500万在北京买房,没点本事还真买不到好房!坑多肉少

内容来源：居者老莫

近日，国家统计局公布了一组新数据：上半年，全国商品房销售额增长1.1%。

而商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%。其中住宅销售面积为5.2亿平方米，同比下降2.8%，办公楼销售面积同比下降18.8%，商业营业用房销售面积同比下降20.5%。

商品房销售面积下降，但销售额增长，说明了两个问题：

1、商办、公寓类房产，真的不吃香了，未来很长一段时间也都不再是香饽饽。

2、在销售面积下降，销售额却提高的情况下，卖出去的这些房子，都不便宜，甚至价格有所上涨。

毫无疑问，是经济实力比较强的改善群体，拉动了上半年的购买力。但这种行情对于刚需来说，就不太又好了。

毕竟卖不出去的这些房子，大概率最后都要被刚需接盘。

这让我想起最近几个月找我们咨询的刚需客户们。

刚需的特点是：

1、资金能力有限，很多预算在300-500万之间。

2、第一次在北京买房，选筹认知能力有限。

3、由于资金和经验有限，反而更不愿意花费时间、金钱和精力去了解北京楼市的基本逻辑。

4、市面上有大量即将被淘汰的房产，等待着刚需接盘。

每一个特点，在当下这个市场环境都很危险，稍不留神，就6个钱包掏空还得折损。

而且6月份有一个很惊人的数据，截至6月底，北京二手房挂牌量已高达近19万套。去年11月，北京二手房市场挂牌量超12万套时，就已经登上热搜了。如今挂牌量再度爆发，大家却似乎习以为常。

市场上这些二手房房源，主要是老破小和刚需房。

过去10年，很多拆迁户和搭上房地产红利的人，手握3-5套房非常正常。

但随着北京的区域、地铁、产业发展日新月异，房龄逐步变老，很多老破小和回迁房已经不再是市场上的主流房源。

业主们想让自己的房产继续保值增值，就必须把手里即将被市场淘汰的房子置换到主流楼盘中，才能守护令人垂涎的家庭资产。

但这些即将被老破小淘汰的房子谁来接盘呢？

答案就是：刚需。

所以我们说，300-500万预算之间的刚需群体，是最难买房的一个群体，市场上的房子很多，却80%都是坑。

不过相比之下，改善群体的难题，则卡在了钱上。

北京的购房逻辑变了，曾经的购房主力军是刚需上车群体，现在的购房主力军是两居室以上的改善群体。

市场下行，不耽误有钱人买房，却坑了预算有限的人。

根据中指数据，7月首周（7月3日~9日）重点50城商品住宅周度成交面积环比下降59%，其中上海同环比降幅最大，分别为35.1%和9.6%；但北京同比涨幅最大，为5.5%。

也就是说，在上半年全国成交面积下滑的情况下，深圳、广州、北京的市场，反而在悄悄回暖。

不得不说，这得感谢北京限购政策是实打实的严格。

稍微在金融、限购方面放松一点点，立刻就能激起购房需求。

此外，新一代购房群体基本都是90后，在居住习惯上不喜欢老破小，加上北京的老破小实在是不堪入目，稍微有点资金实力的90后，都去买次新房了，老破小只会越来越被嫌弃。

还有一部分刚需群体相信所谓的“洼地”，确实没有产业、未来保值增值空间有限的区域。比如目前朝阳区带看率最高的300-500w小区，绝大部分都是涨幅垫底的。比如垡头、劲松、酒仙桥、潘家园、农展馆、十里河等。

可见普通人的天赋，不在选对，而在选错。

所以对于预算相对有限的刚需群体来说，必须破解眼前这道难题。

不能明知山有虎，偏向虎山行，应该寻找方法逆势突围。

避免自己好不容易在北京站稳脚跟，还没等吃到城市红利就踩了房子的坑。

一明是位玄学从业者，在北京，这个行业虽然小众，却很吃香。

19岁就出来闯荡的他，如今也终于赚到了人生中的第一桶金，拿着沉甸甸的250万首付想在北京买房，总预算400万。

但大师，也得臣服在北京的房价之下。他会问：我这个预算，能不能买到一套兼顾交通、自住，和保值增值属性的房子？

当然是可以。

一明之前自己看的房子，是在通州、酒仙桥附近的老破小，但他觉得房子不太行。

算一下一明当前的收入，每个月基本稳定在5万左右，但他花销才1万，即便是月供3万，也还能留1万作为储蓄备用金。

思路打开点，可以想办法盘活资产，一步到位买一套600万左右的房。2022年9月，他以622万的总价买入了国美第一城2号院的两居室。

如今，这个小区同户型的房源，挂牌价在688万，在当下的行情里，不到一年涨了60多万。

而一明的朋友买了垡头双合家园90平两居室，总价426万。

一年后，双合家园小区内同户型的房源挂牌价为415万，净跌11万。

关键是小区内挂牌的房源非常多，还卖不出去。

当下这个行情，买房不做功课的话，不选错需要运气，选对靠气运啊！

欢迎大家入群交流分享自己的看房选房经验和想法~

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