掘金大湾区| “探路者”中国奥园:“三旧”改造全覆盖

编者按：近年来，多重政策利好下的粤港澳大湾区逐渐成为房企必争之地。大湾区中的城市更新、产业拿地等考验房企资源、关系深耕的能力，而这种能力的培养需要时间。搜狐-焦点地产新闻特别策划“聚焦都市圈，掘金大湾区”系列，梳理房企湾区掘金史，及其在这片蓝海里的探索、功过与机遇。

是为第一篇，“探路者”中国奥园。生长于湾区，却不限于湾区，中国奥园打造出了众多城市更新的“奥园”样本，在规模扩张之路上步履不停。

文|原创中心 徐准

城市发展的巨轮滚滚向前，城市更新成为了提高居住品质并延续城市命脉的重要途径。6月，珠海市最大的旧村改造项目之一翠微村即将开始动工，意味这座有着700年历史的城中村即将告别历史的舞台。项目信息显示，翠微村总占地面积约34.4万平方米，总投资140亿，中国奥园集团股份有限公司（下称：中国奥园）为改造项目的实施主体。

珠海最老城中村的“特别“改造计划

纵观近年来珠海的城市更新项目可以发现，奥园广场、翠微村、联安村、亚仿大楼、鞍莲路等备受关注的项目背后，都有中国奥园的身影。

在中国奥园年报显示，集团已实现了“旧城镇、旧村庄、旧厂房”三旧改造全覆盖。截至2019年底，集团拥有超过30个城市更新项目，总规划建筑面积1425万平方米，规划可售面积约845万平方米，可售货值约人民币2260亿元，其中粤港澳大湾区占89%，提供额外的土地储备资源，持续受益于大湾区的利好政策。

近年来，随着珠海“三旧”改造工作的推进，一批城中村、老旧小区焕然新生。在珠海众多的城中村里，坐落于市区西南3.5公里翠微村备受关注，这是市区内保留的最大城中村。未拆除之前，翠微村的残破老建筑与村外新建的高楼遥相呼应，随处可见垃圾，乱拉的电线等，同时存在布局混乱，市政基础设施不配套等问题，与这个海滨城市格格不入。

图：翠微村

在2017年珠海市政府启动的主城区20多条城中村改造中，翠微村被纳入第三批改造计划中。2019年10月31日，中国奥园正式成为翠微村改造项目实施主体。

历经700年风吹雨打的翠微村虽已残破不堪，但隐藏着许多历史遗迹。沿着青石铺成的长街一直走，就能见到的韦家大宅，是由清朝四品朝议大夫、当时的香山县名人、买办资本家韦鲁桐于1873年所建，在旧村改造项目中，属于受保护的历史古建筑。

城市更新的定义里不只是老旧建筑的改造，也涵盖了文化保护及传承。为保留翠微村的人文历史底蕴，奥园集团接手后提出了建设约2万平方米的历史文化街区，采取“整体拆建+局部保护“的改造模式。

根据中国奥园对翠微村的规划，部分古建筑被原址保留，还将组织专门的古建团队针对如三王庙、韦家大宅等重要的历史建筑进行保护翻新。

包括已经被破坏严重的翠微村“七街七里一条巷”，中国奥园宣称将重新打造其街道景观，将现代与传统融合起来，同时将配套教育、商业、文化等公共设施。

根据早前披露的规划，38万平方米的翠微村旧改包括融资区和回迁区。融资用地包括住宅和商业用地，规划约有21栋住宅。商业用地包括商业楼，办公楼，公交总站等。

其中，回迁用地分为三个组团，共约15栋住宅楼。该区域中，建筑保护用地面积高达1.6万平方米。

有评论表示，旧改项目通常土地整备周期较长，有各类不确定风险存在，经常在改造途中会出现股权转让，增资扩股等现象。对翠微村改造项目中对各方利益的考虑，对传统与现代建筑的平衡，资金实力，资源调配都是在未来7年的改造周期中中国奥园将面临的机遇与挑战。

六年跻身千亿 “探路”湾区旧改

号称“粤港澳大湾区四小龙“之一的中国奥园除了积极“抢滩“珠海旧改项目，近些年来向周边城市延展的步伐也明显加快，2014年首入佛山、2015年进驻深圳，2016年布局惠州，截至目前已覆盖了粤港澳大湾区11个城市。

图：奥园城市更新项目

成立于1996年，中国奥园在1998年便赶上了申奥热潮，提出“运动就在家门口”的理念，成为国内第一家提出“体育+地产”复合概念的房企。随后其项目被更名为“广州奥林匹克花园”，差异化定位让奥园的名声就此打响。

在2003年销售规模破百亿后，中国奥园的规模增速一路上升，仅用了6年的时间就迈入了房企“千亿俱乐部”。2019年，中国奥园实现合同销售1180.6亿元，同比增长约29%; 实现营业额约505.3亿元、核心净利润约51.2亿元，同比分别增长63%和67%。在2015年至2018年的复合增长率达到81.9%，远超行业平均水平。

在规模稳步增长之下，中国奥园也在积极补仓进行土储布局，并重点布局大湾区。2017年，奥园新增可开发建筑面积约为 1286万平方米，同比涨幅310%，新增货值约1669亿人民币，于大湾区内共有50个项目，总建筑面积约753万平方米。2018年，奥园新增可开发建筑面积约为1258万平方米，新增货值1645亿元，位于大湾区土储可提供可售资源约人民币660亿元。2019年，奥园在粤港澳大湾区的可售货值达到了89%。

克而瑞地产研究中心数据显示，中国奥园在拿地方式上不依赖于招拍挂，而主要通过收并购+三旧改造方式拿地，自上市以来中国奥园通过收并购+三旧改造拿地的占比，已经达到70%。中国奥园的管理层在去年表示将在持续关注招拍挂市场的同时，继续发挥收并购传统优势，并长期关注产城融合、城市更新及村企合作等拿地渠道。

资料显示，中国奥园在城市更新项目方面“存粮”丰富且集中于大湾区。政策利好的背景下，各地旧改需求喷薄而出时，奥园在早期便布局了大湾区的旧改项目，有整村改造复建回迁和多个旧改项目建成开业操刀经验，例如珠海奥园广场、广州萝岗奥园广场等旧改项目已经建成投用。

日渐增加的拿地以及建筑开支通常伴随着债务压力。但根据奥园2019年报，截至年末，中国奥园的净负债比率为74.9%。而亿翰智库统计数据显示，2019年,典型的50家大中型上市房企平均净负债率为91%。

另外，中国奥园2019年手持现金资源总额约为680.61亿元，1年以内需偿还的短期债务为418.73亿元，1年以上不超过2年需偿还306.98亿元，2年以上至5年以内的偿还金额为225.38亿元。其现金短债比约为1.63。

单从该数据看，其短期偿债能力似乎较好。不过，中国奥园还有已签订未拨备的建筑成本、土地成本、收购款项约355.32亿元，应占有关合营企业已签订未拨备的建筑成本约34.8亿元，需要在1年内拨付，算上1年内需偿还的418.73亿元，中国奥园1年内合计需还债金额达808.85亿元。

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