深圳楼市:坪山惊现洼地新房?小心洼地变坑地

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

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请问，深圳坪山的碧湖春天值得购买么？首付150以内，上车刚需为主，保值投资为辅。

回答：你好。坪山碧湖春天自带商业，周边旧改多，没有地铁，配套欠缺，学校很一般，没有什么亮点，附近工作自住可以买，纯投资不建议。是3成首付吗？3成的话总价500w买哪不好，跑到这个偏僻的地方买，容易跑输的。如果一定要买坪山，坪山中心实属坪山较有价值的区域。

提问：你好! 目前持有宝中一套略偏大户型房子。想在深圳投资一套，手头资金230万，且无法做房贷了，只能全款DY的方式买，因为杠杠已经用到60％，所以不想加太大杠杆了，预算买400-450万总价(想买小2房或小3房)。您觉得投资哪些区域更合适我？谢谢！

回答：400-450万小2房或小3房，现在深圳真的很难买。东部龙岗虽然在补涨，但龙岗房子太多，有价值和补涨潜力的却不是太多。关内的学位房，稍微像点样的都在500万以上。深圳的选筹从来没有像今天这么困难过，现在真是拼宏观拼智商拼选筹的阶段了。这个总价，目前我们还有推荐的片区和楼盘，详见内部分享。另外深圳楼市随时在变化，现在可买的标的，到年后八成就要重新洗牌了。

提问：你好，深圳村委统建的小产权房可以买吗

回答：每个人情况不一样，没有标准的答案。如果你是个刚需，还是首选深圳住宅，小产权第一不能上学，二胎放开后，深圳的学位矛盾只会愈演愈烈。第二，没有杠杆，不具有金融属性。第三，没有归属感，幸福是个比较级，当你周边朋友都住商品房的时候，你大概率会自卑自己住在小产权里。

所以小产权和惠州房子一样，适合两种人买，真的没钱（只出得起首付出不起月供）和真的有钱（没有房票，商品房买不动了）

新人首问。本人名下有一房，贷款，龙岗宝能悦澜山89平准四房。目前老婆名下无房无贷。准备dyd后最多能有350w资金在手，现在的我这种情况应该不能三成了，好像只能七成了，每个月能承受的按揭是2.5w。目前自己有几种考虑，一是沙井打新(光明热度太高，我这种有房的情况想要中签或者拼网速机会实在太渺茫，而且光明都已经五万多六万了，感觉很难搞得动了) ，沙井可能有一线希望，而且我也是比较看好西部的。二是大运颐安都会，我自己也感觉龙岗也就这块有点潜力。三是宝中或者前海、碧海的一房，因为看了三叔你的观点，也是认可前海宝中那边的潜力还是巨大，由于资金有限，估计也就能搞个二手的一房。现在家里有两个小孩，大的上幼儿园小班，所以初中学位问题不是特别迫在眉睫，所以可能会暂时不考虑很好学位，或者可能要牺牲追求龙岗更好的学位的想法，毕竟万科翰林城都要8w了，所以才有上面三种考虑。老师是如何分析的呢，有没有更好的推荐？

回答：你好。宝能悦澜山还有16号线利好，近龙城中路站。你爱人的名额特殊操作后可以5成。沙井还有机会的，本月跟上个月比，沙井挂牌均价上涨了3.6个点；龙岗由于在豪宅线下，总价低，已经有一定的补涨。前海宝中碧海，西部热点板块，价格还是很坚挺的，碧海还有补涨空间。正所谓站岗也要站到西部，规划利好+刚需，即便跌也跌不了多少。万科翰林城有深中溢价，自然也高。如果是7成，能买500左右的房子，具体参考内部分享。

提问：三叔，深圳公积金贷，最近需要连续公积金多少年不能断的说法吗，还是里面余额够多少就可以了，谢谢。

回答：必须连续交半年，贷款金额是余额的14倍，家庭公积金贷款上限90万，个人50万。

提问：请问龙华红山一带，目前报价已经是8万，现在入手会不会站岗？如果总价700左右，还有哪里是比较合适的选择？新房子也可以的。

回答：红山片区很好，是福田置业首选；北站CBD5-10年也会成熟，700万，3房，勉强上车。建议先尝试打新，可参考内部《深圳2020下半年到2021年打新排行榜》。

提问：你好，改善刚需，目前自主一套距离丹竹头地铁口步行4分钟的老小区（楼梯三楼小三房、满四年、距离大型商业、沃尔玛、医院都近），考虑卖掉 置换到万科麓城或万科红还有光明年后的新盘，想问下 年前这个时间是否适合卖掉自己的老房子呢？还是等到年后行情稳定了再卖，再置换呢？

回答：劣质物业涨不过优质物业，置换正当时。万科麓城和万科红都不太看好，后续怎么买要结合你们的资金，活动区域才能进一步的细化建议。

提问：请问福田南的海滨广场的次新房值得投资吗？

回答：海滨广场是95年的，20年的房龄不叫次新了，叫老掉牙。学位很是一般，远离为妙。

提问：您好 最近我看了一套蛇口园景园的二手房 带育才二小三中学位 可是蛇口好多老破小 道路也错综复杂 也看了佳兆业盐田城市广场三期 可是没有好的学校 现在有点犹豫 盼您给出指导 谢谢您

回答：园景园和盐田佳兆业城广根本没有可比性，就不是同一类产品，原则上当然是选南山。

提问：三叔，我小孩深户，单身，已在沙井买一套，月底收楼。有一百万，想继续投资深圳，公寓能买么？

回答：一般不推荐公寓，但不完全否定深圳公寓。因为和很多城市比起来，深圳的公寓会安全很多，很多没有资格的投资客会选择公寓。但是深圳公寓体量不小，各片区、各类型都有，坑多肉少，必须擦亮眼睛选择。

提问：你好，龙华上塘片区房价已经涨到均价7万多的楼盘会不会已经是天花板了，过年后还会再涨吗？

回答：年年都是房价最贵年，经济最差年，可是往回看，房价永远是昨天的便宜，天下依然太平。为何深圳一枝独秀，有天时有地利有人和，房价每涨一波就会催生出很多向上置换的改善需求，而深圳，承接的是全国的改善人群。

提问：三叔你好，西边太贵所以想问下东边的龙岗布吉的布澜路的尚峰和健康花城怎么样，健康花城跟地铁基本无缝衔接了尚峰也就走一小段路，实地看过地铁14号线已经在修了22年底通车因市区上班这边还近点龙中太远了，特别布澜路以东都是一些厂房加空地感觉以后等地铁起来了这边会不会有发展潜力，这里严格来讲是属于南湾街道办的不属于布吉。谢谢

回答：这两个盘属于石芽岭。布吉是洼地，但石芽岭还可以买一买。虽然位置和交通一般，但片区面貌还不错，没有布吉那些漫山漫谷的农民房，楼盘也新，跟上大势还是没问题的。

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