千亿房企中的旧改能手！中国奥园大湾区巧施城市更新魔法

凭借超前布局及持续深耕，中国奥园已率先抢占高地。截至2020年6月30日，额外可提供6587亿元货值的城市更新项目中，有95%分布在粤港澳大湾区，这无疑有助于中国奥园增厚大湾区土地储备

《投资时报》研究员 苏慧

随着城镇化进程不断加快、城市化水平持续提升，中国城市开始从增量时代进入存量时代，城市更新成为未来城市发展的新增长极而受到政策鼓励。

如广东省于2019年9月发布的《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》就着手于优化“三旧”改造市场运行机制，加快改革进展。进入2020年，该省亦大力推进土地资源节约集约利用，预计全年将新增“三旧”改造7.5万亩，完成“三旧”改造6万亩。

另据2020年广州市政府工作报告规划，今年其将继续推进100个以上老旧小区改造。同时，今年7月，深圳市亦发布《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》，旨在解决深圳在拆迁、旧改和棚改中遇到的各种难题。

可以看到，在粤港澳大湾区发展提速以及深圳经济特区成立40周年的关键时点，大湾区内城市更新发展空间不断放大。新时期、新形势下的城市更新被赋予更高的历史使命，也将助力粤港澳大湾区建设世界级城市群。

作为“千亿俱乐部成员”，中国奥园集团股份有限公司（下称中国奥园，3883.HK）早已将城市更新作为重要发展战略，立足粤港澳大湾区，凭借丰富的旧改经验及专业的团队收获满满。

《投资时报》研究员注意到，今年上半年，中国奥园实现全口径合约销售金额约为508.7亿元人民币（下同），合约销售面积达511.1万平方米，稳居TOP30房企行列。而从上半年数据来看，中国奥园在城市更新方面已有加快释放项目储备的趋势。

目前，中国奥园已实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖，并形成独特的“奥园旧改模式”。其还成功打造珠海奥园广场、广州萝岗奥园广场等经典案例，中国奥园更获评“中国房地产城市更新十强”“十大城市更新新锐机构”等奖项，当选“广东省三旧改造协会副会长单位”。

最新数据显示，截至今年6月末，中国奥园已拥有逾50个不同阶段的城市更新项目，可额外提供6587亿元货值，其中95%分布在粤港澳大湾区。

分析人士认为，受益于粤港澳大湾区内政策利好，对华南区域深耕布局的房企近年来竞争优势凸显。而华南区域一直是中国奥园长期深耕的大本营，凭借超前布局及持续深耕，该公司已率先抢占高地。伴随着广州、深圳、珠海等大湾区城市更新的加速建设，“奥园旧改模式”亦将为粤港澳大湾区打造更多城市更新样本。

销售收入稳步增长

2020年新冠疫情暴发并在全球蔓延，受此因素影响，中国奥园主动适应市场变化，积极与其他品牌房企、同行和当地龙头企业达成合作，实现了不俗的业绩。

《投资时报》研究员查阅该公司中报数据注意到，2020年上半年，中国奥园营业收入实现282.4亿元，同比增长19%；核心净利润实现28.3亿元，同比增长14%；股东应占核心净利润则同比增长21%至24.5亿元；毛利率达29.3%，与上年同期的29.8%基本持平。

之所以能够保持较高的毛利率，中国奥园方面表示，主要因为公司过去通过收并购优势获得的土地成本相对较低。

同时，中国奥园近几年销售收入快速增长，合同销售增长持续高于行业平均水平。

数据显示，2017年至2019年，中国奥园合约销售额从455.9亿元增至1180.6亿元，年均复合增长率达61%。而2020年前7个月，中国奥园的合同销售额为604.2亿元，完成全年目标接近一半。

基于此，该公司管理层在半年报业绩会议上表示，下半年公司有1700亿元的可售货源，按60%去化率，完成全年既定目标没有问题。“此外，现在公司已售未结金额约1800亿元，将在未来两年左右逐步确认。”

从资产负债结构来看，目前中国奥园负债情况保持稳定。

《投资时报》研究员注意到，中报数据显示，目前中国奥园总资产为2985亿元，总负债2564亿元，其中有息负债为1030亿元。而今年上半年净借贷达336亿元，净负债率为79.8%，手持现金约694.39亿元。

谈及公司的短债压力，中国奥园管理层表示，公司下半年到期的短债约200多亿元，相对于手持694亿元现金来说规模可控。此外，公司还有超过900亿元授信额度，足以覆盖短债的占比，因此短期偿债压力不大。

大湾区城市更新项目可期

中国奥园过去半年亮眼的业绩表现，离不开城市更新项目的持续运作。虽然城市更新项目有着周期长、难度大、涉及多方利益等特点，但中国奥园依靠“专业团队+复合产业”，将教育、医疗、养老、商业、文化、产业、科技等复合产业融入旧改项目，积累了丰富的城市更新经验。

其明星旧改项目珠海奥园广场，以前是珠海梅溪村旧工业区，整体环境并不好。该项目于2015年正式启动，仅用三年时间就建成了集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮、商务、居住等多功能于一体的国际时尚商业中心，成功打响了中国奥园城市更新品牌。

目前，中国奥园在珠海已拥有10多个城市更新项目，包括成为珠海翠微和联安旧村改造项目实施主体，平沙奥园广场、鞍莲路项目申报主体，同时该公司还快速推进关闸村、高沙村、下圩村和水翁坑村等多个旧改项目，成为了珠海最大的城市更新企业之一。

而在每家全国性房企均需下大力气布局的大湾区前沿城市深圳，中国奥园也具有先发优势。

2016年中国奥园就已正式进军深圳市场，并陆续成功打造奥园翡翠东湾、奥园峯荟两个项目。目前，其在深圳已经积累接近10个旧改项目。立足深圳特区成立40周年的特殊时刻，展望未来，中国奥园方面表示，会扎扎实实按照项目规划要求，为城市建设出一份力。

在半年度业绩会上，中国奥园执行董事、行政总裁郭梓宁表示，今年上半年，中国奥园有3个城市更新项目陆续转为二级开发。下半年，预计陆续有城市更新项目的转化，可为公司提供丰富的土地储备。“目前，公司还有很多项目正在洽谈，未来会继续拓展以大湾区为重点的旧改项目，为未来储备优质的土地打下良好的基础。”

行业资深人士认为，城市更新不仅仅是一个赚钱的商业行为，亦内含公共属性，其核心在于对整个区域环境和公共配套的提升。这就要求企业在新时代背景下做城市更新项目，要保证项目的品质能够匹配区域规划的高度、定位以及城市需求。

在这一过程中，具有良好品牌价值和优质服务整合能力的企业才能持续获得客户认可，并在存量市场的竞争长跑中胜出。而在这一赛道上，包括中国奥园在内的诸多房企均已开足马力、奋力争先。

中国奥园的优势在哪里？分析人士认为，经过多年沉淀，中国奥园在城市更新方面已经形成“复合产业”“本土企业”“品牌”“人才”“资金”“示范项目”六大优势，丰富的城市更新储备亦为其塑造湾区标杆项目夯实基础。未来，中国奥园将继续深化“一业为主，纵向发展”的战略布局，提质增效，不断挖掘可持续增长潜力。

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