广州楼市:房价回暖,聪明人偷偷赚钱,悲观者还在自欺欺人

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，我在海珠区墩和加油站附近有一套130平房改房（无房产证），在先烈中路有一套60平的二手房，目前小孩在先烈中路小学上学，我在天河员村上班，想再添置一套350万左右的房方便老人居住，要与我们的住处尽量近一些，方便互相照顾，请问在墩和，员村还是先烈中路买房呢？有没有具体的小区推荐？

回答：你好。论投资当然是天河员村的价值要高一些，但总价350买不到太好的产品。因此考虑：敦和：逸景翠园、翠馨华庭、叠彩园，先烈中路的房子，有一套小学就好了，片区房子楼龄较老。不是很建议。

提问：广叔您好，目前两娃，老大明年9月上小学，海珠区有两套房均已出售，在手1600w左右，想换越秀或者其他区的大户型学位房，想一次性付清，目前看过东风东的锦城花园和东风广场（均太吵），君汇世家200方房源一直没有合适的价位（200方也要1800万），看过天河的峻林（也太吵）和富力天河华庭（200方去到了1800万），现在户型合适的价格都超预算，今年学位又都改革了，小学升初中都摇号，所以比较迷茫不知道该往哪里定，望指教，主要是为了孩子上学和住起来方便舒适，我们两口子都是在家办公

回答：你好。如果想好一点的学位就考虑越秀。全款买缺少杠杆，资金利用率不高。君汇世家可以考虑。可以拿出900，做五成首付。手上还有700，如果月供能力好，还可考虑再入手一套做投资用。富力天河华庭也可考虑，区位优越，圈层纯粹。电脑派位时代，只有拼概率，在名校扎堆的地方，学区房价值只会越来越高。重视教育考虑越秀，注重投资回报比和改善居住考虑天河。

提问：您好！昨天问您三个问题，现在请您总结一下吧！新塘，黄埔，南沙。这三个地方，投资三五年见效的。帮我排列区域和楼盘的顺序吧谢谢了！

回答：你好。不知道预算多少？目前新塘还算价格低洼，黄埔比较有潜力，南沙发展尚需时日，适合中长期。三五年的话，我的看法是：黄埔>新塘>南沙

提问：您好广叔。最近看了西乡的一个新盘叫山海上园，西乡片区，大户型价格6.7万，带华中师大附属学校学位，请问您怎么看这个楼盘和这个学校？值得下手吗？非常感谢！

回答：你好，招商果岭、润恒尚园、山海上城、是西乡北的三个标杆盘，整个西乡北最大的问题在轨道交通；城市界面也不如碧海附近好；但是这也都体现在价格上，因此我把这三个盘划为第二梯队，当碧海次新完成涨幅，必然也会带动涨幅； 项目太孤立了，而且又没有地铁规划。 一直不太推荐，现在鸡犬升天，出货比较快，平稳期，抛盘严重，会经常出现笋盘。

提问：你好广叔，听说现在宝中横盘了。我现在宝中有自住三房一套，要不要换到其余片区？什么片区合适呢？

回答：你好，房产不是股票，再加上三年限售，想做波段难度相当高，一动不如一静，如果是宝中优质楼盘还是长持吧。 我们做了那么多外地客户，没听说谁准备把深圳房子当股票来炒的。

提问：广叔你好，现在一二线城市租售比非常低，是买房划算还是租房划算？能不能系统解释一下

回答：你好，从投资的角度来说，买房合算，虽然租金收益率偏低，像大城市的收益率只有1.5%不到，但是买房是有房价增值的，一波牛市过来，一般房价都能涨2、3成，可以极大丰富收益率。所以租金很重要，但是不是最最重要的，最重要的是房子的增值潜力，买到城市主轴线上的发展潜力大的板块，比租金好重要的多。如果你只是想自住，那是租房合算，因为租金收益率比银行贷款利率和存款利率都低，居住上存在利差套利空间。

提问：你好广叔，已落户深圳且在深圳上班半年。妻女（2岁）还在老家，犹豫要不要去深圳，包括我最终会不会在深圳留下来。目前我的工资只有1万，加上老家老婆工资、公司利润今年预计100万。在深圳无房，在老家省会有套贷款房。岳父母已经准备好并愿意借300万以内让我们先购买一套学位还好、500万以内的住房。请教一下宝安桃源居的广叔：1、在深圳什么时机入手更好？2、学位有必要放在首位考虑吗？3、目前看了福田保税区，南山鼎盛山邻居、松坪村和宝安西乡、桃源居，大运四大神盘、龙岗麓园等，到底哪个投资价值更高？4、满意点的房子基本千万以上。到底是这次咬咬牙拼尽全力砸个千万级别的还是先上车，以后再买二套呢？谢谢

回答：你好，桃源居的中澳实验成绩比较好 松坪村的地段比较好，在很缺住宅的科技园板块 19底西部领涨，今年如果没有大规模利好刺激，可能会暂时歇一段时间。也不排除部分虚高的楼盘价格会小幅回调。 中部和东部属于补涨区域，反应比西部慢了一些，所以大部分被西部涨幅吓到的刚需会考虑没有过分上涨的东部楼盘。 被疫情推迟的小阳春，会利好深圳投资第二梯队。 所以折几个楼盘，首选区位，次选楼盘。 南山>宝安=福田>龙岗 建议先上车后换座，注意淘笋，月供控制在合理范围内。

提问：你好广叔，在广州番禺做外贸生意，买亚运城天韵这个盘怎么样？首付刚只能凑100万以内。

回答；你好，亚运城是一个好的投资小区吗？亚运城其实不是一个好的投资小区，真实的答案如下：

1、亚运城在区域板块上跟广州市的其他区域板块之间的联系很少，基本上属于“孤岛”区域，这样客户的自然外溢、地缘属性发展等因素就比较弱，甚至就没有规律；2、未来土地供应和“对手盘”太多，看到沿着亚运大道沿线一望无际的未来土地，就可想而已要想把这些却与都填满人，得需要多长时间和时日，未来的变数太多；3、亚运城“飞地”的属性，往西9公里到番禺广场、往北12公里达到科创新城(思科)这些未来可能成为“引擎”的地方确实太远了。4、也许3号线东沿线会对亚运城是利好，但也说不好会把人从亚运城拉到番禺广场来，反而变向利好了番禺广场，因为番禺广场是城区。如果，你注重学位、关心居住环境，其实还不错，生活配套也在慢慢的起来，仅此而已。

提问：您好广叔，我目前手里有500万左右的预算，打算纯粹投资。可以持有5年左右，请问先生现在可以买哪个楼盘？ 已有一套房在名下。我爱人名下没有房产。还有这个新政策下来，房产会不会下跌啊???

回答：你好。这个政策对很多人来说，都会有一定的影响，但是深圳房价是不会跌的。房产涉及到的因素很多很多，这个政策还不足以让它马上下跌！新盘建议首选华润城，天健天娇 1100-1600可以考虑的参考选筹：

【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等 【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新） 【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了） 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型） 【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验） 【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园！

提问：广叔您好，想在深圳买总价200-260万的小两房，投资兼住，小孩五年级，学位相对好一点的，到时初中读公立也可以，一手二手都可以，请给点建议，多谢！

回答：你好，您这个预算以内的两房只能买一些市区的大厦物业，这类多半不具有良好的学区属性，否则早就不止260了。另外就是远郊还可以淘到两房，而龙岗是几个远郊里教育最好的，深圳前50名的龙外，以及龙城中学都还有选择。

提问：你好广叔，我们夫妻在罗湖都市名园有一套48平的一室一厅（还在还款），打算卖掉；准备再借一些钱，买改善性住房；假如能做三成首付，房子总价要控制在650万，700万是极限了。 希望是1.小三房（有孩子了，孩子马上满一岁），2.自住且有投资价值，因为后期还要靠这套房去置换新房；3.能带学位给孩子读书保底；4.夫妻二人分别在南山的百度大厦和西丽工作，单程通勤时间在1小时。 目前有考虑： 1. 坂田片区的四季花城、星河银湖谷（居住舒适）； 2. 南山的创世纪滨海花园、海珠城（带学府中小学学位）； 3. 前海的碧海湾地铁站旁的中信湾上六座。 以上您有什么意见？如果都不推荐，有推荐考虑的楼盘吗？

回答：你好，关注的这这几个区域，未来发展更看好南山。 创世纪滨海花园带南二外学府一小学位，临近软件产业基地，价格和周围小区比起来略低，问题是沿着南海和滨海两大主干道，所以价格反应价值，所处的位置也没有成长性。 海珠城 这个盘不算是洼地，自住、跑平大势没有太大问题。 还可以关注南海中小学，鼎太风华、诺德假日、雷圳碧榕湾、南荔苑、汉京山、荔海春城等。

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