10年后,楼市的问题不再是房价,而是另外3大“新难题”,该了

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据公开数据显示，2019年全国平均房价为每平方米9310元，这意味着买一套100平方米的房子差不多就需要100万元。当然，这只是全国的平均水平，对于人口聚集、寸土寸金的一二线城市来说，想要买一套房子动辄就需要几百万甚至几千万元，所以房价一度成为了当前购房者最关心的问题，为此有的年轻人选择暂时选择租房，有的甚至推迟了结婚计划或者不敢要孩子等等。

马云不过，面对保持高位的房价水平，马云却多次保持看空的态度，即使在房地产快速发展的时期也不例外。2017年，他曾公开提出了“房价如葱”的观点，引发热议。2019年，他在某活动上又再次表示，未来房子会越来越多，最便宜的东西就是房子，所以他多次建议年轻人不用着急买房。那么，马云的房产观到底有没有道理呢？

在笔者看来，虽然马云的“房产观”看似有些夸张，但对于已经多次登上首富宝座，并改变了中国人购物习惯、消费习惯的马云而言，比普通人站得更高，看得自然也就越远。因此，马云的观点并不是没有参考价值，按照目前的房地产发展态势来看，马云的观点恰恰透露出了未来房产价值的一种变化趋势。或许，再过10年时间，楼市的问题不再是房价，而是另外3个“新难题”，该了解。

为什么说10年后楼市的问题不再是房价？

经济学家任泽平曾说过：房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。如今这句话已经被业内普遍认可和接受。除了以上这3点，笔者认为，作为典型的政策性市场，政策面的变化往往起着决定性的作用。现阶段，综合这4个方面来看，影响房价上涨的因素已经发生了明显的转折。

一是人口。从1998年住房市场化改革开始，一直到2020年，我国的城镇化水平已经从30.4%上升到了60%，平均每年有2000万人进城，正是面对不断增加的住房需求，房价才得以不断上涨。但是，如今城镇化已经进入到了下半场，根据发达国家的城市化经验看，城镇化水平达到70%之后，增速将明显放缓，业内预计我国还需要10年时间。同时，中国社科院也预测，我国的人口负增长可能提前至2028年前后到来。因此，从这两个角度看，未来10年城镇化速度和人口净流入趋势都会逐步放缓，在住房总量不变甚至继续增加的基础之上，楼市将逐步出现供大于求的局面。

二是地价。业内一直把地价和房价的关系比作是“面粉”和“面包”，“面粉”价格上涨，“面包”价格自然水涨船高。根据历史数据统计，从1999年到2019年，全国土地出让总收入超过了41万亿，在提供财政收入重要来源的同时，也不可避免地推高了房价水平。不过，本轮调控以来，国家提出了“不将房地产作为短期刺激经济手段”的目标，这意味着土地财政也将逐步宣告一个段落。同时，最近几年，国家开始下达“退房令”，要求不以房地产为主业的央企清退房地产业务，前不久国家电网和航空集团已经宣布退出房地产行业。显然，土地市场少了这些财力雄厚的竞争者，无疑将会抑制地价的上涨。从这两个角度看，“地王”频出的时代也将渐行渐远。

三是货币。根据历史数据显示，在2017年之前，我国的货币供应量M2一直保持两位数的增长率，这也成为推动房价不断上涨的重要原因之一。但是，从2017年开始，国家开始强调去杠杆、去负债，M2也开始进入到了低增速的阶段，一直保持在8%-9%的个位数增幅。进入2020年以来，面临“黑天鹅”事件的影响，M2增速出现了一个反复，目前达到了10%-11%左右的增幅，但是与以往15%-20%左右的增幅相比还是要低得多。对此，经济学家黄奇帆预计，未来10多年，M2增速大抵会等于GDP增速加物价指数，由此推断，未来M2增速会继续呈现一个低速增长的趋势，这意味着支撑房价快速上涨的货币因素将逐步减弱。

四是政策。作为政策市场，讨论房价走向，自然不能脱离房地产政策面的变化。对于接下来的楼市走向，在去年年底的经济工作会议上，国家已一锤定音：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产平稳健康发展。显而易见，与以往大大小小的历次调控相比，本轮调控最大的特点就是建立长效机制。具体来看，比如落实“一城一策”的调控方式，加强农村集体土地入市，引导资金流入实体行业，推动房地产税甚至空置税的出台等等。未来10年，随着以土地、监管、税收、法律等为主要内容的房地产长效机制的加快建立，房价长期平稳是大势所趋，显然楼市的问题也不再是房价了。

通过以上4个影响因素的变化来看，当前楼市已经进入转折期，10年后，购房者关心的房地产问题已经不再是房价问题了。那么，会有其他新问题出现吗？

业内人士概括了10年后可能面临的3个“新难题”

第一、高层住宅的拆迁难题。

高层住宅的出现，解决了大城市大量人口的居住问题，缓解了土地资源紧张的问题，但从长期看，再过10年、20年，如今的高层住宅也将面临新的挑战，最大的问题可能就是拆迁问题。过去拆迁的房子都是以比较低矮的平房为主，开发商拿地之后盖到30多层，都能获得不小的利润，赔偿成本甚至都可以忽略不计。但是，与这些低矮的平房相比，高层住宅则明显不同，不仅楼层比较高，而且居住密度也很大，自然就推高了拆迁成本，且先不说利润有多少，到时候可能连补偿成本都会承担不起。因此，拆不起可能是未来影响高层住宅发展的重要因素。

第二，房屋的维修保养问题。

前几天打车，和出租车司机聊了一路关于房子的问题。他告诉笔者，自己刚搬进去才一年的新房，就已经出现了墙皮脱落和细小的裂缝现象，真不知道再过几年会怎么样。其实，长期以来，关于房子的质量问题，购房者都已经司空见惯了，这与房企“高周转”的开发模式紧密相关。当然，就算短期内没有质量问题，等再住个八年、十年，随着房龄的增长，一些质量问题也就会开始暴露，比如建筑结构老化、机电系统老化、电梯故障、大面积漏水返潮等等。因此，当住房维修基金使用完之后，接下来如何维修保养将是购房者必须面临的问题，就如同现在一楼住户反对老旧小区加装电梯一样，每层住户的需求不一样，每个家庭的实际情况也不一样，如何维修，如何分摊费用将成为争议点。

第三、转手变现难度增加的问题。

其实，通过上文的分析，对于房子可能出现转手变现难度增加的问题，大家应该已经预料到了。在这里简单啰嗦几句：一方面，人口、土地、货币、政策等过去支撑房价上涨的因素出现了明显转折，伴随这些利空因素的进一步增强，再过10年，房地产市场的问题已经不再是房价的问题，房产的投资属性也会大大削弱，居民的买房热情自然就会大大下滑。另一方面，伴随房龄的不断增长过大，如今一些看似光鲜亮丽的高层住宅将开始面临各种质量问题，使得房产价值大幅下跌，最后连银行贷款审批难度也会加大。因此，除非是占据优质地段和优质稀缺资源的房子，否则想要像过去一样轻松转手变现并不容易。

最后总结一句，再过十多年，对购房者来说，楼市的主要问题已经不再是高房价了，但是继高房价之后，购房者也将迎来3大新问题。

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