广州土地收入再登全国前三 房价出现新想象空间

  广州土地收入再次进入全国前三。

  近日，据中原地产研究中心数据显示，截至11月23日，50个大城市累计卖地已超3.51万亿元，同比上涨18.3%，全国累计超过28个城市卖地超500亿元，均刷新历史纪录。其中广州以约2056亿元出让总额位列全国第三，仅次于上海与杭州，合计可规划建筑面积约3305万平方米，同比上涨14.5%。

  全年来看，疫情虽然让全国经历了一段短暂休整阶段，但广州土地市场回温迅速，从4月开始土地供应便打开闸门。

  今年5月18日，更被称为广州“史诗级”卖地的一天，当天共有10宗地块出让，仅起拍价便达230亿元，其中不乏数宗热门地块，一时间吸引各方关注，结果却因围观人数过多，直接导致土拍系统崩溃，最后当天仅居住用地成交金额便达236亿元。

  土地市场热除了有一线城市光环加持及房价有想像空间外，也有政府的发展意愿。

  实际上，不仅是广州，今年以来，包括深圳在内的热点城市土地出让都有明显增加，很多都是创下近10年来的一个高峰。

  不过，面对土地收入上涨过快情况，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，各地后续还需积极稳地价，防范地价泡沫扩大，传导到楼市。

  土地收入再进全国前三

  今年来看，土地收入总体保持稳健上涨，虽然疫情让全国经历了一段短暂休整阶段，但广州土地市场回温迅速，从4月开始土地供应便打开闸门。

  这主要得益于广州政府对于土地出让比较支持，近年来也在不断增加供地。仅从宅地来看，据克而瑞监测，自2016年起广州宅地供应与成交便总体呈现逐年递增趋势。

  具体来看供地情况，主要还是契合“东进南拓”发展规划。

  如广州市中心区域外围板块迎来了集中性供地，尤其是交通利好逐渐显现下的南沙与增城两区，仅今年来看在过去10个月内，在广州成功出让商住地69宗中，增城、南沙分别以15宗和12宗遥遥领先。

  此外，今年来看，地块稀缺、地价高企的市中心区域，供应情况同样也有所改善，6个中心区均有宅地出让，包括库存严重告急的天河与越秀区。以越秀区为例，今年之前已连续4年属于零出让状态。

  对于土地收入增加及土地市场火热，深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为主要原因有两方面：

  一是疫情后，为扩大内需，货币政策宽松等使得整个社会资金面比较宽裕，不少资金流进房地产市场，购销两旺，楼市开始出现明显反弹，与此同时，开发商拿地也更加积极；

  二是政府调控姿态也有相应转变，从过去需求端抑制转向了供给端调控，也就是说通过大规模供应应对需求反弹与扩张。

  “加大供应无疑是维持楼市稳健最直接方式，无论是深圳还是东莞，供需矛盾扩大均是房价不理性上涨关键，在两城接连发布限购新政之后，加大供应、推动城市更新成为了当地政府核心任务。”李宇嘉表示。

  “规模房企”也抢滩广州

  土地市场的火热也吸引着众多房企前来抢地。

  据克而瑞数据，目前广州区域已容纳超百家房企入驻，在政府积极供地背景下，除本土房企外，同样吸引一批批过江龙房企抢滩。仅今年来看，便有包括旭辉、中建地产、华夏幸福、瀚宇集团、和健集团、升龙集团、港龙中国等十余家全新面孔入驻。

  相较于供地少、竞争激烈的市区，外围板块是“过江龙”的一大进军战术，今年首进的新面孔便主要集中在南沙、增城、花都、番禹等区。

  同时，热度渐起的外围区域同样成为本土品牌房企扩充土储选择。

  以番禺为例，今年区域内共出让6宗商住地，均为本土企业斩获，其中越秀地产一家便拿走3宗。据不完全统计，越秀地产旗下目前合计有6宗宅地尚待开发，也成为目前广州房企土储宗数最多的一位。

  方圆、奥园等本土房企同样积极参与土拍，土储规模不容小觑。

  截至目前，土拍成绩最亮眼当属央企保利发展，作为常年摘下广州楼市销售魁首，其今年已拿下8宗宅地，涉及6个区，其于10月竞得的海珠新港东路地块、琶洲首宗江景宅地更是成为“王炸”产品，目前周边新房均价9万元/平方米。保利发展广州土储面积约30.57万平方米，建面总量达70.84万平方米，旗下合计有5宗宅地尚待开发。

  与此同时，区域高价地块也开始频频拍出。今年8月，山东鲁能与深业置地分别以摇号形式拿下南沙湾以及横沥岛尖地块，折合楼面价高达1.9万元/平方米，也是板块楼面地价前二。

  中原地产首席分析师张大伟曾表示，疫情下，部分房企判断市场会快速企稳，会有刺激楼市政策出台，因此拿地积极性会明显提高，导致5-10月整体行情持续升温。随着行情升温，部分板块“量价齐涨”下，市场信心同样赋予了房企继续大手笔拿地。

  整体来看，无论是“地头蛇”还是带着新鲜血液而来的“过江龙”，规模房企在广州的优势依然明显。

  成交均价破3万元/平方米背后

  市场情况也确实如此。

  相较于深圳规划兑现周期快、财税政策倾斜、强购买力，所导致的房价猛烈上涨势头，包括与今年以来“鼓足干劲”的东莞楼市相比，广州的底蕴与城市性格让楼市整体发展更加平稳，城市房价也显示出温和的一面。

  广州基本面稳定离不开另一主要因素，即长期保持较为平衡的供需关系。

  据相关数据统计，从2009年开始，广州每年新增住宅供应量都在7.7万套以上，高位年可达10万套；全市最近10年供求比最低也有0.7，2020年是1.15。

  与“打新”难度高的深圳相比，购房者有着相对充裕的选择，加上城市发展周期长，范围内的二手房体量同样庞大。

  不过，基本面稳定，但在外围市场影响下，不同区域市场表现开始分化，部分板块热度明显，拉动全市均价上涨。

  据中指院数据统计，广州住宅10月成交均价30941元/平方米，环比9月上涨10.4%；越秀区85656元/平方米最高，仩从化最低仍在“1字头”。其中海珠、增城、南沙等区域以同比涨幅超40%成绩表现亮眼。

  就在刚刚过去的10月，海珠区便连续出让了两宗高价地，其中琶洲首宗江景宅地更是拍出5.1万元/平方米高价，跻身广州楼面地价TOP3。

  海珠作为广州最为成熟的中心城区，土地资源异常紧张。据克而瑞数据统计，近3年，海珠仅成交3宗涉宅地块，其中两宗便为上月出让。稀缺性无疑赋予地块更高价值，也给海珠区房价上涨保留了些许想象空间。

  但势头突出的南沙、增城、黄埔等区域却有着其他上涨诱因。

  继深圳、东莞相继限购后，购房条件相对宽松的上述区域成为不少莞深购买力释放的缺口，以南沙为例，这个头顶广州唯一城市副中心光环、加持国家新区+自贸区重磅武器区域，在今年夏天出乎意料的火了一把。

  “想买房把家人接来深圳，没想到新政后我得3年后才有购房资格；刚准备去东莞买，东莞的调控也瞬间加码，后来中介就开始给我推荐条件更加宽松的广州南沙等周边区域。”深圳某购房者表示。

  伴随地铁18号线工程推进（未来可直通深圳宝安的深中通道）、深江铁路动工以及各类轨道交通、公路路网的铺设建设，南沙与广州中心区、中山、深圳的距离正在不断缩进。相比于前海、横琴房价，南沙仍处于低位。

  具有优势的地缘加上概念炒作，南沙在继莞深严政之后，成了两城客户的一大重点“攻陷区”，在外来力量支撑下，区域楼市迎来量价齐涨。

  但正如李宇嘉所表示说，今年广州一级土地市场仍维持高位供应，会给市场传递一个供应有保证的信号；同样，在供需关系主导下，对后面未来房价上涨也会形成一定程度压制，稳定市场整体预期。

  “另外，土地出让同样是政府城市规划重要环节，比如南沙、增城、黄埔、白云，这些区域都是广州市重点打造的城市副中心、次中心、区域中心，随着地块入市，城区面貌会有一定程度改善，远期来看，有利于整个广州形成一个多点开花的新格局。”李宇嘉表示。

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