广州楼市:如果你手里没有好几套房,就别买改善盘,别谈享受

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提问：您好广叔，计划采购一套改善型房，预算400左右，无贷款资格，无广州房票，目标：自住兼投资。备选方案如下：1.品秀星图有一套，想着可以再采购一套，和父母分开住，但是看了保利天际之后，更喜欢保利天际的位置，内心保利天际＞品秀星图2.东莞有房票，个人喜欢想尝试一下别墅，看了麻涌的招商雍华府和沙田碧桂园，预算吻合，作为备选3.虎门采购一套，纯投资的。纠结中，希望房叔给点意见

回答：你好。1、品秀星图地铁上盖，交通要便捷一些。保利天际区位不错，旁边就是保利335金融中心，配套方面还可以。可优选保利天际。2、首选沙田碧桂园，景观更强。但别墅自住可以考虑，投资方面略跑输住宅。3、虎门有限考虑长安，临近深圳沙井的区域，可参考：长安花园、金沙花园、龙光江南大境

提问：广叔你好，我想买套小户型纯投资用，短期。广州什么地方升值空间比较大呢？200w左右的 有什么推荐吗？

回答：你好。200左右小户型考虑黄埔科学城：保利越秀岭南林语、万科山景城

提问：广叔您好，君汇世家和富力天河华庭目前放盘都不多，想请教一下，能不能推荐几个老城区比较好的楼盘（带学位的大户型），如果东风广场和锦城花园对比，各有哪些优势

回答：你好。不知道预算多少呢？这两个盘就隔着一条街，理论上有相同比例的涨幅。东风广场小区环境看起来更整洁，楼保养的很好；锦城花园显得老旧了一点。首选东风广场

提问：广叔你好，现有在广州自住一套两房有贷款。准备卖了置换3-4房物业自住，置换核心关注学位教育。如果卖掉可以有300w左右预算资金，请问广州天河区新楼盘保利天汇、新楼盘珠江花城和天河牛奶厂的二手楼盘龙湖天宸原著要怎么选？能否分析下三个楼盘的学校教育资源情况？谢谢。

回答：你好。保利天汇，天河刚需网红盘，45班九年一贯制公立学校，虽然还没定是哪里，但省一级公立名校应该也是跑不掉的。珠江花城，教育是其王牌优势，执信中小学。龙湖天宸原著，牛奶厂的知名大盘，交通、配套方面不是很好，但环境和景观强，有灵秀、执信。看个人偏好吧，如果对交通方面配套方面不是很在意，选龙湖天宸原著，后期会逐渐完善的。其次考虑珠江花城，再次保利天汇

提问：广叔你好，有广州限购区名额一个，下面三个选项该选哪个？以什么维度来做最终判断呢？ 1、奶厂，但因为税费重的问题，首付款还差60万，不知道去哪借这个差额，正在头痛。 2、保利天汇 首付款够得着，马上可买，但这是新房，2年后收楼 2、鼎峰 首付款也够得着，马上可买，但这又是在黄埔 请教广叔我该怎么选？是现金决定还是最终以楼盘升值潜力来决定最后的购买决策？谢谢

回答：你好，1.奶厂，现在不但是税费贵，单价也高哈，不如去天河公园或者金融城买 2.喜欢新房的话，天汇还是可以买的，长投5年来看 短投还是2手吃香 3.鼎峰，上吧 最好你还是给我看看你的首付，月供那些，也许会有更好的选择介绍给你 不要想太多，够得着赶紧上，过几个月更贵，你选的标也不差，讲讲价就好了

提问：广叔好，年纯收入12万左右，手上现金380万，夫妻名下均有贷款记录，五成首付，非深户，想入手福民地铁站边上的皇庭居89平正南三房655全包费用，或者边上景源华庭92平朝北三房630全包费用，主要想让小孩以后读皇岗中学，这两套怎么选？这价格入手合适吗？会不会有跌的风险？因为皇岗中学有太多不确定的因素，不知道这样赌一把是否会有太大风险？或者有什么好的建议？大的小孩目前在坪山实验读四年级准备插班福民或水围，小的孩子一岁半，想着一套房子解决两个小孩学位问题，买来以自住为主，当然后面月供肯定会有压力，所以五年后可能要出手变现，是否有投资价值？

回答：你好，皇岗这一带学区非常巨大，生源也十分混杂，皇岗学校斥资重建只是教育版块的质变，5亿资金如果真的兑现，将会是继深圳湾学校，科华学校后的又一个网红学校。 至于会不会出名校，网红学校也是知名学校。将来产业升级带动高薪收入人群入驻，也会大幅度的提高生源质量，改变学校口碑。需要一个漫长的过程。 如果可以等，可以考虑入手还没有名校的学区房，迎接暴击。 自住选朝南户型，投资买便宜的，朝向因素折价在5%左右，可以用拆骨法重新计算价值。

提问：你好广叔，坐标广东云浮，我夫妻都是单位职工，有点小生意，年收入70,目前手上资金200,在广州有套酒店公寓，交出租，年收益8%,当时花了34。在本地有一套房在供，本人年前落户深圳，老婆户口在当地。问题如下：1.纯投资，按您的观点应该是首选深圳，问题是子弹少了点，要不要卖了公寓，再申请点消费贷款之类增加弹药？2.深圳目前持续走高，会不会遭遇调控？其他城市是否也可入手？是洼地还是坑？

回答：你好，广州公寓租售比8%可以保留，补充现金流，建议做抵押融资。子弹扩充到300以上，淘总价600-900万之间的盘。重点关注前海，宝中。根据你的实际情况推荐性价比高的选筹和贷款方案。

提问：您好广叔，我是江西南昌人，在南昌一省直事业单位上班，这个月已落户深圳，我老公和孩子户口在南昌，以后生活和工作还是在南昌，落户深圳也是想买房投资，那么1、n年后我在南昌单位退休了会不会影响我领取退休金。2、听别人说深圳这边户口也可以领取退休金？到底是怎样的？求广叔解疑惑，谢谢！

回答：你好，1.不影响 2.你社保不在深圳缴纳没用 到达退休年龄时且社保又满足十五以上，可以在深圳社保部门办理退休手续，领取退休金。

提问：广叔好，为什么有些楼盘不支持公积金贷款？非要商贷。

回答：你好，对于开发商来说，公积金贷款流程复杂、审核时间长，不利于开发商进行资金回笼。慢也就是指市民申请公积金贷款的审核与放款速要比一般商业贷款慢很多，加上开发商拿地建房，就是一个花费巨大时间的事情，想要加快速度回笼资金，一般不支持公积金贷款买房，这样看来也是合情理的。根据相关规定，项目工程进度必须达到工程总进度的三分之二或以上才申报公积金贷款资格。一些项目在取得商品房预售许可证时，工程进度可能只进行到地上二三层左右，这种情况下自然也无法支持公积金贷款。

提问：广叔，请问惠州最近有首付一成，两成开发商免掉的新房，这里面是不是有问题啊？

回答：买惠州只适合两种人，一种真没钱的，一种真有钱的，不上不下的就不用去看了。看你过往提问是买得起深圳的，管它打骨折也好，大甩卖也罢，不应受其扰。 珍惜你手里的钱和首贷，离惠州远点。

提问：广叔你好，我现在的情况是这样：1、手上大概有650现金，夫妻俩都有贷款记录，想投资预算考虑在750左右，可调整。我现在的情况是应该买西荟城的二手，还是等海岸城呢？或者有其他楼盘可以推荐的。2、现在自住的是福田景田的两房，考虑在福田换一套三房自住，没有学位需求，预算考虑在800，考虑过皇御苑，竹子林竹盛，还有金地海景翠提湾。不知道我这个情况应该如何选择呢？谢谢！

回答：你好，西荟城是沙井升值较快的楼盘，西荟城距离11号线沙井站比较近，南山科技园部分外溢购买力也会沿线考虑到这里，沙井购买原则是地铁沿线，大社区和花园小区品质好的盘。 建议优先西荟城淘笋。福保区重点关注福外南学位：红树绿洲不错，但是小学不带福外学位，双学位有朗庭豪园，丽港湾升值稳不建议博暴击。

提问：你好广叔，我小孩明年上小学，目前在红山片区有一套3房，紧靠梅陇路；但距离地铁站有点远，是2006年的房子，楼层总共11层；最近几年一直是处于横盘状态，现在市值还不到500万，欠款120万，月供7000。我手上还有250万的资金，想买个学位房。目前有两个想法：1.卖掉现在这套，感觉升值空间不大；一步到位换一个既能居住又有中上等学位的，关内的房子。2.关内买个第二梯队的学位房然后出租，纯粹是为了学位。3.这个小区活跃度不高，如果卖不出去，明年用了学位，然后再适当降价卖；再去置换关内的房子。这三个方法您更推荐哪种方式？我现在这套房子是不是尽快出手比较好？谢谢广叔，

回答：你好，我会建议选择方案2。方案1无非是一套小的加点钱换一套大的，还是用来自住，起不到1+1>2的作用。方案3是明年用了学位，再降价卖出置换，更是下下之策。先用手里的250万买一套学位房，解决孩子的上学问题。红山片区已横盘三年了，拍地热度加示范区效应传导，接下来很可能会有一波小行情，已经苦等了三年，不要失守在黎明之前。等红山房产和学位房都升值之后，再考虑一步到位的置换，到时选择面会大很多，也从容很多。

提问：广叔您好，我准备把手上福田的一套房卖掉，扣除贷款后大概有700万左右，然后想换到南山买一套学区房，预算在1200-1300左右，准备2023年使用初中学位。目前比较关注南二外的海洋之心和南外文华的科苑学里，但是海洋之心户型比较差，科苑学里那一带又偏老，我又比较纠结。请问这两个您更推荐哪个呢？如果您有更好的推荐也希望您告知，谢谢了！

回答：你好，海洋之心，位于后海地铁2号线距离1000米，周边配套商业成熟，和其他另外四个带北师大附小和南二外海德初中的小区称为五小，跟带海德小初九年的三大对应，他们的学位价值已经体现在房价中，从片区学校规划来看学位的稳定和确定性，是没有问题的。 这2个楼盘对比优先科苑学里。 选对板块后再选择楼盘，户型对房价的影响不算太大。

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