地一线|土拍起火=房价起飞?细数石家庄历年地王的前世今生

搜狐焦点《地一线》系列报道之一地王回顾篇：每当诞生新的地王，土地市场的热度都会陡然升温，无论拿地者还是地块本身，都会成为舆论话题的中心。2020年3月25日，成为疫情之下石家庄土地市场最燃的一天——棉五旧改地块以15839.89元/㎡，刷新了2019年年度地王的楼面价纪录。如果没有同等位置的优质地块入市，2020年年度地王基本很难易主。

地王一出，谁与争锋？地王本身就是热点的代名词。那么，石家庄曾经的地王们，如今是一番怎样的光景？搜狐焦点《地一线》系列报道带您领略石家庄十年来地王们的风采。

2010年：东风路地王金正君庭

金正君庭实景图

时间：2010年3月15日

地块：[2010]006号地

竞得人：石家庄金正房地产开发有限公司

【拿地回顾】2010年3月15日，石家庄土地市场迎来10宗地出让活动。其中，位于东风路以北、建设大街以西的[2010]006号地，尽管占地面积只有32.5亩，但凭借优越的地理位置，吸引了金正地产、中铁置业、鑫海天、中天世都等14家竞买人参与竞拍。

拍卖现场火药味十足，尽管拍卖师一再强调拿地风险，仍无法阻挡开发企业的拿地热情。最终，经历了47轮厮杀，[2010]006号地由金正地产以23900万元摘得，成交价溢价率115%，折合735万元/亩，楼面价约4400元/平方米。

【地王评说】金正地产拿地之后，经过逾一年的酝酿，才正式敲定了项目案名——金正君庭。据悉，金正君庭项目共规划有三个组团和一个水景园林区，分别是君觐豪庭、君逸华庭、君韬公馆和塞纳公园，涉及产品包括花园洋房、小高层以及精装公寓。此外，金正君庭还是石家庄首个引入“恒温恒湿”理念的社区。

然而，占据市区核心位置、坐拥“地王”之名的金正君庭，恰逢当时堪称“史上最严厉的楼市调控”出台。受政策方面的影响，建成后的金正君庭公寓部分的销售成绩还是比较不错的，但相比之下，洋房等产品的销售情况，不尽如人意。

2011年：疲软市场下的亩价地王

华强广场实景图

时间：2011年4月11日

地块：[2011]001号地

竞得人：石家庄华强广场房地产开发有限公司

【拿地回顾】2011年4月11日，石家庄土地市场迎来2011年度首场土地出让活动，涉及2宗地，编号为[2011]001、[2011]002，总占地面积为137亩。其中，[2011]001号地由石家庄华强广场房地产开发有限公司以4.3亿元竞得，约合896万元/亩，成为2011年年度亩单价地王。

【地王评说】2011年的石家庄土地市场相对疲软，全年共进行了12批土地出让活动，累计挂牌出让60宗土地，成交48宗，流拍9宗（1宗地为2次流拍），还有4宗暂停出让（1宗地再次出让流拍），土地流拍、底价成交成为2011年土地市场的关键词。年度竞拍最激烈，引发了72轮竞价的[2011]035号地还是一块工业用地，溢价率高达679.66%由留村乡南庄村村委会竞得。

尽管如此，2011年的地王仍然备受关注，就是[2011]001号地。该地块由两部分组成，分别是民族路二期旧城改造地块和民族路二期地下空间，由石家庄华强房地产开发有限公司以4.3亿元拿下，约合896万元/亩，是2011年的单价之王，所建项目即华强广场。

2012年：低调地王金指数国际广场

金指数国际广场实景图

时间：2012年4月19日

地块：[2012]010号地

竞得人：河北金指数房地产开发有限公司

【拿地回顾】2012年4月19日，石家庄[2012]009-013号地国有建设用地使用权出让活动在石家庄市地产交易市场拍卖厅举行。其中，河北金指数房地产开发有限公司以底价2.75亿元竞得，折合亩单价约为1261.47万元/亩，这一价格创下了2012年石家庄土地市场挂牌地块的价格之最。值得注意的是，该宗地是一宗纯商服用地。

【地王评说】[2012]010号地东至规划路、西至纺织进出口大厦、南至规划路、北至新华路，占地21.80亩，距离正在建设中的中央商务区不远，堪称黄金地段。该地块属于原湾里庙热源厂旧城改造项目，即现在已开业多年的金指数国际广场。不过，由于该地块属于商服用地，尽管亩价刷新了纪录，但影响力远不及住宅用地，并没有引发太多关注。

2013年：年度双料地王天山九峯

天山九峯实景图

时间：2013年11月1日

地块：[2013]036号地

竞得人：河北智恒房地产开发有限公司

【拿地回顾】2013年11月1日，石家庄迎来一场备受瞩目的土地出让活动。尽管当天共有5宗地出让，但全部的焦点集中在[2013]036号地身上。这宗占地87亩的净地，属于原热电厂地块，地处塔南路沿线，隶属新客站商圈，是二环内不可多得的黄金地块。

正因如此，[2013]036号地吸引了天山、保利、恒大、盛邦等7家房企参与竞拍，经历了3个小时373轮的“疯狂”竞争，最终由天山集团旗下的河北智恒房地产开发有限公司以12.06亿元竞得，亩单价1378.29万元/亩，楼面价6590元/㎡，一举成为石家庄2013年以来的亩单价、楼面价的历史纪录，新地王一战成名！

【地王评说】天山拿下热电厂地块，在当时创造了石家庄土地市场多项纪录，叫价时间最长、竞拍轮数最多、亩单价最高、楼面价最高。天山创纪录拿地后，不少业内人士预测，石家庄房价将进入2万元时代。不过，天山如此“拼命”拿地似乎另有原因，在拍地结束后，天山接受媒体采访表示，此次拍地是为集团上市做准备，为了扩大规模，也是无奈之举。

如今，行驶在南二环经过新火车站之后，就能看到一排金灿灿的尖顶住宅楼，便是热电厂地块之上拔地而起的天山九峯，已然成为塔南路富人一条街上高端住宅社区之一。

2014年：城央腹地亩价地王诞生

华润中心实景图

时间：2014年2月11日

地块：[2014]001号地

竞得人：华润置地旗下子公司弘隆控股有限公司

【拿地回顾】尽管2014年土地出让面积下降，但石家庄地价却处于上涨趋势。2014年2月11日，位于石家庄核心区位的[2014]001号地，由华润置地旗下子公司弘隆控股有限公司以14.3亿元的底价拿下，高达1993.31万元/亩的亩价使其成为2014年石家庄单价地王。

【地王评说】华润置地首次石家庄拿地就成为石家庄的单价“新地王”，一方面与商服用地的土地性质有关，另一方面，地处中华大街与中山路交汇处的绝版地段，也成为亩单价再创新高的原因之一。

实际上，在华润置地拿地之处，就有业内人士表示，[2014]001号地是华润置地的“专供地块”。原因在于，石家庄市国土局特别发布补充公告，特别指明：[2014]001号地块竞买人或竞买人所属企业集团须是《财富》杂志评选的2013年世界500强企业及中国连锁经营协会公布的2012年中国连锁百强前50名的企业。

2018年11月10日，石家庄华润万象城正式开业，当天迎接客流量超过30万人次。2019年石家庄华润万象城的全年销售额突破10亿元。开业不到一年半，石家庄华润万象城已经迅速成为最受市民欢迎的购物中心之一。

2015年、2016年：棉三棉四地王横空出世

荣盛华府实景图

时间：2015年12月25日、2016年1月7日

地块：[2015] 053号地、[2015]054号地

竞得人：河北荣盛房地产开发有限公司

【拿地回顾】2015年12月25日，石家庄土地市场迎来一宗重量级地块出让活动——棉三厂房改造[2015] 053号地块。这宗地堪称2015年度石家庄分量最重、规模最大、关注度最高的地块。最终，经过807轮竞拍，在荣盛、碧桂园、中海、中建四家房企的争霸中，荣盛以28.91亿元拿下这宗占地161.78亩的净地，亩单价1787万元/亩，溢价率为102%，楼面价高达6748元/平方米。一举超越11月经过63轮竞拍的中冶地块，成为2015年石家庄土地市场名副其实的地王。

 2016年1月7日，距离棉三厂房地块仅两周，石家庄诞生了新地王。作为棉四厂房地块的[2015]054号地，与棉三厂房地块堪称“亲密邻居”，将它们归为一个地块也丝毫不为过。这场划时代的土拍大战，经过91轮激烈竞拍，最终被河北荣盛房地产开发有限公司以35.5亿元竞得，亩单价约1992万元/亩，楼面地价达9960元/平方米，溢价124.8%，成为2016年度地王。

【地王评说】从目前的情况来看，当初荣盛以64.41亿元的总价同时抢下棉三、棉四两块黄金宝地，是明智的选择。荣盛华府的横空出世，成为石家庄房价突破2万元大关的标志，也成为石家庄高端楼盘的代表作之一。

与此前的地王不同，棉三棉四地王是幸运的。2016年下半年及2017年上半年，在去库存背景之下，石家庄房地产发展史上最好的时代诞生。荣盛华府恰好在这一时期问世，成为改善人群、高端市场的“宠儿”。

2017年：正定新区成地王主战场

土地出让现场实景图

时间：2017年6月2日

地块：[2016]008号地

竞得人：河北昌信房地产开发有限公司（天山集团）

【拿地回顾】2017年6月2日，正定新区迎来正定新区[2016]007、008、010、011、012、013号6宗地块的公开出让。本次出让的6宗地均为住宅用地，出让总面积484.6亩），成交金额42.33亿元，溢价26.35亿元。其中，[2016]008号地由河北昌信房地产开发有限公司（天山集团）以66000万元+人才安置房面积41000平方米竞得，楼面价高达20922元/㎡，刷新了石家庄土地市场楼面价的纪录。

【地王评说】2017年的石家庄土地市场，主城区亮点并不多，成交地块以补证项目为主。在北跨战略之下，正定新区在这一年涌现出诸多利好，这个在当时立志成为国家级新区的滹沱河北岸地区，一时间成为石家庄楼市中最为炙手可热的区域。土地市场也不例外，各大房企纷纷掉头转向正定新区，在这片充满机遇的区域攻城略地。

2017年6月2日这场土地出让涉及正定新区6宗地，吸引了多达25家房企报名，其中不乏碧桂园、万科、保利、恒大、华润、金科、金辉、金地、旭辉等全国一线房企的身影。当然，天山、润江等石家庄本土房企也加入了此次“乱战”并且有所收获。

除了金科、金辉首次在石家庄拿地外，其余4宗地，1宗被润江拿到，另外3宗全部由天山收入囊中。其中，楼面价高达20922元/㎡的[2016]008号地可谓“惊为天人”，而其余5宗地楼面价在1.1万-1.5万元/㎡之间。拍出如此之高的楼面价，还是在“限地价，竞配建人才安置房”的规则之下进行。楼面价水平超过主城区，这是否符合房地产市场发展的规律呢？实际来看，在正定新区一系列利好褪去之后，楼面价破2万的[2016]008号地已然成为最尴尬的“地王”。

2018年：群龙无首亩价地王竟是它！

三元三厂六厂地块竞拍现场

时间：2018年9月18日

地块：[2018]053号地

竞得人：石家庄高新区方亿投资有限公司

【拿地回顾】2018年9月18日，高新区迎来3宗地的公开出让，土地编号为[2018]052、[2018]053与[2018]054。其中，[2018]053号地为1宗占地仅7.49亩的商业用地，现场有3家竞买人参与报价，并引起激烈竞拍，该宗地起始价仅为3190万元，最终成交价达到3亿，溢价率高达840.44%，亩价高达4005.34万元/亩。

【地王评说】说起2018年的石家庄土地市场，可以用“群龙无首”四个字来形容。因为纵观整年，并没有出现数据太亮眼的地块。如果非要找出关注度相对较高的地块，只有三元三厂、六厂地块了。

2018年2月8日，编号为[2017]046与[2017]047的两宗净地，属于三元三厂、六厂改造地块，均采用“限地价竞自持面积”方式确定竞得人。这2宗二环内的净地吸引了荣盛、保利、金地、金茂、中冶、世茂、万科、中海等10家竞买人报名。最终，笑到最后的是有“地王专业户”之称的荣盛。成交价分别为14.5亿元+56000平米自持面积、4.8亿元+19000平米自持面积，成交亩价分别为1408.998万元/亩、1508.959万元/亩，成交楼面价分别为1.42万元/㎡、1.41万元/㎡。尽管地块关注度极高，但亩价与楼面价均未超越此前的成交纪录。

反观一举拿下石家庄历史亩价地王的[2018]053号地，完全是1宗名不见经传的地块，溢价率却高达840.44%，亩价更是高达4005.34万元/亩。客观来看，尽管亩价如此之高，但影响力远不及三元三厂、六厂地块。

2019年、2020年：棉五地块连出2大地王

棉五旧改地块鸟瞰实景图

时间：2019年12月24日、2020年3月25日

地块：[2019]082号地、[2020]009号地

竞得人：北京中海地产有限公司、石家庄乾丽房地产开发有限公司（东胜）

【拿地回顾】2019年12月24日，石家庄主城区迎来一场土地出让活动，涉及4宗地。其中，仅[2019]082号地（棉五厂房地块）就有中海、保利、华润、中交、平安、 卓越等6家竞买人参与竞拍。最终，经过324轮竞拍中海成为最终胜出者，以20.11亿元竞得，溢价率达55.05%，亩价1753.12万元/亩，楼面价11071.94元/㎡，2019年度楼面价地王诞生。

 2020年3月25日，石家庄主城区迎来2020年第六个批次土地出让活动，涉及3宗地。其中，最受瞩目的棉五社区改造地块——[2020]009号地有中海、东胜以及荣盛3家竞买人报名。最终，经过241轮竞拍东胜成为最终胜出者，以20.04亿元竞得，溢价率达85.21%，亩价1499.44万元/亩，楼面价15839.89元/㎡，暂时成为石家庄2020年度楼面价地王。

【地王评说】回顾石家庄十年间土地市场，地王往往诞生在年初或者年末，或者说一季度或四季度。2019年和2020年的年度地王，同样遵循了这样的规律。由此可以看出，国土资源局在放量土地时，习惯将优质地块安排在一年中的两头。

实际上，棉五厂房地块和棉五旧改地块，距离曾经的地王棉三棉四地块不远，加上西侧的水泵厂改造地块，共同组成了和平路沿线地王组团。这条地王倍出的主干道，未来有望成为石家庄豪宅分布最密集的版块。据了解，中海的棉五厂房改造地块和东胜的棉五旧改地块，都将在今年第三季度入市，高端改善人群可以持续关注这两大项目的动态。

下期预告：石家庄十年来的地王诞生记，就此梳理完毕。纵观十余年，石家庄土地市场的起起伏伏，与每个地王的出现有着千丝万缕的联系。地王背负“地王”之名，如何才能不辱使命，是地王背后的开发企业需要深思之处。《地一线》下篇，将对石家庄2020年一季度土地市场进行回顾整理，并通过2020年石家庄土地供应计划，窥探今年土地市场发展大势。

责任编辑：种夏

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