深圳楼市:这些区域中短期依旧值得投资,有名额的已悄悄淘笋

千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

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提问：老师好，京基御景华城这个小区适合投资吗？中介说小区去年涨的也不错，成交也很活跃，旁边的南华村在棚改。

回答：这个小区是福田赤尾片区低总价上车的次新地铁盘，深圳由于刚需群体巨大，很多低总价的次新地铁盘哪怕没有优质的学位，依然可以有还不错的涨幅。以京基御景华城为例，去年初27平的单间大概140万左右，现在有成交215万，涨幅差不多50％。京基御景华城未来应该还可以跑赢大市，毕竟占据地铁，次新花园和低总价三个不错的要素。

小区的缺点是后劲不足，所带的学位南华小学和南华实验中学成绩一般。

根据福田区的“双十工程”，在御景华城所在的南园街道规划有一所永久制学校，但占地面积比较小，10500平方米，这个面积应该只够盖一所小学，可能会是南华村棚改后新建的一所小学。

综上，投资肯定优选中短期利好可以兑现的片区，八卦岭短期还可以追一下，另外听说海韵今年的成绩还不错，低总价可以关注下这两个片区。

提问：老师您好，想请教一下300万左右的花样年和西城品阁哪个更值得入手？花样年什么都挺好就是28平实在太小了吧，感觉缺少了居住的属性？

另外，715后，我名下在外地有房有贷，我老公名下无房无贷，还可以用我老公的名字做三成首期吗？您还有其他好的选择吗？盼望您在百忙中回复，感激不尽！

回答：先说买房名额的问题，您先生是深户+3年社保吧？如果是，那么无房无贷，就可以做三成，你名下的外地记录可以隔离；

其次是花样年28和西城品阁35的对比，这两者总价差了30w，单价差了3w，但如果预算够的话，我们都是建议优先选择花样年的，逻辑如下：1、花样年28是宝中、前海片区最低总价；2、海韵成绩优秀，有上升的潜力；

西城品阁也有地铁规划的利好，和宝安中上的学区，所以一样可以跑赢宝安，只是没有花样年这样难以被替代，前海是一辆狂奔的车，先上车比较重要，其他选择可参考内部分享。

提问：三叔你好，带学区的单间好，还是一房一厅好？

回答：发现一个有意思的现象，如果一个小区学位一般，一房一厅的单价普遍会高于单间的单价，如福田的京基御景华城和南山的东方美地苑。

如果小区带优质学位，那么单间的单价会明显高于一房一厅，如带宝安中学学位的都市翠海华苑，南海中学的瑞景华庭和心语雅园等。

原因：学位房比较好理解，因为学位房是由房子＋学票组成，学票的价值是一定的，所以面积越小，自然单价越高。

普通房子没有学位的溢价，一房一厅比起单间会有更好的自住舒适性，功能分区，客餐厅和卧室是分离的，所以从自住角度一房一厅会更受买家青睐。

目前花样年的单间比一房一厅的单价要便宜一万左右，27平的单间单价11万左右，37平的一房一厅单价12万左右，这背后的原因跟海韵学校还没被大众普遍认可有一定的关系。如果海韵的成绩能进一步稳定在深圳市前30名的话，那就坐稳名校这把交椅了，可以预见的是单间的单价肯定会反超一房一厅的，而这个现象可能在近一两年就会实现。

提问：你好，请问前海北星海名城六期小户型能跑赢大盘吗？单价9万入手的，715前买的。

回答：既然已经买了就耐心持有吧。前海北去年初的时候跟宝中的均价差不多，都在7万左右，如今一年半过去，差距渐渐拉开。这得益于宝中的片区面貌，交通和商业配套明显优于前海北，外加宝中的宝安实验，海韵和海旺的全面崛起，宝中的学位溢价渐渐显现。可以预见的是如果前海北没有名校加持，宝中与前海北的差距还会进一步拉开。

但前海北毕竟地段好，无缝对接前海自贸区，所以跑赢大盘是没有问题的。未来南山各大教育集团还会继续开拓自己的教育版图，呼唤名校已久的前海北业主是有可能等来名校接管的。

当然，名校接管需要时间和运气，等待的过程就是机会成本，所以一开始买房就应该把这些问题想清楚。

提问：三叔你好。目标1500w，首期预算500w以内。深圳北站旁边，深圳外国语学校龙华分校的学位价值如何？圣莫丽斯和熙园山院的投资价值怎么样，哪个好？考虑自住，小区环境不错，就是周边配套生活略差。还在考虑万科金御华府和星河盛世，配套好些，就是书香小学学位一般。感谢解惑！

回答：你好。深外龙华还可以，但成绩会有一些波动，不是特别稳。这两个盘在梅林关，挨着，宜居、安静、能看山景。自住可以考虑，由于片区总价受限，1500w+未来流动性弱。万科金御华府和星河盛世这两个盘，自住可以考虑，投资不建议。这个价位不如考虑红山的深高北，具体参考内部分享。

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