东莞楼市现状:调控加码后,现在买房还合适吗?

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提问：广叔您好，坐标东莞，目前有一套东莞南城恒大雅苑的小三房自住，另外有一套浙商大厦的小公寓，现打算卖掉公寓凑个首付再另外买套住宅。本人比较纠结的是：1、是先买套小房子投资等过个几年再改善住房条件，还是等钱充裕了直接买套改善型住房？2、如果打算先在松山湖买套投资，是该买真松山湖的二手房（因为真正属于松山湖的地的新房都没有了），还是去买环湖边如大岭山的哪些新盘？

回答：你好。1、公寓可出手。钱在手上是会贬值的，能买房则尽量买房，可抗通胀，使资产保值。2、能买真松山湖则买松山湖，如果买不到再考虑环松湖，不知道预算是多少呢？200左右可参考选筹：长安：长安花园、金沙花园、龙光江南大境；大岭山：金地格林上院、光大山湖城、万科金域缇香；大朗：松湖朗悦、敏捷春天花园；常平：绿地大都会、碧桂园常平首府。

提问：【 新人首问】广叔，你好，我们现在手上有子弹100发，结婚前有3套房子，一套道窖镇城南艺境98平三房，欠款70，12月满2年。全新装修未住。一套南城恒大御湖88平2房，已满2年，目前正在自住，欠款90。去年买了一套东城明苑大厦110子弹，63平2房在出租，租金2400元/月，欠款60。现在觉得自住2房太小，想换4房。请问是否可以把城南艺境卖了，置换成南城万象府4房，还是把明苑大厦卖了换南城万象府。明苑大厦现在还未满2年，是否有价值，继续持有？万象府预估5万一平方，首付要200万以上，子弹不够，这个有什么办法。如果万象府买不了，是继续等待后期开盘，还是买南城其他4房，哪里4房可以推荐，具体哪个楼盘？

回答：你好。金地城南艺境自住还是不错的，一线江景，但片区缺少增量利好。南城恒大御湖还有潜力，建议继续持有。明苑大厦在火炼树，近地铁，也有潜力。建议将南艺境出手置换。万象府，位置优越，配套全，交通便捷，可以买，建议等开盘，抢一套。二手可以看看万科金域华府。

提问：谢谢广叔专业解答！广叔，可支配子弹120，东莞房子已还清，市值300，月入两三万，有广州房票，最高可入总价多少标的？如何运作？或者有其他方案，不吝赐教

回答：现在手上一共120？按4成首付，能入300左右的房子。可考虑黄埔科学城：雅居乐富春山居、保利林语山庄、科城三庄锦泽园

提问：今年一月份在东莞大岭山27000左右买了碧桂园天钻想投资和居住不知道有沒有投资价值

回答：天钻就在松山湖边上，自住+投资都不错的。

提问：你好广叔，请教一下我有两套房，一套用父母的房票前几天才买的福田保税区帝涛豪园两房，总价550，因为老人年纪大了不能贷款，就一次性付款；一套保税区圆梦园141平的5房，目前市值1000万左右，有贷款400万，目前手上还有现金100万。如果从投资的角度来看，您看我圆梦园的房子是继续持有还是卖了投资其他地方？如果投资其他地方的，有什么区域楼盘介绍？ 中心区黄埔雅苑的两房或三房，自住和投资可否？

回答：你好，1000万以上的房子，投资角度不要继续留在保税区了，前海 蛇口 宝中 西丽这些地方更利于你的资产保值和增值。 老深圳人都喜欢福田黄埔雅苑 雅颂居 天健 深业花园，自住还不错，但是投资有点下不去手了。总价太高、学位尴尬、长期跑输。自住+投资建议香蜜湖 深圳湾 前海等板块的上车盘，比如翠海花园，太古城等。

提问：你好广叔，坐标广州，不自住，总价450以内，在您给的选筹中，看了俩，请您指导：1.万科城市花园，110平，南向三房，目前38000+，房源多，单价多少可以出手；2.天朗明居，101平，南向三房，2层，光线一般，单价41000。选哪个合适？

回答：你好，1、第二CBD的重要节点一定是“金融城”、“鱼珠”这两大节点，这两大节点决定了第二CBD能否起势，说白了就是如果这两个节点的商务写字楼人潮涌动、产业落地了，就代表第二CBD成了；否则，就是花架子2、目前来看，“金融城“这一节点明显是卡在岑村机场的限高，但背后的周边用地少、拆迁难度大等因素也是很大的困扰因素；所以，第二CBD的牵引力可能是鱼珠，以保利鱼珠港为”火车头“的鱼珠才有可能是第二CBD 的大杀器3、广州东进大概率是会跳过员村、天河公园到金融城，甚至大概率也会跳过金融城直达鱼珠。想想看金融城到鱼珠直线距离3.5公里，跳过金融城一路沿着珠江、顺着黄埔大道东进3.5公里到鱼珠是完全可能的4、第二CBD是一个狭长的临江布置形状，那么鱼珠基本上位于整个第二CBD的中心位置。另外，黄埔区为了发展老黄埔，已经发力着力打造以“鱼珠”为头炮的经济商务区，这2个选筹更倾向万科城市花园。

提问：广叔好，现在房子价格高很多二手房都难卖，我们想买也买不起，未来会出现降价抛售潮吗？

回答： 你好，楼市出现“买不起卖不掉”这种僵局，最主要还是因为房价涨得太快，开发商和房东又不愿降价，这样就形成了一个拉锯战，购房者和开发商都不愿妥协。新房价格降不了，二手房价格不愿意降这是一个现实情况。新房除去成本等因素上涨外，其他干预因素太多也是原因；二手房市场来说，多数前几年投资房产的朋友都是抱着一套房赚大钱的心思，不达到他们合理的预期利润他们是不会放手的，再说新房价格不降也为他们坚定二手房价格奠定了基础。

一二线城市的房价在目前看来仍然看涨，主要是因为一二线城市的人口红利非常大，人口还在不断地流入，加上城市化进程仍在加速发展，购房需求仍然很大。在一二线或者强三线城市，能买得起还是得买，因为房价下跌的可能性很小，虽然现在房价处于稳的阶段，但是绝对稳是不可能实现的，就算稍微涨一点，也是一笔不小的数目

提问：你好广叔，请问就现在这个情况来说，深圳布吉的石芽岭片区值得买吗？需求是刚需自住，同时也希望能兼顾未来的资产升值，家庭预算在450-500万左右。感谢回复~

回答：你好 ，石芽岭片区享受地铁14号线快线的利好，如果你就在周边工作，这个选择还算不错，如果不是就近的话，石芽岭买总价四五百万，个人感觉潜力不如西部或者大运龙城等区域！

提问：广叔你好，嘉御山你觉得怎样？如何操作合适？现在买还是再等等？谢谢！

回答：你好，嘉御山属于次热点区域。嘉御山是坂田北的一哥，片区内无对手盘。1、居住：坂田北唯一的居住、商业、学位三位一体的大型高层花园社区，2、学位：龙岗科技城外国语，龙岗与深外合作办学，2018年首届考试取得的成绩相当不错，未来潜力较大，3、产业：华为基地和华为上下游集群为主的天安云谷。总结：地段、地铁、产业、学位多重护城河，坂田北暂无竞品，可以入手。

提问：你好广叔，我前些年的话是在忙着做生意，本想到挣了钱去深圳定居，以为能够买一套两房，想买一些更好的。但是15年的时候行情大涨已经错过了机会，以为房价泡沫严重，自己的现金存银行又不能够保值增值，相对于来说还是买房更靠谱一些，现在能有首付150万年收入的话是在40万左右。在成都有一套房子，目前在出租，没有欠款，市场价值一百万，以前买过房子，现在也没有首贷资格了，想问问您的意见

回答：你好，其实不能和大趋势作对，不要逃避买房的压力，不买房的话才是风险，当每次房价在上涨的时候，你可能就冲动了，成都如果是没有居住要求的话，其实建议您回笼资金，加上自己的资产一共有250万，这样的话就能够在福田或者是南山买一套两房，总价是在650万左右了

提问：你好广叔，松岗的满京华云著如何？有个学校，可以入手吗？谢谢

回答：云著这个盘是松岗为数不多的值得买的一个盘，满京华这个开发商不知何时走起了情怀路线，云著以艺展为卖点，云晓也做得别有匠心，不管艺术展最后能否做起来，至少整个楼盘的档次是上去了。对于市里的刚需上班族来说，地铁有点远，但是盘够大，自成一个小城，居家会便利许多。地铁不可谓不重要，但是地铁也不能遮百丑，尤其在漫山遍野都是村厂村房摩托车横行的沙松福，于我看来，这个盘远胜过那些与万千民房为伍的孤盘。

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