北京买房问题实例解析01

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提问1：

章哥，我准备近期在北京买房，准备金200万，在国贸附近工作，有首套房的资格。目前纠结于区域，分别看了望京、管庄和燕郊。请问应该怎么选择。在我看来是燕郊的性价比最高，但不知道未来的升值趋势如何？谢谢。

回答1：

1、  既然你有北京的买房资格，而且首付资金也不算少了，那为什么还要考虑燕郊呢？

以200万资金计算，理论上可购买最大500万左右的房产。这个总价在北京的选择余地很大了，除了核心区，至少也能买个小两居了。

2、  选择区域，不能光看现在的价格，一定要分析未来。其中最重要的就是居住人群和产业。

燕郊，确实以年轻人为主，看上去很有活力。但是请注意，这些年轻人大多都是以这里过渡，一旦他们经济宽裕之后，大多数都会搬离，接手的还是为了过渡的年轻人。

而且，燕郊的产业规模很小，未来也看不到什么成型的高新产业的发展规划。所以，这里只能吸引到事业和财富刚起步的年轻人。而这些人的资金是有极限的，一旦超过就很难承担。

所以，将来这里发展趋势不会有什么太大利好，还是相当于远郊的居住生活区。虽然房价的涨幅有时候甚至超过市区，但是并不稳定，波动性也大。

3、  管庄地区，比燕郊的人员构成复杂一些，本地人和年轻人都有。也是北京发展较快的区域。但总体来说，附近也没有什么产业支撑，纯粹的居住生活区。所以，未来发展应该和其他区域差不多，走不出独立行情。

4、  望京地区是最看好的，因为这里不仅已经非常成熟，而且有着巨大的产业规模，无可替代的产业基础已经形成。这里的居住人群，有极大的比例是会长期生活居住下去的。虽然也有过渡的人群，但只占一小部分。而且，望京不仅产业规模大，教育质量也很不错。所以，这里的主流人群只会越来越高，越来越稳定，发展也会最快。

5、  总结：建议首选望京，次选管庄，燕郊不建议选择。

提问2：

章哥您好，我现在有资金180万，准备再投资一套房。目前的住房还有80万的房贷没还，是7折的商业贷款，每月不到4000块，还有20年。有朋友建议卖掉，但我总可惜，7折利息每月还不了多少钱。那请问：现在的房子能否办理抵押贷款？另外中介介绍说能垫资全款买房的公司，买房后再进行抵押贷归还，这种操作是否可行？我的收入不算高，每月2万左右，请问适合这种资金周转模式吗？

回答2：

1、  你的现有住房是2010年左右买的，应该借贷在95万左右。这十年间还的基本都是利息。当然，一般要再过几年之后才以本金为主的，但现在卖掉确实是有些可惜的。毕竟7折的利率估计以后很难有了，甚至说，在限购的环境下不可能再有了。

2、  以你的贷款估算，现有房产价值在700万左右。但毕竟有贷款未还清，做二抵的银行不多，条件也比较苛刻，难度较大。

3、  先垫资再抵押的模式有，但这还要看你的还款能力了。目前你的收入2万，去掉月供后还有1.6万。那还能承担多少的月还款？应该最多8000块吧。

按照8000倒算，可贷款130万，加上180等于310万。但这里还没计算抵押贷相关费用，而且还有税费和中介费，溢价备用金，估计你最终能买到的房产在280万也就最多了。以这个总价，在北京基本为南四环附近的老公房小户型，或者五环外二手房。

4、  总结：建议根据具体房源，让中介计算两套方案进行选择，看哪种适合资金的规划。

提问3：

章哥好，请教个学区房的问题。我们准备卖掉丰台的房子，大概能卖到380万。孩子在丰台上小学三年级，请问如果转到海淀上学的话应该怎么做？然后请问如果能转到海淀的话，买哪里的房子比较合适？我丰台的房子以前贷过款，如果我现在贷款的话，最多能贷到多少，有人说只能贷到一半不到，是真的吗？

回答3：

1、  首先说，如果孩子已经入学，那同区内转换学区都很困难，跨区转学更是几乎不可能。

也就是说，既然孩子已经在丰台上了小学，那他的学籍学位就已经注定在丰台了。将来上初中也只能是两种选择，一是学习好，以“校额到校”被优质初中挑走。二是进入“一对一”的指定中学。还一种就是参加随机派位，纯靠运气。

2、  就算你们卖掉丰台的房子，也是二套的资格。并且北京规定，五环内网签价不超过468万的话，最多可贷款40%。超过的话就只能贷款20%了。

而468的80%就是374万。也就是说，以你们的首付，要想多贷点款的话，只能把网签价做到468万之内，然后多交首付，大概能买到最多550万左右的房产吧。

但是，就算以这个价格，在海淀也是买不到什么学区房的。

3、  总结：二套贷款最多是40%。你们房产置换没问题，但跨区转学，尤其是转入优质校，完全没可能。而且以这个价格也不太可能买到学区房，请考虑。

提问4：

章哥好，我们是外地人，现有资金300万，准备为了孩子在北京海淀买房。夫妻都有外地的贷款记录，北京无房。我社保刚满五年，具备了购房资格。我买房不一定住，可以出租，主要是为了学位。请问怎么做？能买多大的房子？在什么地区合适？

回答4：

1、  首先明确你们的需求，是主要为了投资还是学位？

如果是为了让孩子上好小学，那买房的意义并不大。因为海淀的学位太过紧张，尤其是优质学校，连有户口的北京家庭都未必能确保，何况外地户口呢。

获得学位的第一序列就是房户合一，就是房籍和户籍缺一不可。而你们只是社保记录，就算有了房产也意义不大，至少也是第三序列。那几乎可以肯定是要参加随机派位的，所以买学区房没什么意义，派不上多大用场。

2、  因为你们在都有过放贷记录，所以无论怎么做都是二套资格，贷款最多40%。也就是说，最高能购买网签价468万的房产，超过这个数就只能贷20%了。

以这个价格，在海淀很难买到优质学区的房产，普通学区的房产还可以。建议在紫竹桥、五棵松、四季青等地的地铁沿线选择，因为这些地段的房价适中，当然学区也一般。但是，因为教育招生制度年年改革，都是针对的优质学区房的，而这些地段反倒有可能得到利好。

3、  以海淀均价来看，以上的板块基本就是，一般都在8万多。以500万总价之内，能买到60平以下的房产。

4、  从今年的形势来看，确实房价上涨的可能性比较大。但如果没有鼓励买房的政策出台的话，涨幅还不好说。但是请做好准备，现在就开始看房吧，未必购买，但先熟悉市场，免得到时候忙乱。

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