掘金大湾区|“后起之秀”融创中国:借力文旅撬动湾区市场

编者按：近年来，多重政策利好下的粤港澳大湾区逐渐成为房企的必争之地，但真正做好的并不多见，且打开湾区市场的方式各有不同。搜狐-焦点地产新闻特别策划“聚焦都市圈，掘金大湾区”系列，梳理房企湾区掘金史，及其在这片蓝海里的探索、功过与机遇。

此为第五篇，融创中国。融创之于湾区，不仅是外来者，还是后来者，但仅用4年时间实现14城50余个项目的快速布局，于湾区抢得“一席之地”。

作者 | 陈盼盼

出品 | 焦点地产新闻

2020年1-5月，融创中国于广东省录得59亿销售额，位居亿翰智库广东省典型房企销售金额排行榜第19名，成为TOP20中为数不多的非广东籍的房企之一。

自粤港澳大湾区发展概念提出以来，敏锐的房企“嗅到”新发展机遇，除了湾区本土房企继续坚守湾区“阵地”，还有不少外来房企顺势而为，争相涌入粤大湾区的“战场”，试图从中分得一杯羹。

不同于湾区本土房企拥有的地缘及“先发优势”，生于天津的融创中国在“人生地不熟”的湾区摸索中前进，以文旅项目撬动湾区市场，从而在“群雄逐鹿”的湾区抢得“一席之地”。

四年布局湾区14城50余个项目

融创之于大湾区，不仅是外来者，还是后来者。细数布局湾区的外来房企，世茂房地产早在2010年就进入湾区布局，龙湖首次进入广州与佛山的时间是在2014年，而融创则是在2016年初提出进军华南的战略决策，并将珠三角作为公司未来发展的重点区域，正式成立融创于全国布局的第六大区域——广深区域（含广州、深圳及佛山等城市）。

融创虽来的晚，但没有缺席湾区任何核心城市。从2016年1月，融创以9.61亿元的总价拿下佛山禅城区绿岛湖地块，迈出在湾区布局的第一步开始，融创就以迅雷之势创造了一年之内于湾区落子20余个项目、两年内全面布局湾区9城、四年实现14城50余个项目的记录。

截止2019年末，融创于大湾区拥有的1041.5万平方米土储建面；土储货值达1984.6亿元，位居克而瑞大湾区土储货值排行榜第13位、外来房企货值榜榜眼。

回看融创在湾区的快速布局，离不开融创在大湾区的“内外兼修”。

对内而言，融创制定了高效的决策流程。据了解，针对新进入的城市，区域公司的决策权力有限的情况，融创要求在投资决策时需上报给投委会，也可同步上报给行政总裁汪孟德，自上而下来提升决策效率。同时，融创董事会主席孙宏斌以及汪孟德等集团高管也会采取“一竿子插到底”的方式，直接对接区域核心团队，加快决策流程。

2019年1月初，融创还挖来前保利发展副总经理、宝能地产总裁余英，出任融创中国执行总裁兼融创广深区域执行总裁，分管投资发展和城市更新等业务板块。入职不久，余英即在微博立下了军令状，“请再给我们两年时间，广深区域将给你们一个惊喜!”

对外而言，融创通过招拍挂、收并购、旧改、合作等多种方式在湾区全方位获取土地资源。

于布局初期，融创为打开大湾区局面，不惜高价从招拍挂市场获取土地。2016年，融创一年内陆续进入佛山、东莞、广州、深圳、惠州、珠海、中山和江门湾区八个城市。其中，融创曾在佛山创下一天之内两度刷新该区单价地王的记录；在东莞，融创以19.5亿拍下黄江镇地块，溢价率达689%。

大湾区部分核心城市土地资源稀缺，土地公开市场竞争激烈，企业拿地困难。因此，有着业内“并购王”之称的融创在湾区依旧延续了之前的收并购风格。据亿翰智库统计，2016年以来，融创通过收并购的形式，实现了惠州、珠海、中山、肇庆等湾区城市的首次布局，其中不乏成熟项目，被融创收并购后即可直接转化为销售。

对于旧改市场来说，亿翰智库指出，融创于2013年初次接触旧改市场，在旧改方面经验并不是特别充足。但是，面对旧改丰富的、高利润的土地资源诱惑，融创主动“扬长避短”，尽量规避前期征地、拆迁、安置等执行起来复杂的旧改项目。例如，融创于湾区获取的深圳融创智汇大厦、江门融创谭江首府、广州裕龙项目、东莞融创玖玺台等项目在其接手前均已完成一级开发流程。

此外，融创还选择与湾区经验丰富的开发商合作拿地。以广州为例，去年1月，融创携手中鼎拿下广州增城区金星村旧村更新改造项目，总投资超50亿元；今年5月，融创＋翔龙联合体以34.54亿元夺得广州黄埔区一宗地块。其中，无论是中鼎还是翔龙，都在广州拥有多年的开发经验。

借力文旅项目撬动湾区市场

尽管融创短时间快速完成了大湾区的基本布局，但在集团内部，大湾区（广深区域）并不是融创中国的优势区域。

一方面，湾区是融创的销售“软肋”。2017，广深区域录得销售金额为194.5亿元，对融创3620亿元的总销售额贡献率为5.37%，位列八大区域的第七位；2018年，广深区域贡献率下降至4.4%；2019年，据亿翰智库统计，融创于湾区录得289.2亿元销售额，占全年5562.1亿元总销售额的5.2%。

另一方面，融创土地储备主要集中在北京、华北、西南等区域，湾区的贡献较小。截止2019年末，融创连同其合营公司及联营公司总土地储备约为23387.38万平方米，权益土地储备面积约为15018.1万平方米，其中，湾区的总土地储备约为1303.43万平方米，占比为5.57%，权益土储为1067.74万平方米，占比为7.11%。

截至2019年末融创湾区土储面积

数据来源：融创中国2019年财报

对此，孙宏斌曾在业绩会上直言不讳地表示，“大湾区我们还是差一些,但其他区域都比别人强。每个都比别人强人家怎么活。广州也有文旅城和旧改，这块我们慢慢会发力的。”

事实上，融创中国正在发力湾区文旅市场。去年6月，融创在广州总投资500亿元、占地2400亩的广州融创文旅城正式开业。融创广深区域公司总裁黄书平表示，广州融创文旅城是融创文旅集团首个布局在国内一线城市的旗舰项目，拥有8项世界首创项目，拟打造成粤港澳大湾区的游乐新地标，预计未来会带动超过上万人就业，拉动上千万消费。

此外，融创还在持续加码布局湾区文旅。未来，融创文旅华南总部将落户广州花都区；融创中国还与深圳宝安区签订了总投资额达367亿元的合作协议，融创中国大湾区总部以及包含世界最大的室内冰雪文旅综合体拟落户宝安。据悉，冰雪文旅综合体项目拟投资约338.3亿元，将打造集世界最大室内雪世界、冰雪主题酒店、冰雪主题商街等设施于一体的世界级文旅项目。

有评论认为，作为目前国内最大的文旅资产持有者和运营商，融创在文旅项目的设计、建造、运营等方面经验丰富。融创发力湾区文旅，既能帮助融创在湾区实现品牌落地，又能与《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出的“构建大湾区旅游品牌，研发具有创意的旅游产品”不谋而合。

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