内行人透露:广州这些板块,未来十年房价超乎想象

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔好！为了上班方便，兼顾照顾家庭，考虑换房。把广州白云区白云新城地段100方三楼西向三房两卫（市价350万），换成天河区员村97方二楼北向三房两卫（有一房朝南，市价500万），估计价格高150万，税费20万；或者换成员村同一楼栋的91方南向9楼三房一卫（报价430万），价格高80万左右。两边楼龄都近20年。请问是否合适？还有如何更卖房

回答：你好，你这是卖一换一，不太赞成。希望是卖一换二。而你卖掉三房两卫去换一个三房一卫，那就是倒退了，绝对不可取。从这点来看，只能选择97平方的。建议你考虑看看有没有更多的可能，一套广州一套佛山？或者不卖白云新城的同时去买华颖?

提问：广叔：若只考虑在南沙存投资，长持5年以上，哪个板块比较适合，考虑新房还是二手房？请点评一下。

回答：你好，建议二手为主，可以考虑南沙区府、黄阁和金州，参考楼盘：万科府前一号，南沙保利城、叠翠峰、龙光棕榈水岸

提问：广叔好，原本自住天河，无房贷，如果要在天河380万左右，选择不多，不知道怎么看珠江花城？

回答：你好，珠江花城交通是硬伤、配套跟不上、学位有变数，工作在鱼珠的小白领可能会住这个盘，距离稍远、配套一般但能忍受。

提问：广叔：您好！请问地铁5号线车陂南站B出口上天成居的房子值得投资吗，未来前景如何？盼指点，多谢！

回答：你好，值得，天成居，离地铁口近，配套成熟，这个区域我非常看来，未来3-5年，甚至5-8年在广州都是一个比较有潜力的板块。

提问：广叔好，目前名下无房，在深工作，由于家人在广州，考虑在番禺置业。不知道你怎么看珠江铂世湾？当前吹风价也接近4.5万/平米，感觉在番禺中偏高。楼盘后面还有较多村地未开发。因为后续可能会置换回市区，希望现在购入的房子能有足够的升值潜力（毕竟第二套最低也要5成首付）。

回答：你好，铂世湾，从楼盘性质来看属于刚改型楼盘，一线江景，舒适度不错，自住可以买，投资的话，起码要拿个五年以上，中长期我还是挺看好的。

提问：你好广叔，我有龙华深高水榭6期128平的四房在卖。想置换成2套或3套89平的房子。目前想买沙井海岸城一套，再买龙岗在建地铁站旁一套。不考虑自住，纯投资的角度这样操作可以么。还是抵押出来再买一套呢？才有300万的空间，加上月供压力觉得没有合适可以买的房子呢。该怎么操作好一点呢

回答：你好，红山的深高是直属不是合作办学，所以含金量很高，周围的房价也被推波助澜。成交最活跃的是水榭五期，无论106、328还是731种种政策的出台，深高的学区房一直积极活跃，一路稳中上涨。建议继续持有。 可以加按融资，入手一套海岸城。碧海 西乡的二手盘也可以淘淘笋。 龙岗暂时不推荐。

提问：广叔，我是新人，我在四川达州有1套3房2005年的房，全款买的，去年在东莞沙田镇买了万科的江南院子洋房1套4房214万，是贷款首付3成的，现手上现金30万，想再在东莞买1套房，需要怎么凑齐首付，另外东莞哪个楼盘值得投资，凤岗镇哪个楼盘值得投资？

回答：全款买房，无杠杆，资金利用率低。可通过抵押达州房子贷出7成来。东莞可以投资松山湖、南城、塘厦、凤岗都可以。凤岗可参考：大运城邦、恒大绿洲、嘉辉豪庭.

提问：广叔你好，坐标沈阳，请问皇姑区的金地名著有升值空间吗？沈河区的旭辉铂宸府呢？两年前购置了金地名著，今年7月底交房，之后动工了铂宸府。铂宸府离单位特别近，步行5分钟，名著需要开车30分钟，但单位没有停车位。铂宸府房屋公摊面积过大，现价20000。纠结要不要购买铂宸府，想请教广叔从投资和自住角度看值不值入手？另外，想知道名著升值空间如何？值不值得投资？谢谢

回答：你好，金地名著位于皇姑区陵东，距离地铁不是很近，该片区处于开发中，未来还有一定的潜力。北站商圈的旭辉铂宸府离地铁金融中心站较近，片区较成熟。论自住旭辉铂宸府会更好一些，论投资潜力的话金地名著要大一些。自住+投资则考虑旭辉铂宸府。

提问：广叔好，沈阳阳光100国际新城单价7500可以吗？子弹100打算投资，家是黑龙江的

回答：你好，子弹100买沈阳浪费了，建议大仓位放在强一二线城市，沈阳只需要轻仓持有，长远价值不如top10城市的天花板高，阳光100单价7500还不错，房子没有硬伤可入

提问：广叔你好，新人首问，目前有一套房子，打算把这套抵押150万，然后再贷款一部分投资一套总价300万以内的住宅，不知道是否可行？!打算买来直接出租，不知道上海还有哪些价值洼地可以选。

回答：你好，操作是可以的，建议留足1-2年房贷，子弹不要打的太空，在京沪这样的城市，除了极个别特殊的房子（例如上海老洋房改造高端民宿），基本没有租金能抵消月供的。改造高端民宿，运营，本身也是巨大成本。城郊结合部低单价房产＋群租房，勉强租售比到3%-4%房产的租售比，和房产的投资回报，不是同一个逻辑，看需要追求的是租金回报，还是买卖回报

提问：广叔好！想请教纯投资的话，区域 地段 和开发商品牌的优先级要怎么选呢？比如一个好地段的一般开发商的房子（户型也不好 ） 和一般地段的大品牌开发商的房子（户型也好）谢谢您！

回答：你好，单从房产投资收益角度来说，首选城市，次选板块，再次是品牌。城市50分，板块30分，品牌10分。这三条做好，领跑80%的房产投资竞争者。至于最后的所谓户型、楼幢位置、楼层、朝向、价差等，叠加一起顶多算10分。但往往是，更多的投资者把重点精力放在了这10分上。

提问：我想请问一下，我老公在没结婚以前按揭买了一套布吉的房子，后来卖了，7年前我们又买了福田的一套学位房，已二套房按揭买的，贷款已经还清，现在还想买一套香蜜湖的学位房，但是有几个问题想请教一下：1、因为我本人名下有两套东莞塘厦的房子，我老公深圳名下有一套深圳的房子，这样再在深圳买房可以做成首套3成吗？2、我们想在香蜜湖买一套学位房，如果可以做成3成首付的话，想买个1000-1200百万左右的房子，有没有什么好的推荐？

回答：你好，1.东莞的房子是全款还是贷款？如果是全款，不占深圳的房票和贷票。如果东莞的房子是贷款，你们在深圳就没有贷票了。可以全款抵押的方式买入，找垫资公司配合，最多可以抵押7成，相当于首付3成。 2.香蜜湖可以关注翠海花园，香格丽苑，1000左右够得上

提问：你好广叔，我和媳妇主场沈阳，现有3套房，都是商贷，一套长白学区房自住，两套浑南地区投资，月供1万9，家庭年收入50左右。现在手上现金80左右，信用卡未开发，想在投资2到3套，但是只有媳妇一个2套贷款资格。之后该如何投资，最大化利用资金呢？ 1 .全款买入沈北低价盘后，抵押入手2套 2 .开发老人票，但是沈阳好像没有接力贷，如果直接老人贷款也只有10年左右，还值得用吗？ 3 .用掉媳妇2套资格，买入1套，其他之后寻找代持购入 4 .其他

回答：你好，不建议全款抵押买沈阳，沈阳抵押利率太高了，超过7%都属于高利贷 媳妇的二套资格先入手一套，再把老人票用掉 剩余子弹找代持买入。

提问：坐标成都，想买一套二手房，纯投资，预算总价200万的样子，因为现在新房基本上没得剪刀差了，看了麓山国际云曦台，中粮香颂丽都，万科金色乐府，后两个感觉区域兑现得差不多了，南城都汇不知道投资怎么样？请问一下有没有好点的盘推荐，社保在高新南区，除了二圈层都可以买，纯投资！

回答：你好，南城都会不如时代晶科，可是晶科户型大，你买不起，还不如主城其他地方兜兜。还有就是你可以到高鹏大道那边看看，也属于高新区，但是关注度很低，可以淘淘笋。纯投资，总价200万的话，多看看昭觉寺，杉板桥，驷马桥附近的次新二手房吧。大丰，犀浦，天回，书房也可以兜兜，看房200套。

提问：我们一家的户口要2020年12月才能专业到北京东城区。担心北京房子2020年涨价，考虑要不要现在在北京用老人名字全款买一套200万的房子，先上车。但一年后到了北京孩子在东城上学，肯定还要买房子，所以还得再卖掉200万房子，再去东城买。想来想去，不知如何抉择。现在要不要全款买个20万房子，取决于2020年北京房价涨不涨，还有200万房子如果购入一年后卖掉有多少税？请您帮忙分析一下，是否现在要购买个200万的房子。谢谢！紧急！

回答：不建议这样操作，一进一出税费吃掉利润。 先用你们的房票买入，付一笔定金，签协议。用拖延流跟业主协商，等户口下来之后再过户。 去公证处做个公证即可，违约金写高，也可以让业主提供相同价值的抵押物。

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