掘金大湾区 |“过江龙”世茂集团:借力“收并购”打开湾区市场

编者按：近年来，多重政策利好下的粤港澳大湾区逐渐成为房企的必争之地，但真正做出成绩的却不多见，且打开湾区市场的方式各不相同。搜狐-焦点地产新闻特别策划“聚焦都市圈·掘金大湾区”系列，通过梳理房企湾区掘金史，发现它们在这片蓝海里的探索、功过与机遇把握情况。

此为第六篇，“过江龙”世茂集团。2010年，世茂集团落子广州首进湾区，随后又进入了深圳、香港、惠州、中山、佛山、东莞等地。从最初“以合作的方式切入大湾区”，到后来以“收并购”方式打开湾区市场，世茂已经成为湾区“过江龙”房企之一。

作者 | 刘莹

出品 | 焦点地产新闻

作为国内经济活力最强的区域之一，粤港澳大湾区逐渐成为众多全国化房企的必争之地。自2016年至今，世茂、首创、泰禾、阳光城、金茂、金科、禹洲、龙湖、融创、福晟、远洋、新城控股、旭辉、绿城中国等多家外来房企涌入到湾区择址落子。今年以来，又有逾20家外来房企进入到湾区布局，将其作为企业发展的战略要地。

以合作的方式切入大湾区

作为较早进入粤港澳大湾区布局的“外来房企”之一，世茂2010年首次落子广州，拉开了战略重心自长三角区域向大湾区转移的序幕，此后加快了在湾区布局的脚步。从时间轴上来看，2013年世茂首进深圳，2014年首进香港，2017年新进入惠州、中山、佛山等地，后又在2018年新进入东莞地区。

由于湾区核心城市资源稀缺，房企在公开土地市场拿地困难，世茂在进入之初多选择以合作的方式切入市场，并向广深等核心城市聚焦。据焦点地产新闻不完全统计，自2010年至2013年间，世茂共计在湾区打造了4个项目，且多为合作开发。

其中，2010年5月，世茂曾联手富力地产，合作开发了惠州富茂海滨城项目，借此首进惠州；当年6月，世茂通过入股的方式获得广州亚运城项目20%的权益，并与富力、碧桂园、雅居乐、中信等房企联合开发，借此首进广州。

随后在2013年7月，世茂联合华润、合景泰富等房企打造了广州汇金中心项目，这个位于广州天河区、高约320米的地标项目，由世茂持股33%。当年11月，世茂通过招拍挂的方式进入深圳，打造了高约700米的前海片区第一高楼深圳世茂前海中心，该项目70%的总建面由世茂自持。

焦点地产新闻梳理发现，自2014年至2016年的三年里，世茂曾进行战略调整，更加关注公司的利润、回款和质量，对于规模的追求退居其次。销售放缓，投资也相对谨慎，拿地力度随之放缓，在这期间，世茂对于湾区的布局力度有所减弱。

进入2017年之后，世茂的投资策略有所调整，一面积极布局一二线城市，一面重点关注这些城市周边可以承接外溢需求的三四线城市。得益于这些三四线城市带来的发展红利，世茂集团的销售业绩大幅增长，并在当年首次突破千亿。

随之而来的2018年，世茂继续保持了高速增长的势头。当年，其销售业绩同比大增76%至1762亿元，超额完成年度1400亿元的销售目标。随着销售规模的快速增长，世茂“补仓”湾区的意愿逐渐增强。

资料显示，世茂曾在2017年至2019年间在大湾区收入多宗地块，除却已经进入的广州、深圳、惠州等城市外，还新进入了佛山、肇庆、茂名等三个城市，进一步打开了湾区市场。

在这期间，大湾区的发展规划进一步细化、广深核心城市地价走高、广佛同城等利好政策相继出台，世茂集团的湾区布局策略也相应改变，由此前的重视广、深核心地段，向广深周围的城市延伸。

比如，2017年5月至6月，世茂曾通过招拍挂的方式获取佛山三宗综合地块，进入佛山；2018年3月，世茂通过收购惠东县沣盛帝景贸易有限公司获得惠州惠东青雲地块，加码布局惠州。

进入2019年，世茂先在当年3月，以3.4亿元总价竞得茂名电白区高地一宗宅地，首进茂名；随后在4月至5月，世茂再通过获取肇庆四会两宗商住地块，进入肇庆。

以“收并购”方式打开湾区市场

与此同时，世茂集团的拿地方式也由以往的“招拍挂”为主向“收并购”为主转变。去年，世茂先后完成了对粤泰、泰禾、颐和、国鸿等房企部分项目的收购，涉及约10宗收并购交易。其中，对于湾区项目的交易对价达177.3亿元，占交易总对价的35.6%。

在收并购的推动下，世茂集团迅速打开了湾区房地产市场。财报披露，2019年，世茂通过收并购及招拍挂在大湾区所获得的土储建面为518万平米，同比大增1169%。此外，世茂还首次进入了肇庆、江门、珠海三城，完成了大湾区除澳门外的10城布局。

截至去年末，世茂在大湾区的总土储货值达3712.1亿元，相应土储建面达1546万平米，超越融创中国，夺得外来房企粤港澳货值榜及土储建面榜榜首。克而瑞认为，随着世茂与福晟“世纪大并购”的落地，世茂在大湾区的货值还将继续大幅增长。

时间回溯至今年一月，世茂牵手福晟正式成立“世茂福晟”新平台，原福晟集团旗下所有地产项目均将由该平台接管，并由世茂方面运营。资料显示，福晟在大湾区拥有的旧改项目建筑面积达1000万平米，旧改总货值约3000-4000亿元，这些项目均将交由世茂方面操盘经营。

作为世茂旗下最大的区域公司，世茂海峡主导了上述“世纪大并购”。管理层介绍，“世茂福晟”平台今年的销售目标为300亿元，以后逐步提升至500亿元甚至1000亿元，权益都算在世茂集团执行董事、世茂海峡董事长兼总裁吕翼所领导的世茂海峡公司。

资料显示，过往多年，世茂海峡主要围绕福州、厦门、泉州三大核心城市深耕。直至去年，世茂海峡开始“出走”福州，先后进入京津冀经济圈、粤港澳大湾区、长三角经济区等国家发展战略核心城市群。

不仅如此，世茂海峡自2018年起大规模主导集团收购项目，并在2019年开始尝试大宗资产包的收购。去年，世茂通过收购而来的项目，有八成以上交由世茂海峡操盘。

在集团湾区市场的开拓中，世茂海峡也扮演了先锋军的角色。在亿翰智库盘点的2019 年湾区业绩最好的八家“过江龙”房企中，世茂位列前三甲。对于深入湾区市场的世茂海峡，亿翰智库则评价称，“世茂海峡有望成为过江龙之首”。

不过，克而瑞提醒，世茂通过收购方式获得的土地或会面临诸多不确定性，比如与粤泰合作的五个项目均涉及诉讼查封事项。其中，恒升天鹅湾、粤泰天鹅湾、中浩丰三个项目还存在部分股权转让问题。

具体到“世纪大并购”而言，克而瑞称，福晟在湾区的不少项目都是通过收购而来，且债权、股权关系复杂。其中，占大头的旧改项目，更是牵涉到拆迁户的补偿、赔偿等问题，协商签约的过程较长。这些并购资产包对于世茂毛利率、去化率及现金流带来的压力，仍需进一步观察。

事实上，2020年至今，世茂在湾区的拿地热情一直很高。其中，3月25日，世茂曾作价16.3亿元拿下万江地块，首进东莞主城区；3月31日，世茂作价15.71亿拿下佛山湖涌村地块。4月初，世茂又以10.43亿摘肇庆端州地标项目。5月底，世茂再收入佛山顺德一宗商住用地，溢价率41%。

一面大力推进拿地与并购，另一面，世茂也在积极融资解压。今年以来，世茂已两度进行配股融资，合计进账约69.5亿港元，增发超过2.36亿股。其中，其曾在1月17日宣布配售1.58亿股现有股份筹资46.38亿港元；在4月23日配售7820.4万股股份，筹资23.11亿港元。

汇丰在最新的研报中表示，该行已注意到世茂等少数内房股的配股举动，预计内房股配股集资不会成为广泛现象，且相信投资者不太能接受更大的折让配股情况。基于世茂目前的估值，汇丰将其投资评级由“买入”降至“持有”。

湾区十年，世茂商业紧随公司地产业务的脚步进入湾区，且尤为重视深圳。目前，世茂商业已先后在深圳落地了前海世茂大厦、坪山世茂大厦、世茂深港国际中心三大地标项目，随着深圳市城市发展的“东进”步伐，自西向东打开公司“东进”的战略布局。

根据亿翰智库的梳理，自2010年至2013年，世茂商业的湾区布局主要以商办产品为主，但商办项目的业绩贡献较为薄弱。2017年以后，集团在大湾区的住宅项目明显增多，但对商办项目的打造也从未放弃。2018年，世茂曾以11.2亿元底价竞得深圳坪山中心商住地块，打造世茂广场。

有评论指出，世茂商业在湾区打造的多是城市级标杆综合体项目，并有向二三线城市下沉的趋势。此前，世茂所面对的主要是一二线城市成熟的商业写字楼，如今继续下沉其它线城市，成效如何仍有待观察。

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