东莞楼市:这区域的繁荣假象,几年后这些问题将暴露

来源：房产装修家居资讯时间：2020-09-19 23:28

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提问：你好广叔，本人在东莞工作生活，户籍东莞，目前在东莞南城有一套房，还有再购买一套新房的名额，想再买一套新房和一套二手房投资，资金充裕，不用考虑资金问题，只寻找升值潜力发的楼盘。请问广叔：1、选择新房好还是二手房好？2、有没有合适的楼盘推荐？3、金域华府二手房或者华润万象府新房是否值得入手？4、水乡片单价低的房和南城松山湖滨海湾单价高的房，哪一个更值得投资？5、松山湖的锦绣山河、长城世家，南城的恒大雅苑、金域华府、景湖春晓是否值得入手？哪一个是更好的投资对象？6、现在东莞刚涨了一波，现在入手会不会高位站岗？8、新盘和二手房哪个楼盘更适合投资？

回答：你好。

1、具体还是看价格，如果一手房有优惠也是可以考虑的，二手相对选择要多一些、灵活一些。一手房交房周期长。

2、预算多少呢？

3、万象府新房更值得，但不一定能够抢到。金域华府在核心地段上，未来还有潜力

4、水乡片区是东莞经济最弱、房价洼地的一个片区，从地理位置上看，水乡片区是真正位于广深之间，麻涌、中堂与广州隔江相望，但广州新塘的房价也仅仅是2w左右，这也决定了水乡片区并不能像临深片区一样，依靠外地客户炒热片区楼市。而水乡本地购买力并不强，主要承接城区购买力的外溢。因此南城价值要更高，同时确定性也高。水乡的话虽然价格便宜，但站岗的概率也大一些。

5、首选选择松山湖锦绣山河，其次考虑金域华府>光大景湖春晓>恒大雅苑；如果在南城周边工作，首先考虑南城的。

6、核心的好房子不会下降，1年后大家都有房票了，房价还会涨的。可趁年底淘笋入。

7、哪个有性价比哪个就值得投资，这个还得看选筹的。新房的话关注下万象府

提问：广叔好，东莞万象府如果开盘价5万左右，纯投资5年时间，计划本金200万，贷款400万，这个投资值吗？有没有更好的投资标的推荐？

回答：你好。万象府这个价值得的，其次考虑松山湖：保利红珊瑚、星城翠珑湾

提问：广叔！在常平翔龙天地对面的嘉美豪苑有个83平的带40平的平台花园。因为那里楼龄差不多20年了。但周边有个准备拍卖地，计划做个丅〇D项目香港城。周边市场、中、小学，酒店。对面翔龙天地。现纠结要不要卖掉，买个碧桂园玖珑湾。都是纯投资。

回答：你好，嘉美豪苑周边多民房，片区也发展较为成熟。周边的拍卖地带动不大，可以考虑卖掉的。

提问：你好广叔，想要在深圳找总价850-900的小三居或大两居，夫妻还未有孩子，在福田工作。注重居住环境、日后升值。请问前海和华侨城片区该如何选择？目前看中了中熙君南山和首地容御，望指点迷津，谢谢！

回答：你好，华侨城的房子大都有一个缺点：户型太大，首地容御也不例外，你这个预算只能淘个两房，没有学位支撑的高总价两房其实是很危险的，深圳是个务实的城市，单纯为美景为环境去买单的人不多，更多的是为学位为便利为功能。回到自住角度上来看，我觉得追随你们的本心就好，华侨城绿树环绕，闹中取静的，即便可能升值不如预期，我们也赚得了享受，一个是延迟享受，一个是当下体验，很难说哪个孰优孰劣。

提问：你好广叔，新人首问，目标深圳，手上子弹100，想投资坪山或者光明的旧改项目，不占名额，能短期内实现凤变冰，请问广叔有何建议？感谢

回答：你好，深圳老破小可以改造“凤变冰”总价低好操作。但是仅限于罗湖福田和南山这几个核心板块内，远郊区的老破小不具备流动性。

提问：您好广叔，坐标广州，我在天河南有套学位房，房龄接近30年，今年小孩准备上一年级，到我小孩小学毕业时，房龄已有35年。我的问题是，今年9月份卖掉它，还是等小孩上初中时再卖掉好？我担心的是到时楼龄大，卖不出去……。学位还可以，小学省一级体育东路小学，初中天河中学。另一个问题是，黄埔初中的学位房，哪个楼盘值得推荐？

回答：你好，你可以考虑出手了，楼龄太长的话会影响后面接盘的人，黄埔的学位房你现在考虑的话太早了，还有足足6年时间，这6年时间足以让你吃了一波房价上涨的行情，另外就是学位房不建议太早布局，因为政策几年几年变动一次，等真的要读书了的前一年你进场都来得及。我建议你把卖房的钱去投一套热门板块的楼盘，这几年挣了钱，后头买学位房的空间更大。另外黄埔初中学位房比天河差是必然的，好一点就是86中，港湾，玉岩之类的

提问：你好广叔，手头有两套房，一套在海珠工业大道南小四房自住，另一套在天河北小两房满足学位，两个房子都有贷款，现在打算以我父母的名义再投资一套，考虑到现有贷款只能承受200-300万总价的房子，我是应该继续在天河北买个一房单位满足小孩上学后一家人居住需求，还是投资一套在黄埔的金碧世纪花园？金碧世纪花园可以一次性付款不用接力贷了，如果是天河北就必须加杠杆。

回答：你好，如果投资的话尽量的选单价稍低的区域和标的物。从信息中透漏你的总首付预算是200-300万，这个条件蛮好了，可以用接力贷。如果不用接力贷，也可以正常走按揭。

提问：你好广叔，目前有1000万左右的总价预算，可以首付3成按揭，想买来做纯投资，看了几个楼盘，请指点一下，谢谢！1、深圳湾太古城62平两房920万， 2、老前海诺德假期82平3房一卫880万，3、深高北水榭5-6期89平3房2卫950万。

回答：你好；1、深高北中部能够兼顾品质和学位，可以选择的不多。2、太古城，深圳湾学校更注重素质教育，所以人们普遍期待不高，但是没关系，学校只是锦上添花，深圳最豪宅片区最低上车门槛兜底。3、诺德是我们一路看着涨过来的，能否继续冲高，我觉得还要看成绩，毕竟诺德哪个盘小户型偏多，改善型不愿意去的！

提问：你好广叔，夫妻住公司免费公寓，无孩，纯投资，外地有按揭记录，首期50%，考虑入手总价400W-450W左右的住宅。不知建议是打新还是买二手？如果是二手，西乡领航城、中粮锦云、流塘阳光50平左右一居室，桃源居楼龄10年的60平左右两居室，应该如何排序选择？如果是打新沙井海岸城、光明金融街华发融御首府二期、坪山中心区的万樾府和坪山老坑的玺悦台从未来涨幅来看要如何排序选择？回

回答：你好。这个价位建议二手淘笋，一房的话看下南山中心，房子见内部分享。西乡领航城可以考虑；中粮锦云和流塘阳光近在建地铁12号线流塘站，也都可以考虑，中粮锦云小区环境要好一些。桃源居盘大了点，不过刚需上车也可入。玺悦台不建议，光明的金融街空间要大一些，坪山主要是地多，供应大，需求低，自然也涨得慢，不过还得看单价吧，单价香的话坪山中心也可入，中长期持有。

提问：你好广叔，2019年底定了深圳德弘天下的房子，看中的是深圳中学学位房，新房带精装修不到9万，觉得性价比很高，但是今年有余疫情影响担心房价会跌得厉害，所以买不买很纠结，还麻烦你帮我分析一下！谢谢！

回答：你好，德弘天下十年老盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。现在，多本证拆成一本证，户型相对奇葩。样板房在高楼层，视野非常棒，算是罗湖少有的大花园社区。预计单价10万左右，卖深中学位。如果只买个学位，感觉性价比还可以，如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。

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