东莞楼市现状:小白在进场,聪明人在逃离

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，投资东莞环松湖，1.离松湖北5分钟的源悦（约3万）松湖碧桂园（约3.5），万科汉邦半岛（约3.8），请帮助对3个楼盘进行投资排序。2.这几个盘，哪个时间点是最佳切入点？

回答：你好。首选万科汉邦半岛，次选松湖碧桂园。如果是纯投资的话，现在可以买。因为出了新调控政策一些人失去了购房资格，但一年以后就都有资格了，所以现在适合提前布局。

提问：广叔好，请问东莞道滘离城区很近，大新鸿基大概23000左右，觉得有投资意义不

回答：你好。道滘能承接城区的外溢，但大新鸿基在边角上，旁边就是高速，不是很建议。

提问：广叔您好！目前南城有住房一套！有二个儿子，13-15岁，我想买给儿子的，目前在南沙，黄浦区，新塘，东莞，看房，首付100万左右，不晓得投资哪里合适

回答：你好。建议考虑黄埔：

自住：金碧世纪花园、黄埔花园、万科东荟城；

投资：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园。

提问：广叔，您好，在东莞南城金域华府SD买了一套二手2房自住，老家江西赣州龙南买了一套房全款结清，老家那边不常回去，想把老家房子卖掉，在这边再买一套作为投资，如买完SF可有100左右，但是近期老家县升市，一直在纠结，想请你这边给个建议，谢谢。

回答：你好。县升市是对房子有一定的利好，可以观望观望，但是长期来看，缺少产业和人口流入的城市，投资的潜力都不大。

提问：你好，广叔，我第一套房是买东莞寮步万科湖畔花园，去年入手了佛山高明拾野川，不知道那里适不适合投资，想让广叔帮看下要不要卖了，然后今年想在东莞再入手一套，松山湖周边的，你觉得哪个楼盘值得推荐，是二手的更合适还是买新房好点？

回答：你好。万科湖畔花园还有潜力，建议继续持有。高明拾野川属于度假养老地产，自住可以考虑，由于配套交通等都不全，投资价值一般，可出手置换。不知道预算多少呢？建议以二手淘笋为主。可参考：松山湖：保利红珊瑚花园、星城翠珑湾。南城：万科金悦香树、万科翡丽山、恒大御景。长安新区：长安花园、金沙花园、龙光江南大境。大朗：万科金域蓝湾、大朗碧桂园、松湖朗悦、东方银座中心城。

提问：你好广叔，望您指点迷津。本人刚卖掉龙岗的房子，手上资金量500万，个人较注重居住舒适性，想买个刚需改善盘，在保值同时提高生活质量。生活半径在笋岗及龙坂片区，不太考虑南山中心及宝安。目前有以下几个方案： 1，先租房，持币等待笋岗万象食家项目，笋岗未来据说潜力较大，请问该盘是否值得等待？ 2，一步到位：想办法5成做3成，购买改善型大户型，目前心仪港铁天颂1200多万的复式户型，其次还考虑观澜城建仁山智水，西丽宝能城。 3，力所能及：直接买个800左右符合预算的刚需盘过度，目前符合预算的重点考虑龙华上塘片区及坂田南片区的中小户型。 请问广叔比较推荐哪个方案，盼复，感谢！

回答：你好，自住考虑可以买笋岗。罗湖目前在大力旧改，红岭路沿线规划为深圳未来的华尔街，笋岗是一个重点旧改区，原来的仓库厂房是很容易推动旧改的。 可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大。 自住+投资考虑，多关注龙华，港铁天颂、特发和平里、潜龙曼海宁、水榭春天都是不错的选择。 观澜城建仁山智水，西丽宝能城不推荐。

提问：广叔你好！坐标深圳罗湖蔡屋围片区刚需换房。目前有两套房，现在想将一套三居室无电梯，想换成更大有电梯，想在同小区换房。目前小区房有20多年，万科的房，管理很好，已经习惯。均价六万多。目前可卖680左右，想换的房带电梯，大概在均价7万，总价900—1100报价。问题1.是现在换，还是再看看？新政出来对我们的影响大吗？要换的房子，评估价应该不到750万。2.是换在本小区，还是换在周边其他小区？周边的老小区管理差，瞧不上。新一点的小区，08年以后的小区单价都在八万+，超出了我们的预算。3.换房需要注意什么？是先买还是先卖呢？有基佬的原来放盘，后来收回去想涨价，是该等呢还是现在就出手？盼答复谢谢！

回答：你好，1.如果你不着急，我建议再等等看看，现在买深圳要回避一些概念炒作溢价区域，等回调一成后再入手更好。也可以多关注性价比高的新盘，一部分投资客失去购房资格，相对之前，竞争力不太大了。深圳接下来半年大概率横盘。2.预算有限，可以本小区置换。万科的房品质和物业自住还是不错。3.换房关于是先买还是先卖，具体看你手里持有资金情况。如果资金不足，我建议先卖再买会更稳妥一点，因为卖房毕竟有个时间周期，如果先买很容易造成资金不能很好衔接。如果资金充足，那就可以先淘淘二手，有合适的先下手，也没有什么风险。4.目前放出这2套都不是很好，你既然买房目的是改善自住，那么就要买一套自己满意的，不要太着急下手，可以让子弹先飞一会儿，多看看市场走向，下半年应该会有更多优质盘出来 。

提问：你好广叔， 坐标深圳 首套 7月预产期 有必要现在考虑学区房吗？自住，刚需。总价考虑350左右。这样的价格，感觉罗湖的学区比如东门深圳小学学区会比福田，南山性价比高，总是举棋不定，渴望得到指点。对孩子未来的教育很重视。

回答：你好，投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生……这些覆盖的小区来进行选择。罗湖除了学位房，整体跑输。罗湖未来并非发展热点，随着生源老化，即使是学位房 长持可能会跑输大势。 孩子几年后才入学，买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区……新的教育模式.生员也很好 还有就是你自己对小孩的人生发展方向是什么？在考虑用那一种教育模式（私立出国 高考公务员 还是义务教育）方式都不同 要选择哪个小区可以用排除法

提问：你好广叔，广州天河区珠江新城的嘉裕公馆120平三房，因为南向的都是大户型，小户型很少放卖。中海花城湾的房子小户型很少，大户型买不起……现想请教您嘉裕公馆北向三品房1200万现在可以入手吗？还有上涨空间吗？

回答：你好，朝北户型的自住稍微差了点，价格控制在1100左右比较合适。除此之外总价1000+,珠江新城3房可选的还不少，比如1、西区：保利香槟、碧海湾、保利108公馆，2、中区：中海花城湾、嘉裕公馆，3、东区：粵海丽江花园、海滨花园、力迅上筑，珠江新城核心区毕竟还是目前广州最好的地方，未来的上限肯定是不止10万的。但是起价已经很高了。所以后市恐怕空间不大，恐将跑输大盘。但是保值问题不大。自住可以根据自己喜好考虑，投资不是好的目标的。

提问：你好广叔，自身情况：名下一套华丰前海湾3房下月即将交房，手头无太多现金，可承受的月供为3W左右。 即将开盘的远洋天著从投资兼自住角度是否优质？ 自己认为西丽片区更有潜力，是否适合出手华丰前海湾、换到远洋天著3房？

回答：你好，西丽碧海都是好地方，华丰远洋定位都是中产盘，平级置换折腾意义不大，每套房差不多4%的交易成本，多涨的利润都被成本吞噬了。

提问：你好广叔，在深圳有一套自住房，现在手头有少量闲置资金80万，想投资一房，罗湖，沙井，宝安该如何排序，持有时间中等。

回答：你好，一房的选筹，第一看学位，第二，看位置，第三看品质，所以排除学位因素，肯定宝安好于罗湖优于沙井。学位的重要性不言而喻了，位置好的一房租售比高，接盘人群广，以距离换空间的前提是有更大的空间，更多的功能，否则谁也不会舍近求远，位置+品质的一房在熊市多少能涨点，其他都偃旗息鼓。

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