买房避坑实操!

有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有险恶。房产交易江湖浪大水深，一不小心就掉进深坑。

新房“买房送维权”，二手房交易透明少，无论购房小白，还是自诩的炒房高手，买房之坑，防不胜防。

这里讲一个经典案例，涉及到购房过程中多种“雷”，详细给大家分析因果，让你买房路上少走弯路！

这是一则真实的购房新闻：深圳徐女士假离婚、假流水，房子没买到，192万首付也没了！故事主人公徐女士在某中介APP上找到一名中介，接受了中介推荐的深圳龙华区新盘卓能雅苑。

卓能雅苑楼盘效果图中介告诉她，该盘现房均价5.5万元/平方米，最低5.3万元/平方米能买到，而项目早期推出的楼盘二手房报价超过5.9万/平方米。徐女士看房后很心动，置业顾问表示当天就要交定金。她果断交了10万元购房定金。随后，又分批付了192万元首付。在她交剩下首付款时，售楼处告知她丈夫征信不合格。置业顾问于是建议她假离婚买房，因为“如果按揭过不了，之前交了的钱也退不了。”紧接着，徐女士又被置业顾问告知“银行流水有问题，资料无法过审，没法买房”，并建议做假流水单。徐女士不想继续造假，逐渐动摇了买房的想法，结果被置业顾问告知定金和首付款都退不了，并否认让徐女士“办假证、造资格”。这名置业顾问反复强调徐女士“只要提供银行需要的资料就可以买房。”最终，中介被所在公司拉黑，徐女士却陷入无法退房，钱也退不回的境地。此外，这件事开发商可以说自己完全不知情，甩锅给中介。

买房涉及购房者、中介和开发商（业主）三方，这个故事中三方都有很大责任。第一坑，没有买房资格，不做购房功课！如今，大部分城市都出台了限购、限贷这样的调控政策。买房之前，一定要查清楚，自己是否符合购房条件。这个故事中，徐女士没有提前做购房资格的功课，懵懵懂懂就踏入买房之路，结果卡在丈夫征信和银行流水环节，导致购房失败。买房需要做非常多功课，从选择地段、开发商和楼盘、户型，到项目的“五证二书”，再到购房政策、信贷流程，这些都要涉猎。

图源：百度百科

“五证二书”是开发商合法销售商品房的重要凭证，能保障购房人权益。五证不全导致的楼盘烂尾和违建问题很普遍，这也是购房纠纷重灾区。买房之前什么都不懂，你不挨刀谁挨刀。所以，做好功课再买房，能成功避开很多坑。

第二坑，盲目听信中介的话！购房者找中介，大多是相信“将专业的事情，交给专业的人士去做”，比自己亲力亲为要好得多。诚然不假。倘若把中介当做专业购房指导人士，那可大错特错。这个行业鱼龙混杂，人员流动性大。据链家数据显示，2019年64%的房地产经纪人年收入不到8万元，平均从业时间不足一年。专业的良心房地产经纪人凤毛麟角，多的是年收入少于八万中介。譬如，徐女士碰到的黑心“中介”，可把她坑惨了。新开盘的楼盘，经常会和大大小小房地产中介合作分销，中介促成交易后能从开发商那里拿到一定比例的返佣。这个中介给她推荐的盘就不咋地。卓能雅苑的开发商为 “雄伟房地产开发（深圳）有限公司”，南方都市报曾报道卓能雅苑“捂盘”已久。2004年该公司拍下项目地块后，项目几经停工，于2015年12月开盘。从拿地到开盘，历时11年。当时土拍楼面价约5千元/平方米，现在卖5.5万元/平方米！从房屋产权年限上来说，就要少上十多年。这家公司属于香港知名地产商赵世曾，然而该公司至今已有712起法律诉讼案件，开发商深陷纷争中。

据家住深圳论坛网友，卓能雅苑项目存在交通和配套软肋。

第三坑，信售楼处小姐姐的嘴！

房地产界广泛流传：售楼处小姐姐的嘴，骗人的鬼！她们深谙扬长避短之道，项目优势头头是道，硬伤你自己去发现吧！徐女士在价格诱惑下，当天就在置业顾问要求下交了“定金”。违约情形下，定金不能退,订金可以退。即无论买不买房，徐女士的10万定金是无法退还的。购房时，千万不要轻易交定金！在销售案场，置业顾问会采用话术，营造楼盘的稀缺抢手感，催促购房者迅速做决定，交下定金。可是不少人回家仔细一琢磨，不想再买时，定金却退不回了。置业顾问本质是房产销售员，从他们角度出发，肯定是以促成交易为第一目标。未对徐女士个人购房资质全面了解情况下，就让她交定金交首付。发现徐女士资质不合格时，更支招假离婚造假资格。在徐女士想要退房退款时，将引导造假的事情从自己身上摘得干干净净。教科书般的黑心置业顾问。

第四坑，规避政策造假！徐女士继假离婚后，面对假流水退缩了，怎么看造假都是一条违法犯罪的道路。为了房票或者首套房优惠政策，“假离婚买房”在购房界很很多。不过，假离婚买房路上，不少变真离了（成年人的世界，就是这么残酷）。在调控不严地区，售楼处帮忙做“假流水单”比较常见，银行通常睁一只眼闭一只眼。如果严查起来，伪造银行流水，这种行为涉嫌骗取贷款，严重的要负法律责任。这种疯狂打擦边球试探规则底线，在政策漏洞钻进钻出的行为，容易一不小心就着了道。

第五坑，开发商不靠谱！这家开发商没有尽到明确告知的义务，徐女士快交完首付才发现根本没有购房资格。按理说，可以要求开发商退款，并承担未告知过失责任。实际上，开发商如果不承认未告知或是误导徐女士，又没有确凿证据的情况下，徐女士可能房财两空，或者深陷官司拉锯战。此前提到，该楼盘开发商捂盘多年，处于各类诉讼纠纷中，太不靠谱！这套房最初吸引到徐女士的小小价差，在这五大坑面前，仅是诱惑人上当的诱饵。买房擦亮眼，多跑多问多学，才能远离购房坑！

附：二手房交易十大注意

来源：苏八月

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