谁是湾区“C位”?

来源：丁祖昱评楼市

2020年疫情发生以来，国内房地产市场出现了一波V型反转。在这其中，表现最为突出的当属粤港澳大湾区。疫情之下，深圳出现豪宅开盘即售罄，连夜排队买房的火热场景；珠海前八月新房累计涨幅排名全国第二，佛山、东莞这类卫星城市更具弹性，同比均实现较大比例增长。湾区楼市自三四月快速回暖之后，整体延续复苏态势。

一

湾区楼市实现强有力的反弹，受益于一个世界级的粤港澳大湾区的远景规划，在港珠澳大桥这“一条纽带”的连通下，巨大的改革制度红利得以释放，人口正在源源不断涌向湾区。

大桥开通之后，连接港珠澳三地的人工岛成为了一个区域性战略支点。而岛上可供开发的物业资格，在大桥建成通车一周年之际，被世茂集团重金拿下，意欲打造成为粤港澳大湾区的“一颗明珠”，亦是湾区“C位”之作的世茂港珠澳口岸城。

2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。根据规划，一个世界级的粤港澳大湾区，将对标纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区。

相比其他三大湾区，粤港澳大湾区2018年末总人口已达7000万人，在常住人口方面居于首位。粤港澳大湾区2017年的GDP总量已达1.54万亿美元（按美元汇率6.5计算），若按7%的GDP增速来看，粤港澳大湾区5年内即有望超越东京湾区，成为全球经济总量最大的湾区。

粤港澳大湾区远期发展目标分两步走：到2022年，国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成；到2035年，全面建成宜居宜业宜游的国际一流湾区。

在这片总面积约5.6万平方公里的土地上，囊括了广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门2个特别行政区。其中，珠海是唯一邻近港澳的内地城市，东与香港、深圳隔海相望，南与澳门相连，具有无可替代的地理优势。《粤港澳大湾区发展规划纲要》全文提及“珠海”“横琴”42次、“澳门”90次，明确提出“发挥澳门—珠海强强联合的引领带动作用”。

2018年10月，连接香港、澳门和珠海三座城市的港珠澳大桥正式开通运营，成为沟通粤港澳地区的“一条纽带”，珠海与港澳两城的地理距离再一次被拉近，成为陆桥可以直接互通的唯一内地城市。

       二

随着港珠澳大桥作为湾区纽带开通运营，粤港澳大湾区的规划利好也在逐渐兑现。湾区内部交通、经济、产业快速发展，高素质人才大量引进，为房地产市场提供坚实的需求支撑，市场前景长期看好。

以珠海为例，2019年末珠海常住人口突破200万，达202.37万人，增速全省第一。珠海提出的未来发展目标：“到2025年常住人口要超过300万，GDP要超过6000亿；到2035年常住人口要超过500万，经济体量争取做到2万亿”。

正因如此，珠海的房地产市场在未来仍有较大的挖掘潜力。根据上海易居地产研究院8月发布的《中国百城房价报告》，今年前8月珠海新房累计涨幅为25%，排名全国第二。而在此之前，珠海已多月保持涨幅第一的位置，表现出后劲十足。

克而瑞数据显示，从2016年开始，珠海房价开启了一轮上涨模式。截止目前，珠海新房成交均价累计上涨幅度达到57.4%。今年8月，珠海新房均价达到27359元/平方米，在广东范围内仅次于深圳和广州。

总而言之，受益于粤港澳大湾区规划落地，特别是港珠澳大桥通车，未来两岸三地之间的市政交通将进一步完善，香港、澳门客群外溢带来的自住投资需求，加之渠道分销带来了内地和海外客群，珠海市场亦可高看一线，房价仍有上涨空间。

      三

如今，港珠澳大桥珠海口岸成为粤港澳大湾区最繁忙的口岸之一。截至大桥开通一周年之际，已验放出入境旅客超1400万人次，这座人工岛已然是粤港澳大湾区发展交流的“一个支点”。

而世茂集团恰好看中了人工岛的战略价值，2019年以56.4亿元拿下了岛上的物业开发资格，并寄希望以“超级商业+超级娱乐”为概念进行一体化规划设计，通过构建综合交通、空中商业、超级地标灯光秀、未来科技娱乐馆、主题酒店、科技会展中心等业态，打造出珠海人工岛口岸的“商旅文新一极”。

世茂集团将这座未来地标定义为“世茂港珠澳口岸城”，由于地理位置的特殊性，自诞生之初，它就意味着将会成为粤港澳大湾区的“一颗明珠”。基于珠海口岸区域腹地的“大桥”经济，及日均约50万客流的发展红利，“世茂港珠澳口岸城”可以让来自港澳、内地和海外的游客获得科技及人文的新体验，助力珠海发展成为融入湾区快速网络的城市新客厅。

具体来看，“世茂港珠澳口岸城”将会被打造成一座约120万方的湾海不夜城，包含超10万㎡滨海花园美学商业、建面约3.8万㎡会展中心、建面约1.8万㎡艺展中心、20家跨国企业总部、1家超五星级海景酒店和4家自主品牌酒店、滨海城市公园等众多商务和生活业态。

为满足部分来自港澳和内地的居住需求，“世茂港珠澳口岸城”目前在售40-78平方米的口岸资产，总价150万起，远低于港澳地区动辄十多万每平的港澳市区房价，加上不限购政策，对于在港澳地区工作的人来说，是颇具吸引力的，约有香港43万工作人员和澳门19万大陆劳工，在未来都将是“世茂港珠澳口岸城”的承租保障。

2019年是“大湾区元年”，按高度来算，世茂集团在深圳、广州、香港等地均建有超300米的城市地标。在深圳龙岗大运新城，总投资高达约500亿元、建筑面积达136万平方米的深圳世茂深港国际中心也正在刷新城市新地标。

放眼未来，“世茂港珠澳口岸城”寄托着世茂集团在大湾区打造超级项目的愿景，也肩负着湾区建设的责任，这一作品也将会在湾区“C位”成功出道。

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