广州楼市:这个位置的房子千万别买,租不掉卖不出

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔你好，想在天河沙太南，广州大道伍仙桥-怡新，燕塘附近买一套320内的小3房自住，首付100-120，月供最好在1万内，考虑到小孩子明年上幼儿园，偏向于有配套幼儿园，目前只看了隆基怡苑和五仙花园，这两小学配省一级四海。请问下这两个小区好么？有什么小区推荐？

回答：你好。隆基怡苑，楼龄有点老，1996年建，小区看起来老旧。伍仙花园，有A区B区，楼龄和小区环境相对好很多，小区有五仙花园幼儿园。建议首选伍仙花园，还可以看下橡树园、阳光家园、天河北苑

提问：广叔 就我单身外地户口 南沙已购 黄埔有的说是我限贷必须全款 有的又说让观望政策风向 我是该等 还是…新塘品秀星图 无锡朗诗太湖绿郡 万科翡翠之光 佛山 美的花湾城 绿城顺德杨柳郡 万科金域蓝湾 麻烦您就教育 升值空间 城市潜力各方面给个优先排序吧 我投资两套 5年为期最佳 以广叔看法 黄埔限贷问题 会有放松吗

回答：你好，黄埔政策已经属于开放了的，可垫资全款买，后DY贷7成出来，一样属于3成首付，另外还可找人代持。首选品秀星图，次选翡翠之光，佛山暂不考虑。品秀星图 > 翡翠之光 > 朗诗太湖绿郡 >

提问：广叔你好，本人广州分别在岭南新世界双城故事134方8楼南向一套（估值预计550）全款，花都富力金港城联排单边218方（估值500）在供一套，从化夏湾拿联排中间位260方（估值350）一套全款，惠州有几栋小产权，目前月供＋家庭常规支出80000/月，目前可支配资金500万左右，年收入300左右，想进一步在珠三角找一些投资房产机会，有什么建议？

回答：你好，岭南新世界双城故事，自住不错，周围配套齐全，片区发展成熟，学区一般。花都这边一直供应量大，距离广州核心区较远，房价涨幅较慢，可出手置换。惠州小产权也并非优质投资品。你持有的这些资产都不算太优质，不知道是否有深圳房票？深圳是个不错的选择，其次广州天河、黄埔都可以考虑，可参考：天河：美林湖畔花园、骏景花园、中怡城市花园。黄埔：金碧世纪花园、黄埔花园、万科城市花园

提问：你好广叔，现在福建工作，现手头现金约50多万，想在广州、深圳附近购置一套投资房，请广叔多多提供建议，谢谢！

回答：你好，深圳有房票吗？没有的话可以考虑广州黄埔、新塘或者东莞南城。可参考选筹：新塘：锦绣天伦花园、富雅都市华庭、富好城黄埔：万科幸福誉、品秀星樾、实地常春藤。南城CBD：大景湖春晓、天利中央花园、中熙弥珍道、新世纪豪园二期、尚书苑

提问：你好广叔，就改善四房而言，珠城中的中海各方面都好，但潜力不如珠城东。珠城东的金碧华府、力迅学位好，誉峰产品力强。这三区都各有优劣，综合来看哪个升值会更强？其他区域有无对应产品？保利天悦、珠江帝景算吗？

回答：你好，你若说区域潜力，那要换个角度去考虑了，宁愿选择珠城中的鸡头呢，还是珠城东的凤尾呢？中海临近地铁、商场，各类配套齐备，又不失小区环境和物业管理，能攻能守。至于金碧华府、力迅，户型其实来说，各有诟病；金碧华府大阳台自然是最大的亮点，但房间等其实并非太舒适，有点偏小。而力迅因为梯级的原因，一直不太愿意直面它。誉峰的确产品无敌。景观一流。可以说东区仅存不多的小区里面，这是一梯队的产品。欧式螺旋上梯的园林设计， 184平方户型很棒，可以说是真豪宅盘。

如果价格能够到位的话，建议誉峰，再次是中海。金碧华府往后一点。其他对比的产品，保利天悦鹤立鸡群，这在琶洲目前除了琶洲壹号， 也是没对手了。保利天悦在琶洲未来还没出现第二个豪宅大盘之前，还是值得关注和持有的，北向望江，不算大缺点了。

至于珠江帝景，老IP ，至起码在广州没什么人不认识这个了。豪宅仍旧是豪宅，合生早期的房子，地段都是相当强悍。这个强悍程度在于过去了十多年了，依旧是广州的核心轴。豪宅的地位不会弱化。因为物业的原因，珠江帝景可以说是广州各大豪宅中最具备杠杆属性的。

提问：广叔你好，目前手里有现金300万，有3成名额，想买裕康时尚名居一室一厅39.44平的学位房，单价10万了，我在福田上班，想买福田学位的房，目前小孩一岁半，请问有投资价值吗，谢谢。

回答：你好，石厦学位在福田仅次于四大、福外和明德，属于福田家长比较认可的名校。 但是选择这个片区要慎重，主要原因有二： 1、石厦片区楼盘过多，学位非常紧张，石厦小学今年入学分数高，是福田幼升小录取分数最高的小学，大量学生被分流，石厦中学也会面临这种情况。 2、深圳教育集团化趋势明显，比如荔园、红岭、南二外、南山实验、南山外国语等，缺乏集团化支撑的石厦中学，优异成绩能否保持存在变数。 自住还是很好的，价格也会很稳，但要打掉太美好的投资预期。

提问：请问广叔自住兼投资买罗湖的万科东方尊峪如何？谢谢！

回答：你好，生活半径在罗湖，纯自住可以买，投资建议回避罗湖区，跑输大势。

提问：新人首问，深圳豪宅税取消了，是不是意味着全款垫资相比正常按揭其实也省不了多少税费了吗？那么140平以上的关外伪豪宅岂不是要哭死，关外很多是大户型，又偏，更没人接手了，关外还能投吗？

回答：你好，是的，豪宅税取消后全款抵押省税没有优势。全款抵押的优势是相对二套资格买入而言的，首付更低，更容易淘到性价比高的笋盘。 深圳的地板是一碗水端平的。 整个深圳，基本没有明显的洼地，这和深圳人多地少，人口活力，经济发达有着密切的关系。 即使坪山，光明，也接近龙岗或者宝安龙华的区域内价格，东莞凤岗长安，和深圳也没有明显差别。 深圳的顶端又是参差不齐的，豪宅和普通住宅的差距巨大，甚至豪宅之间也有巨大差距，不同地段之间也有巨大的落差，后海深圳湾到蛇口，价格如同过山车。 深圳目前适合深耕淘笋，大涨前夜建仓。

提问：广叔你好，在福田有一套红本自住房大面积但学位很一般，目前市值在1500w左右，有两套小产权房，一套已经准备旧改。还有三套历史遗留房在办红本。罗湖一套红本房，布吉一栋农民房。目前房贷月供3万左右。想问如果把自住房置换再加杠杆买一套3000w左右的房可行吗？我们的家庭年收入大概在200w左右，请问对于福田和南山的楼盘比较推荐那个呢？感谢广叔的回复~

回答：你好，学位属性弱的改善房，继续往上冲的动能确实不足，华侨城就是个最大的例子，可以置换优化配置。您家没有任何杠杠，建议和我们当面沟通，来给您更好的建议。3000万的预算，直接往深圳最顶级的豪宅区看就可以了，由于稀缺放卖，迄今都没停止过上涨，建议尽快着手置换！

提问：广叔您好，因为深圳房票已用完，所以目前在考虑全款买回迁房，您觉得可以买吗？

回答：你好。如果你手里有富裕的资金，没有房票，耐心足够，又不追求杠杠的患者，完全可以去买已纳入拆迁规划的回迁房，但不管买哪里的回迁房，都要记住，一定要和开发商签约！

提问：你好广叔，刚需，小孩马上要用到学位上学。请问一下龙岗的恒裕珑城跟坪山的恒大城相比哪个更好？感谢~

回答：你好，恒大城在坪山规划的中央居住区内。 目前来说坪山唯一值得投资的区域；短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型；长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；至于说5年，我个人看法时间再拉长点会好点，至于是否适合自己看自身情况来定。 自住入手恒大城还不错。 龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级，龙城初级的性价比最高。考虑保值和学位，建议在这几个学校中选择。

提问：你好广叔，我们夫妻二人分别在龙岗五联有一套万科清林径79平(值260万)和一套百合盛世89平(值370万)的房子，想卖掉一套换一套龙中或大运的学区房，但两个购房指标已用完，小孩过3年读小学。如卖掉一套百合盛世加手中现金大概400万，买深中的学位房(招商依山郡)好还是大运四大神盘好？比较喜欢招商，又担心招商依山郡小学不咋滴，深中龙初合同是合作办学，合同只签了6年。自住加学位需求，工作地点在龙中。求推荐四房的学位房。

回答：你好，如果只考虑龙岗，如果想买龙岗不跑输大盘，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府 如果能接受投住分离，建议多关注福田和南山学位房。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

关注“广叔谈房”公众号，进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会第一时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

相关知识

广州楼市:这个位置的房子千万别买,租不掉卖不出
深圳不少房源租金一降再降？卖1000万的豪宅8千都租不出
广州楼市:房子三不卖七不买,可惜无人知晓!
广州楼市:这种地段的房子不能买,资产会缩水
广州楼市:这个区域的房子别碰,买过的业主都后悔
广州楼市:普通人以为买这种房子便宜,而内行人却绕开不碰
东莞楼市:租不出也卖不掉,这类房产忽悠了多少人?
广州楼市:这类房产不要再碰了,到时可能租不掉,也卖不掉
广州楼市:这几个区域没有投资前景,想买房的放弃吧
广州楼市:这个板块很容易踩坑,内行人都在回避