深圳楼市:三年后,宝中房价能否超越前海?

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

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提问：老师好，我现在在翠竹租房住，家庭税后年收入80万，手上有两套房：1、碧岭华庭三房，可得现金300万。2、一品东门雅园单间，预计可卖220万，可得现金175万。小朋友2022年要用螺岭学位，所以一品东门雅园暂时无法卖出。碧岭华庭涨幅较慢，打算置换一套，不知是否OK? 置换方案如下：1、田贝周围买一套深中大学位房，同时自住。2、去南山或宝安投资一套三房，自己租房住。最近在看前海、宝中、碧海的房子，如富通城、幸福海岸等。不知道我这种状况选哪种方案合适？我比较倾向方案二，如果是方案二，该怎么选片区和房子呢？

回答：你好，感谢赞赏！投资一定要看风向，跟着大趋势走，置换到南山和宝安更利于资产的保值与增值。碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海；因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海；还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金必定会迎来大涨（特别是富通城），但对于买房来说，宝中依然更具竞争力。投资潜力：前海>宝中>碧海 考虑学位优先幸福海岸，富通城属于前海辐射区，作为次选。

提问：三叔，新盘招商臻府怎样？

回答：为今年深圳西部第一个开盘的改善盘，也是吸引了很多置业者的目光。1000万左右在宝中区域买一个地铁口的4房，还是有些性价比的。虽然不如润玺单价倒挂那么多，但臻府和周边同品质二手房比起来还是很有优势的。

提问：三叔，请问深铁阅山境这个盘值得买吗？销售说大概8.5一平毛坯房，看了下户型都非常好，基本上都是朝南的。带的学位还不错，南科大二小，旁边在建深大外国语中学，在下面地铁车辆段的楼顶有个体育公园在建，到时有连廊可以从小区进入。但是项目被南坪，留仙大道，铁路所包围，噪音方面可能会比较受影响。

回答：深铁阅山境还不错，主要是地段价值大，西丽留仙大道边上，近地铁，周边配套还可以。噪音方面确实大，户型方面在南山新盘必豪宅趋势下，竟然有78-81平的两房产品，填补了南山新盘无两房的市场空白。这个项目的两房必将受到南山刚需的追捧。

提问：三叔好！想要在深圳找总价1200的小三居或大两居，夫妻还未有孩子，在福田工作。注重居住环境、日后升值。请问前海和华侨城片区该如何选择？目前看中了中熙君南山和首地容御，望指点迷津，谢谢！

回答：华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大，首地容御也不例外，你这个预算只能淘个两房，没有学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。回到自住角度上来看，我觉得追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕，闹中取静的，即便可能升值不如预期，我们也赚得了享受，一个是延迟享受，一个是当下体验，很难说哪个孰优孰劣。

提问：香港人，香港的房子刚买掉，现金大概300万，想到深圳投资加自住。

现在看上了福田中洲湾公寓和龙光玖钻，怎样看呢？还有其他推荐吗？

回答：感谢赞赏！香港人是有一套内地住宅购买资格的，明明可以买住宅，为何要买公寓呢?现在买公寓的都是没房票的。300万现金，首期三成的话可以买到1000万的房产，足够精挑细选了，关于选筹详见内部分享。

提问：你好，三叔，我目前手上持有5套物业想卖掉一些。

1）石厦东方欣悦居89.9平3房2卫。

2）景田锦文阁大厦45平单间。

3）布吉石芽岭宇宏健康花城89平三房一卫。

4）凤岗大运城邦4期95平三房二卫。

5）天健天娇123平的3房两卫。

在您看来该留哪些去哪些，谢谢。

回答：看你的房产布局，三套福田，一套布吉，一套凤岗，不出意外是个老福田。房产数量够了，但是质量不够，基本都是防守型非进攻型产品，这样的产品线缺乏继续拉升的力量。在福田沉淀了两千多万，太多了。我的意见，深圳的四套除了天健天骄，其他全出。锦文阁是个烂盘，不值得占指标，石厦片区的房价和学区现在已是高点，以后会逐渐走下坡路，宇宏健康花城所在的石芽岭片区是个鸡肋，食之无味弃之可惜。出掉这三套，腾出了一个宝贵的指标和一千多万现金，用这笔钱去买更贵更有价值的产品，比如深业中城，这样的机会持续还会有。现在是拼质量不是拼数量的年代了。

提问：我是广州户口土著，本科学历，并且广州多套房，但是从没做过房贷，我想深圳买房作为收租投资用，不自己住，预算350-400万左右，4成首期，朋友都说宝安好。请问有没推荐？另外我应该如何入户

回答：广州多套房，而且从没做过房贷，不但是土著还是土豪，广州的多套房，该往深圳腾挪一部分了。350-400万总预算，现在很难去挤西部的热点片区了。与其随意浪费掉首套首贷指标，在深圳买套老破小，不如广州先出掉两套，用三成首期在深圳买一套更贵更有价值的产品。当然不知道广州房子都在什么位置，还需要具体分析。

提问：星主求解，河北人，目前北京工作，2个月前入了深户，打算在深圳买个房就安心搬砖，昨天去北三县的大厂看了套房子，首期60万，1.5万一平，月供6000，30年，2年后交房，房子4年后通北京地铁应该会升值。因房子交了定金，现在面临2个选择，1.月供压力小买大厂，但是1-2年没有上车深圳的希望2.年底淘笋首期凑120左右深圳上车，本人名下无房首套，月供预计在1.6-1.8万，现金流因金融工作不稳定，好的时候月10W+,不好的时候也有2w+,纠结怎么选

回答：买大厂和买深圳是两种完全不同的投资理念，买大厂为的是暴击，但在持续的高压政策下，等待周期有可能拉长到5-8年。买深圳则是为家族大额资产的安全着陆，以及确定的收益预期。我建议大家，首套首贷和大资金留给深圳，多余的不影响生活的闲钱再去搏暴击。

提问：三叔，我和老公南山科技园上班，蛇口海伴雅居一套两房自住。手上资金600万，娃现在小学二年级，听说深圳湾学校前景不错，计划将来读深圳湾初中。三个选择纠结得不行。

1. 900万总价。是选择买太古城南小一房还是金色海琴苑三房呢？都带深圳湾初中学位，买来出租不住。

2. 现在深圳湾学校还没起来，要不要先买前海诺德，鼎太那边房子，过3年如果深圳湾学校起来了，再置换呢？

手上就这么些钱，纠结来纠结去，盼三叔指点下。谢谢了

回答：我觉得你对深圳湾学校过于迷信了，深圳湾学校虽然硬件好，生源也非富即贵，但成绩并不突出，以后未必拼得过南山福田的老牌名校，这个名校是打问号的。而且深圳湾学校学位充足，租房就可以入读，你完全没必要为一个未被盖章认可的名校去纠结，更应该考虑的是手头的600万该如何放置。你现在自住的海伴雅居小两房只有60多平，楼龄偏老，升值潜力也一般，自住和投资都不是优选。我建议直接做置换，卖掉海伴雅居，加上手里的600万，买一套自住和学位兼顾的舒适三居，升值预期强，也改善了自住条件，才是更好的选择。

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