东莞楼市:多大的面积涨幅更大?过来人的话一针见血

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问:广叔好,东莞万科松湖传奇(目前3万)旁边的新盘源悦(约2.8-3万),是否值得入?90平3房,92平3房,115的4房,130的4房,纯投资选哪个面积好?

回答:你好。源悦可以考虑,建议选择3房92平,115的4房次之。

提问:广叔好,目前东莞南城有2套房,一套230平方米叠加自住,一套93平小三房出租,欠款200万;还想买一套2房或者3房纯投资,可以抵押贷100万出来做首付及2年按揭贷款,房价200万左右,哪个区域升值空间比较大?

回答:你好。200左右可以考虑:长安:长安花园、金沙花园、龙光江南大境。大岭山:金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香。大朗:松湖朗悦、敏捷春天花园。常平:绿地大都会、碧桂园常平首府。

提问:广叔!纯投资的,300万左右,有名额。请问一下黄江富基云山湖境、大朗安华香蜜松湖、寮步的源悦、沙田融创云玺湾、大岭山万科汉邦松湖半岛、虎门华侨城,哪个好。

回答:你好。建议首选岭山万科汉邦松湖半岛,次选虎门华侨城,再次大朗安华香蜜松湖

提问:请教广叔,松山湖4000万的独栋以后还有多大的升值空间?

回答:你好。中长期看依旧有潜力。

提问:东莞有两套,一套在供,想在佛山入一套,首付约70左右的,有什么介绍,佛山新城的保利天宸如何

回答:你好。保利天宸区位还可以,近佛山公园,3号线在线,未来开通有一定利好。其他的可以考虑千灯湖:中海锦城国际花园、万达华庭、中海寰宇天下

提问:你好广叔,现有龙华华盛观荟房一套,欠200,工作在罗湖,上班太远。还有子弹100,长沙有套200+可售换子弹。孩子3岁+,有二胎打算。想买个居家最好带学位,上班近的,怎么安排?推荐哪里的?

回答:你好,观澜这种地方除非有学校利好,大概率是横盘期横得更长,跌时跌多,行情来的时候反应慢。投资当然买涨得快的,稳定的,行情刚开始我就卖房换筹或者抵押,拿到钱开始第二笔投资时,反应慢的楼盘才刚开始。 华盛观荟可以考虑出手置换。 首付300+,建议入手福田或者罗湖的第一梯队的学位房,优先福田。 孩子即将上学可以重点关注四大、福外本部、深实验百花,短期内比较稳。

提问:您好广叔,在广州居住,一家三口,暂时在海珠区有套156平的房子,贷款350w,佛山2套公寓,贷款共60w,每月总月供大概33000,澳洲有2套房子,没贷款,买了些香港保险,美元计价保额大概80w,每年保费3万美元,手上有子弹400w,月收入30w。想广叔帮忙回答以下问题:

1,资产配置方面是否充足,有没有必要再配置外国的资产。如果配,买哪个国家的资产好。2,想在广州再买套房子投资,400w左右的,是买哪个区好?有没有具体楼盘推荐?3,如果想投资广州外的房子,有哪个地方比较好,不限购,升值潜力大的。请广叔根据我的情况给点建议,谢谢!

回答:你好,以正合,以奇胜。以末逐财,以本守之。海外房地产有几种类型:1.传统欧美强国属于“正”、“本”,是用来守财,给人民币资产做对冲,降低波动率的。2.新兴国家属于“奇”、”末“,是用来以小博大,构建反脆弱的资产配置结构,提升资产包整体复合年化收益率的。国内囤砖是货币+都市化+城市虹吸能力,海外建仓是诺亚方舟+稳定收益,A8.5以上可以全球建仓。未来20-30年,中国一二线城市优质地段房产仍然是最好的大类资产。现在已有的房产需要重新做配置,公寓并非优质投资产品,建议出手置换成住宅产品,涨幅更大。

提问:广叔你好,刚毕业不久,在深圳工作,想向临深片区的购买首套房(子弹不多20W左右那样)后两年内不可能自住,东莞一手房没有房票,我之前看你发我的东莞有分三个阶段适合投资,因为子弹不多,今年如果有适合的就打算,要不买惠州的靠近好高铁的惠阳,或者东莞的石龙镇佳兆业中央豪庭的二手房,或者等到21年子弹有30w左右后再上车东莞比较近深圳的樟木头或者虎门那边的二手,又怕等到下年房价上涨了。麻烦广叔看到,抽空给个建议哈,谢谢

回答:你好,我不想打击任何一个有意向去买房子上车的伙伴,但是若只有20-30w的朋友,能忽悠你过去的都是坑,特别是惠阳高铁房子。建议你选择二手东莞虎门的房,不用房票。不清楚你的流水,只能说买个评估价能够大幅度拉高的房子,税费等等也足够吃你的很多首期了。当然,并不是没有首期和税费加起来只需要一成首付的房子,也能控制在20-30w之间。

但还是建议你如果能借到钱,那才好下一步。否则刚毕业现金流不足,不要乱来。投资买房,不是无脑入,买错房比不买房后果还要严重,一旦入坑,不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供,苦不堪言。好房子的特点之一就是流动性强,容易卖出。流动性来源于核心购买力的需求与房子供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入,有产业支撑城市的房子,因为一直拥有巨大的需求,才具有长期的投资价值

提问:您好广叔,我现在广州白云区飞翔公园地铁口(二号线)附近工作,之前没有房票在佛山买了套二手房,老婆孩子住这里生活读书。目前有了广州房票,考虑换个房子自住兼投资。年前去白云区看了下,感觉性价比太差了,环境不好,都五万左右了,保利阅云台不知道怎么样?希望买个地铁口附近的三房,上班通勤一个小时之内为好,小区环境好,未来保值增值潜力大。网上也看过香雪站附近的品秀星樾,奥体保利天汇。实在不行主城区哪里次新二手也好。预算首付四成180左右,总预算450左右。还是说放弃广州继续佛山买,比较纠结,希望指点一下。

回答:你好,如果自住考虑,工作在飞翔公园。白云综合商业配套、人车分流、交通、户型、性价比等综合素质比较高盘可以关注:岭南新世界、云山诗意、时代玫瑰园。你看的这几个盘都是CEO,总结一句话,贵死了。自住随意,投资回避。保利天汇属于奥体新城板块,奥体新城范围为:牛奶厂、天健上城、大观路这一带。保利天汇不属于“东向"发展线上的楼盘,如果自住没问题,如果投资的话,很一般:1.周边的商业配套其实不太行,我甚至觉得以后的居民都会坐地铁来黄村高德汇、车陂来消费,或者直接开车来东圃的天河城2.至于未来的学位,我们不能说百分百可以确保,但确实是有风险的。

除了自住关注白云外,投资万博滨江东车陂东圃番禺广场一带重点关注,再往后是天河北萝岗等。深圳和广州都可以继续加仓,佛山减仓。

提问:你好广叔,我的情况是:手头预算1000万,付五成,总价2000万左右的房子,主要是投资。目前看了前海,蛇口,后海深圳湾,明星楼盘大概都走了一趟,主要的楼盘有:前海时代、诺德国际、鼎太风华,半岛城邦、双玺、太古城,南二外的漾日湾畔。还有蛇口的一个新盘,临海揽山……6年内不会自主,主要是投资。之前重点看了前海时代,自贸区里唯一在售的二手房,犹豫的是,现在单价已经15,6万,周边还很荒凉,破旧,业主绝大多数投资客。麻烦广叔帮我从5年内的投资价值方面分析下,十分谢谢!

回答:你好,去年到今年,前海不管大小户型都上演了一番上涨的精彩大戏,而前海时代收益率甚至不如许多刚需盘。前海时代涨幅不弱,但输给了同时期的深圳湾,也输给了前海刚需盘和宝中碧海。自贸区内的高端盘为啥跑输,说到底房子是用来住的,尤其是大面积高总价的房子。前海自贸区还在建设,前海时代还是孤盘,没有居住氛围,缺乏配套。看前海时代二期的挂盘,会发现都是毛坯在售,说明这个盘大部分是投资客。小户型学位房的楼盘,投资客多不是问题,如果是大面积高总价,投资客多就很是问题了。深圳湾20万为什么仍有人前赴后继接盘,因为要自住啊,砸两三千万空置坐等升值的土豪没有那么多。

至于前海新建的九年制港湾学校,硬件确实不错,但出了成绩才叫名校,现在连学生都招不满,谁会承认它是名校。1998还没有卖掉,再提高200万,是准备掩护其他投资客出货吗? 那未来呢?前海自贸区里的楼盘零散,稀少,没有生活配套等于不食人间烟火,啥楼盘可以不食人间烟火,深圳湾一号,万金只为买个圈。前海乐观估计5-8年才能大规模入驻,以地铁集团那品质,能否五年后独领风骚做一张城市名片,一个高端盘?我看难。

提问:广叔好,请问坪山那边现在可以买来纯投资吗?恒大城一手新盘单价4万左右。地铁14和16号线对它是什么样的影响呢?深户首套首贷,130万左右的首付,有什么更好的建议么?

回答:你好,要知道恒大城有一个很致命的点,是收房三年+限售三年,这长达六年的持有期,并非人人都适合,尤其是一些单身小年轻,限售能让人动弹不得。 另外,这个盘得房率不高,户型一般,单价四万的话,可以对比下周边二手。14号是东部大动脉,必然会带来一波外溢购买力,坪山双中心区楼盘不多,一直觉得买入没什么问题。

提问:广叔你好,总价400以内两房,投资兼未来可能自住,请对比一下坂田的万科第五园一期和红山的日出印象一期。谢谢啦!

回答:你好,万科第五园: 1.大社区、高低配,动辄数十栋; 2.建成年份从2006-2010不等,绿化率高但人车不分流; 3.配套相对不够完善,缺乏医院、地铁、商业和好的学校。 4.周围环境相对较差,农民房扎堆短期内难以改造。 我的看法是: 1. 未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定推动作用; 2. 大社区居住舒适,但绝不适合投资,因为同一时间内放盘量太高,卖家没有优势,类似社区还有桃源村、桃源居。 区位对比,红山胜

提问:你好广叔,深圳村委统建的小产权房可以买吗。

回答:你好,每个人情况不一样,没有标准的答案。 如果你是个刚需,还是首选深圳住宅,小产权第一不能上学,二胎放开后,深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。第二,没有杠杆,不具有金融属性。第三,没有归属感,幸福是个比较级,当你周边朋友都住商品房的时候,你大概率会自卑自己住在小产权里。 所以小产权和惠州房子一样,适合两种人买,真的没钱(只出得起首付出不起月供)和真的有钱(没有房票,商品房买不动了)

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