深圳楼市:前海宝中已高攀不起,刚需还有哪里值得买?

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

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提问：三叔，您好。深圳户口，手上有180万首期，夫妻都在南山上班，目前住宝安的新安片区，小孩明年上幼儿园，目前老人帮忙照看孩子。看了前海，宝中，我们普通打工族已高攀不起，全靠个人折腾到180万首期对于我来说已属不易。想入个500多万的自住兼顾投资，选个学位中等的，看了宝安福永片区，好像没什么盘可选。看了中粮凤凰里3房。这个盘值得买吗？或者有更好的选择？

回答：福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域，基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有，因此首选大盘，房子扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套不足，这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通，商业，学校三位一体的大盘，最新打新均价4w多，美丽得很。

虽然大盘涨完小盘一样跟涨，可是中粮凤凰里这种孤盘自住是极其不方便的，纵使品质，户型，容积率都好过于华强城。地铁太远，学校太远，出了小区，全是非洲地带，居住观感很差。

您这个预算往桃源居片区看看，地铁商业后期都有改善空间，这两年沙井光明聚焦了太多的目光，反而把这样一个近郊的成熟片区给遗忘了，还好它兀自花开，单价一直稳中有升。

提问：您好之前我买了满京华云晓公馆97平，我在南山工作，女朋友在罗湖工作，她天天跑宝安太远了，我们还没结婚，女朋友也有深圳购房资格，三成首期，我们手里还有大概480万现金，能否在罗湖与南山中间再买一个超小户型？满京华一个月还贷2w，这个还贷压力我们也是需要考虑的，我们俩一年收入35w。

回答：你们原本可以强强联合买个大婚房把家还的，不知道哪个中介拉你们往云晓这个坑里跳了，关键还限售4年+，不得不痛心疾首的说，一手好牌打得稀烂。

第二套3成+高首期是你们的优势，不要再往市区500以内凑热闹了，这个价位段的房子因为税少，稍微好点的盘都涨得爹娘都不认识了，看看涨幅没有那么夸张的650左右三房或者带学位的两房，至于房贷压力，可以先出租，待到云晓收房后外加收入上涨，就可以把这部分填平再来考虑自住。至于具体房子，要结合她的上班地点以及职业稳定性来综合考虑。

提问：您好，请问预算买1900万以内的3房，南山片区是适合入手新楼还是2手房，有好的房子推荐吗？谢谢！

回答：在南山，1900值得买的三房，有后海的学区房，有深圳湾的凤尾，有半岛的房子，还有自贸区内被不少人盯着的两个新盘。

至于适合入新楼还是二手，没有绝对，要看个人需求与偏好，更要看有没有价差倒挂。

在深圳要舍弃新房癌，只看有没有升值潜力和套利空间。

我个人对买新盘是持保守态度的，交房两年多，加上装修入住要三年，大量资金要折算沉没成本的，拿证加三年限售加在一起要六年，相比之下，二手房买到可住可租，三年后即可出手，比新房要灵活很多，详见内部分享。

提问：三叔您好，请教一下预算400万上下，70多平的两房，深圳首套，选龙华地铁口还是罗湖清水河草埔布心片区，两个区域二手房单价差不多，谢谢了！

回答：400来万的70多平刚需两房，而且位置交通居然都不差，一个是龙华地铁口，一个是罗湖布心和草埔片区，难道是价值洼地被你发现了?

当然不是，第一，这两个区域都是沉没板块，第二，再叠加八九十年代的老。

升值层面肯定不要有太大指望，但从自住的角度，我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳，还有这样的洼地为刚需存在。

这两个区域，我会更推荐龙华地铁口，毕竟还有红山上塘的带动，加上老城区的旧改利好。

提问：三叔，请教一下因为孩子上学需要，我们计划搬到南山去，现在手上的资金基本可以不卖掉现在住的这套房子支付首期，房子1的位置是在福田口岸对面一个2001年的小区，房子大概是100平米的三房，座向房型都不错，交通也发达，就不知道为什么房价一直低位，现在大概是七万一平，这个小区租赁市场似乎挺旺的，所以想请教您是否应该拿在手里放租还是变现投资多一套房子比较合适？感谢指导！

回答：你说的这个小区，闭着眼睛我都能猜到是海悦华城。口岸物业嘈点满满，单价便宜，海悦华城又是洼地中的洼地，成交价只有六万左右。主要原因是户型问题，海悦是20年前流行的港式钻石户型，早被主流审美抛弃。

如果没有河套利好，福田口岸的单价会比现在更低，不过鉴于目前和香港的关系，河套开发还是远景，这个概念恐怕吃不了太久。

这个片区和这个房子，先天缺陷无法扭转，幻想中的洼地补涨也不会出现。

有时，人迟迟不愿纠错，是因为不愿承认失误和放不下沉没成本，但一天不认，沉汉成本只会再增加一分。如何纠错，可置换，可DY，具体操作详见内部分享。

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