天津热盘榜:“霸主”环城退位 市区这六大新盘热度攀升各有优势

随着天气的转热，天津楼市成交也逐步恢复。

据统计，2020年5月天津全市新建商品住宅成交量约127.8万㎡，环比上涨10.69%；成交金额约206.4亿元，环比上涨16.15%；价格方面，天津5月均价16153元/㎡，环比上涨4.94%。

如今进入6月，年中冲刺在即，天津新房供应还在持续增加。据悉，6月5号、6月8号两天天津住建网下发95个销许，涉及55个楼盘，涵盖市区、环城、远郊等。而且有多个纯新盘已经处于排卡阶段，开盘在即。

从需求端出发，买房人关注的焦点逐步从环城转向市区，尤其是上周，买房人对于市区新房的关注度越来越高。

据统计，天津最受关注楼市周榜TOP10（6.1-6.7）中，市区新盘占6席，环城四区上榜新盘仅2个，静海和滨海新区各1个。

接下来，我们分析一下项目详情。

01市区新房热度攀升

此次市区上榜的6个新盘中，和平区上榜的项目是天成和平里，河西区是江南邑，河东区是格调榴园和天房万欣城，河北区是紫金府和首创大河公馆。

首先，我们来看和平区新房——天成和平里。

这个项目最近很热， 一方面是即将要入市正在宣传节点；另一方面是项目的需求针对性很强，有着明确的置业人群。

△效果图

天成和平里位于和平区南京路258号巨贝大厦北侧，和平区是天津市区的核心地段，有着得天独厚的地理优势，作为资源聚集区，和平区的学区也是数一数二的，所以天成和平里的置业人群主要是针对学区需求的买房人，当然也不排除有部分改善置业者关注。

因为新房不划片的原则，目前暂时不能确定天成和平里对应哪所学校，根据就近入学的原则，距离项目较近的两个小学是鞍山道小学、万全小学，都是区域内的重点小学，值得一提的是，紧邻天成和平里和平时光小区是划给了鞍山道小学。

从产品上看，天成和平里共3栋住宅，2栋高层29层到顶，1栋7层到顶的洋房，社区东侧为幼儿园，预计推出89平米两室和120平米三室户型，预计6月开盘。

接下来我们看一下河东的两个项目——格调榴园和天房万欣城。

这两个项目一个是纯新盘，一个是推出已经的“老”盘，到底为何能从河东众多项目中脱颖而出呢？

格调在天津备受本地人推崇和认可，因为高品质园林设计和运营让很多买房人认准了这个品牌。

从项目出发，其实格调榴园资历也不浅，从2012年格调和天潇地产置换了这宗地块后，一直都没动工，直到2019年5月18日才迎来开工，至今已经将近8年。

去年该项目曝光了产品规划：共有28栋住宅，总计约2611套房源，包括9栋6-7层到顶的洋房产品，19栋25-32层到顶的高层产品，以及北侧部分临街商业。

△格调榴园规划图

从地段上看，该项目位于市中心与环城区域的交界板块，一定程度上享有中心城区的配套优势，但板块建设仍有很大的提升空间。

项目位于北侧紧邻津滨轻轨9号线张贵庄站，西侧距离正在建设的地铁10号线约1公里左右，轨道交通出行优势比较明显；教育配套方面，除了自身配建的幼儿园，项目周边聚集着福东小学、河东区二号桥中学等。

据悉，项目预计首开高层产品，具体时间和价格待定。

接下来我们看一下河东区占据榜单第三位的新房——天房万欣城。

天房万欣城是2015年河东区的总价地王，2015年7月31日天房以总价41亿元摘得，名噪一时。

这个项目占地面积15.8万方，总建面45.7万方，是个“巨无霸”楼盘。

△天房万欣城规划图

项目整体划分为八宗子地块，包含住宅、商业、商务办公、幼儿园等，其中住宅子地块多采用4（或6）栋围合式布局，主体规划为17-33层到顶高层、小高，北侧程昆道地块规划了两栋8层到顶洋房。

万欣城位于河东区津滨大道与顺达路交口东侧，紧邻在建地铁4号线东兴路站，公交线路也比较多，交通有一定优势；商业方面，项目附近有万达广场、爱琴海购物中心、红星美凯龙、华润万家等，可以满足周末逛街、购物的需求； 教育方面，项目内部将建设河东区中心小学。

目前，天房万欣城均价35000元/平方米，主力户型为99平-140平3居，项目为多层，小高层，高层，超高层。

河东和河北是相邻的两个区域，此次河北也有两个项目上榜，分别是紫金府和首创大河公馆。

紫金府也是纯新盘，和上述天房万欣城一样，也是个地王项目。2016年5月20日，隆基泰和以总价16.5亿元斩获河北区建昌道与群芳路交口地块，以24557元/平米的楼面价成为当时河北区的单价地王。

△紫金府沙盘

紫金府双地铁环绕，5号线建昌道站与6号线金钟河大街站，还有十几条公交线路环绕，交通便利，周边配套醇熟，除了群芳路两侧底商可以满足日常需求，南侧一公里处还有桥园里菜市场，另外项目未来自身配套商业；教育方面，项目西南侧紧邻河北区第二实验小学，1.5公里外有红光中学，自身还规划有一处中小学、幼儿园用地，未来业主子女可家门口就学。

从产品上看，紫金府共9栋楼，高层4栋，28-31层到顶，洋房5栋，6-10层到顶，价格及开盘时间待定。

此次河西上榜的项目是个“新面孔”，却是“老”项目——即江南邑。

江南邑位于天津市河西区郁江道与彭泽道交口，总建筑面积约4.335万平米，住宅部分建筑面积约为1.68万平米，项目楼体外檐使用了现代欧式风格。

项目共两栋楼，其中1号楼为40年产权写字楼，预整体出租或出售；2号楼为70年产权住宅，30层到顶，2个单元，2梯3户，户型包括68.83、107.89、122.55平米，均价40000元/平米，采用第一物业，高层物业费3.99元/平米*月，预计2019年年底交房。

江南邑属于河西梅江板块，已经发展成熟，因此项目周边也是资源完善。

江南邑距离地铁6号线梅江路站非常近，出行便捷；附近有永旺购物中心、物美超市等大型商超，还有菜市场、水果店、银行，生活购物方便，另外项目紧邻的富华梅江公馆含有商业，为日常生活购物提供便利；教育方面，距离较近的有梅江中学、河西中心小学，南开翔宇学校梅江校区、华冠实验中学等，上学非常方便。

值得一提的是，项目最小户型只有68.83平米，总价约240多万就能买，适合刚需和落户。

从户型上看，江南邑68平米的一室户型，总价低，功能齐全。南向设计，采光通风较好；入户门还留有储物空间，可放置杂物；明亮厨房，有利于油烟扩散；虽为暗卫，但干湿分离设计也比较实用。

02环城四区这两个项目受关注

环城四区是刚需置业的主选择，不过此次环城四区上榜的项目却只有两个，分别是位于西青的万科紫台和东丽区的三源英华郡。

万科紫台位于西青精武镇迎水道沿线（迎水道与迎水南路交口），目前高层、洋房在售，主力户型为89-150平米2居-3居，高高层均价24000元/平方米，洋房均价27000元/平方米。

万科紫台属于西青大学城板块，临近地铁3号线大学城站，整体出行便捷。项目周边竞品较多，包括万科西华、格调松间、联发锦里等。

万科西华府目前主推89-150平米2居-3居均价25000元/平米；

格调松间7号楼和9号楼开启预约登记，具体开盘时间和价格待定；

联发锦里洋房36号楼在售，7层到顶，1梯2户，户型面积为130平米，均价23000元/平米，交房时间为2021年12月31日。

接下来看一下三源英华郡

东丽湖作为东丽区热门置业板块，以低价与生态环境的双优势，吸引不少置业者。

三源英华郡整体共分为四期，总占地33万平米，总建筑面积41万平米，预计推出高层91-94㎡两室，高层预计9800元/㎡起。

东丽湖的吸引力在于其清静自然的环境，少见市中心鳞次栉比的高楼大厦，一栋栋风情各异的别墅，低密社区带来更宜居的感受，生态环境好、空气新鲜、居住舒适度高，这也是东丽湖的亮点。

在东丽湖，配套问题一直是购房者及居住者比较介怀的“缺点”，在三源英华郡项目中自建1.7万平方米商业，未来业主可以有购物场所；配建有幼儿园，位于整个地块的三期，孩子就近入学，更增便捷。此外，小区内还会配建托老所、社区卫生服务站、社区文化活动站、社区配套商业网点、储蓄所、邮政所等生活设施，未来各种生活需求可以满足。

03静海这个项目成热盘榜常客

天津富力新城是天津热盘榜的“常客”，作为静海团泊湖板块的热盘，最大的优势就是价格低，适合纯刚需和落户需求。

目前，天津富力新城别墅和高层在售，高层在售户型为86、96、116㎡，均价9000元/㎡左右；双拼别墅246㎡户型在售，剩余少量房源。

整体看，团泊新城板块的优势就是新房供应较多，生态环境好，而且价格低。除了上述的天津富力新城，还有金地长湖湾、绿城桃李春风、鸿坤理想城、招商果岭、融创伍杄岛、颐和1898、融信西海岸、福晟公元乐府、国兴团泊湖墅等可以选择。

从交通方面来说，团泊新城是天津7个新城中距离市区最近的一个，距离市区仅约16公里，距滨海新区约15公里，也是天津距离雄安新区最近最便捷的区域。

另外，板块内还有天津医科大学、天津中医药大学两所国家“双一流”重点高校和天津体育学院、天津大学仁爱学院、天津石油职业技术学院等学校。

不可否认，团泊开发多年，但并不成熟，缺乏人气和配套，学校的进驻，有很强的吸引力，一定程度上解决了人的问题。

除此以外，区域内还有团泊小学，团泊第二幼儿园、双语幼儿园等。目前来看，团泊的教育资源还在不断丰富和完善中，未来区域内业主子女的入学问题可以得到一定的解决。

但就团泊整体的规划人口来说，这些还远远不够，还需继续引进或扩大。

最后我们来看一下恒大悦湖公馆。

该项目位于滨海渤龙湖板块，依托稀缺的湖景资源，该板块的发展基础是好的。而且该板块聚集了大量的产业，比如新能源汽车、航空航天等，这就意味着有很多人才需要落户和置业。

从配套上看，这有规划中的地铁Z2线，预计2024年投入运营，未来开通后可以通往滨海国际机场；教育方面有市直属重点新华中学合作共建示范校——高新区第一学校位于恒大悦湖公馆东侧，12年制公立名校，小学部初中部早已招生开学；另外航天神箭幼儿园、渤龙湖市民广场、渤龙天地商业街等均已投入运营，高新配套日趋成熟。

目前天津恒大悦湖公馆仅少量洋房房源在售，均价10600元/㎡起，建面约92-120㎡，购房优惠以售楼处为准。

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