融创深圳借文旅城破冰 收购蛰伏后联合华发127亿落子

观点地产网 这是融创在深圳招拍挂市场最大一笔投资。

在11月23日深圳八宗地块的出让中，融创与华发的合资公司深圳融华置地投资有限公司以底价127.1亿元竞得宝安沙井A301-0575号宗地。

随着粤港澳大湾区政策红利释放，大湾区毫无疑问是房企“兵家必争之地”，但作为大湾区后来者，缺乏“先发优势”的融创显然需要思虑筹谋，以借助多方力量加码布局。

2019年，融创拉来余英担任融创广深区域执行总裁，协助区域总裁黄书平分管投资发展和城市更新业务板块。

余英加盟融创，肩负着助力广深区域项目开拓的重任。据了解，曾任保利广东董事长、保利地产(600048,股吧)副总经理、宝能地产总裁、宝能城市发展集团总裁的余英在大湾区有深厚人脉资源和经验，以及较强的土地开拓和项目运营能力。

也是在余英加入之后，融创广深区域接连斩获项目，不仅竞得广州增城金星村、江门大滘村项目，也接连在招拍挂市场拿下广州增城、黄埔与东莞等地块。

不过，融创在深圳这座城市的存在感却并不高。

“融创在深圳招拍挂没有大的优势，这宗地是定向出让的地块，用于发展冰雪文旅城。”一位业内人士对观点地产新媒体指出，由于融创是区域一体化发展，深莞惠、广佛肇，所以在深圳周边拿地多，而深圳招拍挂拿地需要了解本地市场。

127亿宝安摘地补短板

11月23日，深圳8宗居住用地入市出让，分别位于宝安西乡、沙井、光明、龙华大浪以及坪山，总出让面积73.22万平米，总起拍价合计294.42亿元。

其中，深圳融华置地投资有限公司以底价127.1亿元竞得深圳宝安人才住房用地，成交楼面价1.4万元/平米，这也是深圳历史上第七块百亿地块。

观点地产新媒体于企查查获悉，深圳融华置地成立于2020年11月6日，法定代表人田军为融创集团总裁助理兼文旅建设事业部总经理，公司由深圳融创文旅产业发展集团有限公司持股51%，珠海华发房地产开发有限公司持股49%。

资料显示，该地块土地用途为商住地，土地面积43.68万平米，建面131.07万平米，其中办公74.25万平米，住宅30万平米，游乐设施10万平米，商业9.97万平米，配套酒店4.9万平米，公共配套设施约1.95万平米。

项目住宅类型为可售型人才住房，允许分割销售。其中30%需满足监管协议要求方可销售。人才住房售价按销售时同地段市场商品住房售价的60%确定，最高销售价格不得高于4万元/平米。

具体来看项目情况，宝安沙井A301-0575号宗地紧邻深圳国际会展中心，双地铁环绕，周边配套齐全。目前，地块周边并没有新房及二手房出售，深圳链家网显示，截至11月21日，沙井二手房挂牌均价为6.2万元/平米。

值得关注到的是，从监管协议来看，该地块旨在发展文旅相关产业：竞得者需要在该地块上建设冰雪项目和影视酒店项目。

其中，冰雪项目计容总建面不低于10万平米，投资规模不得低于20亿元，冰雪项目自签订协议之日起5年内开业；竞买人要保证该项目签订协议之日起5年内开业影视酒店项目，要配建不少于2个、总面积不低于4000平米的影视发布厅。

并且，酒店开业一年内，竞买人须引进一个经甲方认定对宝安区影视产业发展具有推动作用的国际性影视节（展）或设评奖的全国性影视节（展），并在影视主题酒店内举办。

竞买人及关联公司，投资拍摄一部以深圳为背景的都市题材电影，投资总金额不低于6000万元人民币，电影须选用知名导演或监制（由其主要参与创作的电影作品累计票房不低于5亿元人民币），须在签订本协议后10个月内取得该片的《电影片公映许可证》，并列入放映排期。

这意味着，这块地的出让本身设置了较高的壁垒，也是一宗为融创“量身定制”的地块。在2019年末收购环球会展之后，融创文旅成为全国最大的会展类项目持有及运营商，融创集团地产、服务、文旅、文化、会展会议、康养六大战略正式形成。

这意味着，融创在操盘项目之时，各版块之间能够产生协同效应。当年12月18日的2019深圳全球招商大会上，融创中国和宝安区签订了总投资额达367亿元的合作协议，宣布融创中国大湾区总部以及包含世界最大室内雪世界在内的冰雪文旅综合体拟落户宝安。

其中，冰雪文旅综合体项目拟投资约338.3亿元，将打造集世界最大室内雪世界、冰雪主题酒店、冰雪主题商街等设施于一体的世界级文旅项目。

能够看到，融创各大版块对于获取土储的效应也在逐步显现。

融创湾区故事

2019年10月，融创将海南区域与广深区域合并，成立新的华南区域。

截至2020年中期，融创连同其合营公司及联营公司总土地储备约为2.48亿平米，权益土地储备面积约为1.58亿平米，华南区域土地储备在集团中并不占优势，无论是总土地储备还是权益土地储备，华南区域占比均不到10%，目前深圳更是只有融创智汇大厦一个住宅项目。

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数据来源：企业公告、观点指数整理

观点地产新媒体了解到，融创广深区域公司成立于2015年3月，于次年1月5日，孙宏斌在上海某活动公开表示将布局广深区域。

短短几日后，融创首入华南市场以9.61亿元竞得佛山绿岛湖一宗商住地。此后，融创将广深区域定为其重点发展的6大区域之一，开始了华南版图扩张，并接连斩获佛山、东莞等地块，半年就完成了从零到十的突破。

在收并购有丰富经验的融创，一直将收购作为在区域内迅速做大的手段。不过，在华南区域内，融创不管在收购佳兆业，还是收购莱蒙资产上都并不顺利。

2014年底，在大湾区持有大量土储的佳兆业深陷债务危机。在这样的背景下，融创团队开始进行谈判收购佳兆业的事宜，并且于次年1月与佳兆业达成协议，将接手郭氏家族所持佳兆业的49.25%股份。

然而，融创却与佳兆业海外债权人就债务重组的谈判迟迟未能达成一致。数月后，随着佳兆业的房源解禁以及郭英成的回归，收购佳兆业这桩事项逐渐不确定。

直至2015年5月，融创最终宣布，由于最后鉴于若干先决条件并未达成，融创决定终止有关佳兆业部分股权的收购。

收购佳兆业未果后，融创并没有停止收购的步伐。2016年5月，融创再与莱蒙国际联合宣布双方已订立框架协议，由融创以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权。

其中，涉及包括位于广深区域的深圳莱蒙·创智谷、惠州莱蒙水榭湾两个项目。借此，融创将进入深圳和惠州两个城市。

不过，最终融创只留下莱蒙创智谷产业园项目，住宅项目水榭花都被收回，孙宏斌曾透露，收购莱蒙国际资产一事因“地价涨了对方反悔”而停止。

在这几年的发展中，深圳区域也成了融创的一个短板，但融创依旧有信心在大湾区做大做强。

在2019年初，融创迎来了地产老将余英的加盟，担任广深区域执行总裁，协助广深区域总裁黄书平先生分管投资发展和城市更新业务板块。

资料显示，余英于2017年11月加入宝能任宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城发集团总裁，入职宝能仅一年时间，后于2018年12月离开宝能。此前，余英曾先后担任保利广东公司董事长，保利地产集团副总经理。

在保利的十年间，余英带领的广东保利业绩每年增长率都在20%以上，连续多年蝉联广州市销售冠军。余英也在个人微博中称：“给我们两年时间，广深区域将给你们一个惊喜。”

在此之后，融创开始接连拿下几个旧改项目，并斩获广州、增城等多宗地块，但却并未在深圳落子。此次拿下深圳宝安沙井地块，极大补充了融创在华南区域土地储备，也给了区域未来更大的想象空间。

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