广州楼市:楼市日渐回暖,乐观者大赚,悲观者却错失机会

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提问：广叔你好，新人首问，今年8月31日卖掉了2016年六月入手的亚运城的房子，有子弹400w。只在广州家庭名下还有另外一套房子出租，没有任何欠款和抵押担保。广州户籍。应该还有第二个广州购房名额。因为公司工作在海珠区中山大学这边，两个孩子也在中大附近这里读书，所以，想在年底前买回房子。女儿明年小升初，儿子小学三年级。有学位最好。目前预算600w左右，看了很多中大周边的房子，包括富力千禧、银禧，嘉仕花园、金雅苑等，感觉都不太如意。后来去看了荔湾区的广钢新城，比较满意保利碧桂园公园大道（海郡花园）的2栋110方的户型，2022年通地铁11号线，鹤洞东站好像比较近。关注广叔很久，但好像从未说及到广钢新城，这个楼盘未来前景如何？希望得到你的指导。另外一个，如果保利碧桂园可以，东南向的（临街）说可以望到一点江比正南向的望学校贵近30万，选哪个好？谢谢！

回答：你好。近期荔湾的楼市也有所回暖，日渐成熟的广钢新城我还是比较看好的，优质教育资源和超高性价比，能吸纳不少购买力进场。保利碧桂园公园大道次新小区，带华师附小，缺点就是离地铁不是很近，总体看可以考虑。详见内部分享！

提问：广叔您好，首次提问：广州市增城本土人士，有自建房手上有60w，首套公积金有40w,家庭支出较大只月供能拿出5–6k，小孩2个3年后有读书需求，想投资或者自主都行，拜读你的文章后想做个5年内的中短期投资，请教怎么购房好，非常感谢

回答：你好。建议使用商贷，公积金取现。还有3成名额的话，加上公积金，能买个230万左右的房子。可参考：广州投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：广叔好，相比较黄埔科学城和番禺万博，哪个地方在未来5-10年会更有发展潜力？另外，在番禺区万博，番禺广场，亚运城（三号线东延线在建中）如果要考虑一下学区和投资兼顾，5-10年哪个板块哪些楼盘会比较好？另外今年年底上车的时机好吗？还是要看看明年疫情稳定后再看看？谢谢广叔详细指导。

回答：你好。番禺万博的潜力更大一些。如果要考虑兼顾学区和投资，不如考虑天河，如天河中学、广州中学对应的小区。建议能上车越早上车越好。

提问：你好广叔，请教下广州科学城富春山居179平3.5万均价，自住现在适合入手吗？ 价格为其它同户型挂盘价的9折。 岭南山畔现在挂盘4.3万左右，鼎峰4.5万左右，对比下来富春山居自住的话性价比好像更高？

回答：你好，富春山居适合居住：大社区、大园林、好户型、好物业，好会所，最合适居住了，居住一点问题都没有 投资角度来看，富春山居虽然也是科学城板块，但属于边缘区域板块，所以投资就不建议，自住没问题

提问：广叔，深圳现在这种样子会不会出现横盘个两三年的情况？

回答：会有横盘期 任何城市不可能一直涨 每一轮牛市的涨幅都在30-50%左右 接下来需要2-3年时间来消化价格 牛市结束后还会经历价格回调，10-15%都是正常水平 等刚需们都能接受这个价格的基础上，再释放利好，进入下一轮涨幅。

提问：你好广叔，预算650万-750万，去看过龙华的三房两卫，最终决定在南山入手。汉京确悦61.68的小三房，次卧出阳台，满五唯一，朝南。但是阳台对着月亮湾大道有点吵闹了，你觉得可以下手吗？想买中海阳光玫瑰的66平方小两房（送入户可改三房的那种户型），可是现在没有放盘的。而且估计要750万左右了。您觉得这个价位可以年前入手汉京61平的，还是等等中海阳光玫瑰69平的呢？感谢回复。

回答：你好，单价差不多的话，纯投资建议买汉京确悦。虽然有货柜车噪音问题，但深圳这种昂贵的城市，居住功能高于一切，三房秒杀两房。如果是自住，就要考虑对噪音的接受度了。虽然一直有传月亮湾大道改造，货柜车改走地下通道，但实际操作难度非常高，只能是远期目标。

提问：你好广叔2019年底定了深圳德弘天下的房子，看中的是深圳中学学位房，新房带精装修不到9万，觉得性价比很高，但是今年有余疫情影响担心房价会跌得厉害，所以买不买很纠结，还麻烦帮我分析一下！谢谢！

回答：你好，德弘天下十年老盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。 现在，多本证拆成一本证，户型相对奇葩。样板房在高楼层，视野非常棒，算是罗湖少有的大花园社区。 预计单价10万左右，卖深中学位。 如果只买个学位，感觉性价比还可以，如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。

提问：广叔，深圳的公寓为什么还是有很多人买呢？能投资光明九龙台公寓吗？

回答：你好，深圳关上大门后，一大堆伪装成机会的坑正在等着大家跳。深圳会有横盘期等大家上车，宁可不买，也不要买错，这是我给大家的忠告。公寓的问题是供应太大，虽然政府已经喊停了，但公寓依然还是在售新盘标配，还有大量的二手存量。要命的是，公寓是没有客群支撑的，只是一个中转站，最后还是要卖出置换的。公寓新房都是开发商花钱请中介吆喝得，到了孤独的二手市场，外加高额的税费成本，就无人问津了。

提问：您好广叔，准备卖房置换，总价460万左右。儿子即马上大学毕业了，现在想为他准备一套房子，主要投资和自住。目前在考虑三个盘：1、罗湖京基东方颐园；2、大运颐安都会中央；3、坪山沙湖京基御景中央。我看罗湖的离湖贝塔旧改只有一条马路，而且带螺岭小学学位。坪山离地铁口近，附近规划也可以，低总价可以买到很好的四房或者大三房。颐安都会中央可供选择较差，主要是靠主干道，噪音严重。同小区已经购入一套改善型住房。请问广叔更推荐哪个？

回答：你好，这3个盘，投资偏自住我会推荐京基东方颐园，虽然面积小，但交通便利配套齐全，又带螺岭小学学位，连孙子的学位都一并解决了。颐安两房品质一般，升值自住两头不靠。至于坪山沙湖，你孩子毕业以后大概率会在福田南山工作，通勤怎么解决呢？没什么好纠结的，直接买罗湖吧！

提问：您好广叔，我19年的时候买了龙岗中粮祥云的小三房投资，现在一直在出租。当时买的时候比较仓促，感觉楼盘涨幅都非常慢，这次深圳行情也没有丝毫的热度。请问一下大运近两年的走势和这个楼盘适合长持吗？还是尽快脱手置换到热点区域来呢？谢谢。

回答：你好，龙岗中粮祥云，优点是地铁口，新盘加大运概念；缺点是小区太小和商住太多压制了均价。这个盘涨幅慢，不是龙岗没行情，而是你去年买的价格就包含了溢价，目前正在挤溢价水分的阶段，所以感受不到上涨。置换没必要，大运我还是看好的，水分也挤得差不多了，很快就能跟上涨幅了，放心拿着吧，新盘还是有优势的。

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