性质是公寓虽然是限购限贷，看起来跟住宅没多大区别，贷款个别银行会嫌弃，当然大部分银行不会，也可以贷款七成，（首次贷款），个别银行贷款是不足的。

所以建议买正常的住宅性质的楼盘。

提问：你好广叔，自住广州市一套三房，地铁9号线附近还另有一套大户型 老人家住。2套都不欠款。现在想入手花都和清远交界的碧桂园假日半岛，5房双拼别墅，面积250平带花园。距离市区住处开车50分钟，距花都区住处25分钟。原因1、度假或者以后养老。2、此房11年开盘时160万，17年因广州加大限购力度，利好清远涨了一波，现在下滑了一些。预计广清轻轨开通、清远长隆营业以后会涨。3、本想花都住处卖掉置换，但是老人住得习惯。4、 孩子读小学以后初中住校，可以把白云区出租约5千元一月， 搬到别墅长住。

回答：你好，广州现有2套资产不错，可以长持。考虑想在花都和清远交界买双拼别墅，这种属于消费品，如果是想养老自住可以买，主要还是看你个人喜好，投资不看好不要期待太高，因为自住和投资本身就很难两全。投资来说远郊别墅这种需求很小众，风险性高金融性差。如果打算自住是可以入，自住要看自己的喜好。投资被高估回报率比较低。

提问：你好广叔，我小孩今年已经4岁了，我们一家现在居住在宝安中心区，带宝安实验学校的学位。请问如果想置换更好的学位房自住 （福田南山宝安都可以），同时兼顾升值潜力，预算1300万左右，有没有推荐的中小学学位及对应的小区呢？

回答：你好，宝安实验，前几年十大率30开外，今年终于跨进30内，应可以拿下宝安2T的位置，但一次成绩还不够站稳2T之席位，需再静候2-3年。宝安中心区，这几年真实住家客正在逐渐替换投资客，以实力较强的刚需和刚改为主，生源也随之逐步提升。宝中是今年我最看好的片区之一，以前学位是最大的短板，目前正在慢慢补上，是中长期持有的好标的。如果你要置换到南山或福田，学位可提升，居住会下降。如果你对学位的要求很高，接受居住要求的降低，看看南二外海德（两房）、深高级（两房）和深实验（两房），其次是南实麒麟和南外科华（两房）。2T中，南外大冲也可以考虑，完全中学，南外高中的潜力大。如果不是那么追求高精尖的学位，不如静候宝中。

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