掘金大湾区|“攻城略地”华润置地:湾区布局向穗、莞拓展

编者按：近年来，多重政策利好下的粤港澳大湾区逐渐成为房企必争之地。大湾区中的城市更新、产业拿地等考验房企资源、关系深耕的能力，而这种能力的培养需要时间。搜狐-焦点地产新闻特别策划“聚焦都市圈，掘金大湾区”系列，梳理房企湾区掘金史，及其在这片蓝海里的探索、功过与机遇。

此为第四篇，“攻城略地”华润置地。城市更新是获取大湾区核心城市优质土储的重要渠道，华润置地深耕湾区多年，积极“抢滩”城市更新市场，在深圳规划的湖贝村旧改项目承载了老城转型升级的历史使命。管理层预计未来三年，城市更新业务总开发面积近900万平方米。

文/原创中心 徐准

从昔日小渔村到一线大都市，深圳吸引来了许多外来房企的角逐，然而事实证明，深圳房地产市场存在的政策、审批、拆迁等风险难免让外来开发商“水土不服”。作为总部在粤港澳大湾区的房企，华润置地自2000年起的十年间持续耕耘深圳，暂无“水土不服”的烦恼。从住宅开发、综合体开发、城市更新再到城市运营，华润置地已经在深圳占得一席之地。

焦点地产新闻获悉，华润置地迄今已经进入了粤港澳大湾区9座核心城市。在其专注的城市更新领域，落地项目数十个，跟进项目可开发面积逾1600万平方米。

湾区布局向穗、莞拓展

华润置地在深圳的深耕史要追溯到2002年，位于罗湖的华润中心一期项目奠基，是其首个城市综合体作品。之后华润置地以深圳为战略布局核心持续深耕，并在2012年正式启动了“大深圳”战略。

据克而瑞统计，直到2016年，华润置地华南大区的货值仍然主要集中在深圳，对珠三角其他城市的布局较为分散。而在大湾区的另一核心城市广州，华润置地却直到2013年才凭借一块金融城地块首次布局该区域。随后在2016年和2017年，华润置地同样未在广州土地市场上露面。

随着粤港澳大湾区的战略地位逐渐重要，华润置地也加大了在该区域的拿地力度，同时向广州、东莞等城市积极扩张。以2018年为例，当年，华润置地新增逾百宗地块，拿地范围涵盖东莞、广州、佛山、肇庆、江门等城市。其中，在东莞拿下4宗宅地，在广州则拿下5宗宅地。

2019年，华润置地在大湾区“攻城略地“。在广州，华润置地将在黄埔区投资千亿，建设“粤港澳大湾区总部”。在东莞，华润进驻占地2.14平方公里的东莞国际商务区。在其深耕的深圳，有总体量超200万平米的湖贝综合体项目、深圳湾文化广场项目、以及罗湖新型都会综合体笋岗中心等新项目。

与此同时，华润置地在湾区的业务模式也更加多元化，除城市更新外，华润还同时布局了康养业务、TOD业务、长租公寓、城市更新、代建代运营等业务。较为典型的是，在东莞接手的滨海湾新区沙角半岛TOD项目和周边地区，整体约10平方公里，开展城市更新、TOD站城一体项目开发和城市产业升级、运营管理等工作。

罗湖复兴之作

华润置地城市更新业务始于深圳，并向湾区其他城市逐步扩张，打造出了众多城市更新“华润”样本。焦点地产新闻梳理发现，粤港澳大湾区战略提出后，深圳的福田、南山和宝安中心等区域随之崛起，而最早建成的罗湖区则面临着转型的压力。华润置地自2011年起在该区域规划了湖贝村旧改项目，作为深圳城市更新样本之一，起到了复兴罗湖的作用。

图源：《华润置地城市更新白皮书》

公开资料显示，湖贝村距香港边界800米，位于罗湖深南大道的核心区。长期以来，湖贝旧村存在严重的建筑和消防安全隐患以及显著的环境卫生问题，对罗湖区的管理造成困扰。早在1992年，罗湖区政府就已启动湖贝旧村改造工作，先后曾有10余家开发商与湖贝股份公司接触洽谈改造事宜，但最后均因项目难度太大而不了了之，直到2011年华润置地接手了该项目。

图源：《华润置地城市更新白皮书》

经历了长达8年的推进，湖贝村旧改项目已于2019 年9月完成一期地块实施主体的公示。2020年5月，华润置地发布城市更新白皮书，系统展示公司在城市更新领域深耕十余年的案例和思考，同时公布了重点项目细节及困难程度。

白皮书显示，湖贝村旧改项目拆迁体量巨大，利益主体众多，几乎涵盖了建国以来深圳地区所有的土地类型，与广东省“三旧”改造相比，新增“政府社团用地”。并且参与更新利益主体众多、动迁成本高昂，据统计，华润置地2019 年全年累计支付业主按时签约、收楼奖励金、搬家补助费、临时建筑货币补偿费共计约2800 万元。

华润置地在白皮书中表示将在此打造高500米的湖贝塔及一条商务走廊，并将贡献6000㎡文化设施用地，规划博物馆、美术馆、800 座音乐厅、1500 座大剧院和会议中心等4 万㎡大型文化设施。这将成为罗湖未来的人文与艺术的中心。除了人文元素的保留，项目在未来将整合5 条地铁，成为深圳东部综合交通枢纽。

“华润置地规划的湖贝村旧改项目承载了老城转型升级的历史使命，将以罗湖金三角商圈口岸经济带为依托，成为罗湖建设国际消费中心的新地标和商业名片。”华润置地在其城市更新白皮书中写道。

白皮书同时披露了目前华润置地正在大湾区主导的多个城市片区整体改造工程，涉及旧工业区、城中村、旧住宅区、土地整备、大片区统筹等多种改造类型，例如并承担实施主体、前期服务商、城市更新项目顾问等角色。

去年华南区域贡献下降3.3%

尽管华润一直在重点布局粤港澳大湾区，从2018年至2019年，湾区所在的华南区域为集团所贡献的销售业绩却在持续下滑。财报显示，2018年末，华润置地全国六大区域中，华南大区的销售额贡献占比为23.2%，在集团中排名第二；而到了2019年上半年，这一比重降至20.4%，排名第三；2019年末，华南区域销售贡献占19.9%，同比下降3.3个百分点，仍排名第三。 

值得注意的是，近两年，华润置地经历了一场人事动荡。继集团“灵魂人物”吴向东的离职后，紧接着是原华润置地财务总监、执行董事俞建也宣布离职。此前，追随吴向东离开华润置地的人数超过30人，涉及城市更新、工程、设计等各条业务线。据统计，此次高管人员调整最多的在华南区域，且不乏商业地产及城市更新领域的核心骨干，包括华润置地华南大区总经理王笑、主管城市更新的华润置地华南大区副总经理赵荣。

吴向东辞任后，唐勇走上台前。他曾在在华润置地2018年业绩会上表示，华润置地已将1/4资金铺在大湾区，9城都有布局，结合华润置地在物业、购物中心、康养等方面的优势，相信会有很好的发展。

然而接棒10个月后，唐勇宣布辞任公司董事会主席、执行董事以及提名委员会主席、执行委员会主席等职务，由去年才加入华润集团的王祥明接任。

唐勇辞任后，华润置地交出了一份并不亮眼的成绩单。财报显示，2019年全年，华润置地销售额同比增速15.1%，创近五年新低。实现签约销售2425亿元，压线完成了销售目标，目标完成率仅为100.21%。虽然勉强保住了销售额前十的位置，但总债务走高。

截至2019年底，华润置地总债务达5286.35亿，相比2018年涨超500亿，其资产负债率也由2016年的67%上升到2019年上半年的约74%。但华润置地在2019年的净负债率则保持低位，为30.3%，较2018年同期下降3.6个百分点。

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