北京房价的“疏解型上涨“:东西城20万,四环里15万,城区组团10万,新城8万!

2022年4月16日，中国官方正式宣布：北京首批四所高校和北京协和医院国家医学中心正式外迁“雄安新区”。 这四所高校包括“北京交通大学、中国地址大学、北京科技大学、北京林业大学”，值得注意的是，这四所大学都是“本校搬迁”，而不是开“分校”。 属于典型的“北京疏解型项目”。

值得注意的是，这仅仅是“首批疏解大学”，后面可能还会有“第二批”。 随着这一次大学疏解名单的“官宣”，估计央企总部“疏解”的名单也很快就会宣布，北京一大堆“能源型央企总部”和“三大通讯央企总部”估计会在首批央企总部疏解名单之内。 北京为什么要做如此“大规模的疏解”？ 我们的判断是：一个方面是“为了协助雄安新区的发展”，而更重要的是“北京的人口疏解压力太大”。 简单的说，就是北京的常住人口规模“很难减下去”，“常住人口不愿意离开北京”，尤其是这两年北京的常住人口有“回流迹象”。 首先我们拉看一下“北京的常住人口数据”： 从数据上看，目前的北京常住人口规模已经出现了“五连降”：从最高峰的2016年的2195万人连续下降到了2021年2188万人。 五年减少了7万人，平均每年仅仅减少了1.4万人，而且“减少的规模”在每年“递减”：

2018年减少了3万人。

2019年减少了1.6万人。

2020年减少了1.1人。

2021年仅仅减少4000人。

由此可见，北京的常住人口“太难降下去”了。

而且最关键的是，其实2020年以后北京的常住人口有“明显回升迹象”：因为2020年北京出生人口出现了“暴跌”。 根据北京卫健委的数据，2020年北京户籍出生人口至少减少了3.2万人，但是常住人口仅仅减少了9000人，这说明什么？ 说明外来人口至少增加了2万人以上。 实际情况可能增加的更多。 看清楚这一点，我们就不难理解为什么北京的房价“连续出现4连涨”了。 未来的北京房价会不会“接着涨”？答案是肯定的。 因为北京正在实施“大规模的内部人口结构调整”，未来5-10年可能会出现“疏解型房价上涨态势”。

第一，东西城核心区的房价会不会“涨到20万／平米”？

作为全国教育资源“最牛”的板块，东西城这几年一直都在努力“疏解常住人口”，很多人以为这里的房价可能要跌。

其实这是一种“幻觉”。

因为北京东西城疏解人口的手段就是：暂停拆迁，暂停新房供应，直接“禁住”，对新房供应直接“断供”。

这就意味着北京东西城未来10年，将不可能再新增“1平米住宅”，但外区和东西城之间的人口流动却没有“禁止”。

于是大家一窝蜂涌进“东西城”买房：绝版地段，顶级资源。

按照这个趋势发展下去，北京东西城的“次新房和新房”房价突破20万／平米，绝对不是梦。

东西城的房价要想“稳住”，只能“锁区”，就像副中心一样，否则房价不想涨，实力都不允许。

第二，北京“四环里”的房价会不会“涨到15万／平米”？

如果说“东西城核心区”是直接“禁住”，禁止新供地。

那么北京“四环里”就是“限住”了，所谓限住就是“限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房”。

所以北京“四环以内”的房子也是非常“稀缺的”，基本上买一套就没有一套，所以你能买就买，不能买估计也就清光了。

目前北京“四环内”的次新和新房房价在10万／平米-12万／平米，未来直接干到15万／平米，丝毫没有压力。

稀缺性＋配套成熟＋资源强势，我们判断北京四环里的房价天花板是15万／平米，“老破小”除外。

因为老破小“不稀缺”，遍地都是。

第三，城区“12大边缘组团”＋“副中心”，房价有望突破10万＋。

有些人可能会问：北京4-5环之间怎样？房价会不会同样是15万的“天花板”？

其实除了“北四环-北五环”，一旦除了四环，北京的发展重心开始转向“城区12大边缘组团”和“副中心”了。

所以导致北京四环-五环的很多片区，房价甚至不如五环外高。

比如北五环外的“清河上地”，号称“后厂村”，房价早就已经突破10万＋了。

还有东五环外的“东坝”，南五环外的“亦庄”，房价水平都可以“秒杀”很多四环-五环片区。

所以买房，要么就直接“4环里”，要么就直接“边缘组团”，别再相信什么狗屁“4-5环”的概念。

这个片区房价上涨的基本逻辑是：随着四环里房价的暴涨和住宅的稀缺，城市核心改善群体大规模外溢。

未来会有一大批“四环里的老破小”会改善到这个片区，房价水平看涨到10万＋左右。

第四，北京五大新城房价有望达到了“8万＋”水平。

北京的五大新城主要包括“顺义、昌平、亦庄、大兴和房山”这五大板块，新城的发展是北京未来的“重点”，甚至是“重中之重”。

有一些人说北京的“新城”不值得投资。

每当听到这个话，我都恨不得把它拖出去活活打晕，这种“论调”就是典型的“误人子弟”而“不知足”。

未来北京至少会有60％以上的人口会居住在“新城区”，你敢说北京新城区没有“投资价值”？

我的判断是北京五大新城区未来的房价天花板都是“8万＋”。

目前“亦庄新城”的房价甚至已经突破8万＋，比如亦庄核心区的部分项目目前已经卖到10万／平米。

目前的昌平和顺义都是“6万＋”。

昌平部分板块已经达到8万＋，比如融泽嘉园附近的“金域华府”已经达到8万均价，回龙观东大街的“首开国风美唐”也已经7万均价，平西府的“公园悦府”也已经达到7万均价。

顺义的房价要稍微慢一点，除了新房“和光瑞府”能够卖到6万以上，其他的次新二手房都在5万＋。

在未来五年，顺义的房价要想做到8万＋基本不可能，但是6万＋应该没有太大问题。

目前的大兴基本上是5万＋的水平，未来五年做到6万＋也问题不大，要想做到8万＋，预计要到2030年前后了。

房山目前大多数都是4万＋，五年内我的判断是“房山长阳板块”可以做到6万＋，大学城板块5万＋，2030年前后也可以做到8万＋。

北京新城房价上涨逻辑很清晰：人口大疏解＋配套完善学区完善＋产业发展，逐渐推高北京新城的房价。

写到这里，可能很多人就会想，那应该大规模投资北京才对啊。 想多了，真的是想多了。 北京“资产财富”仅供少数人。 第一，北京是严格限购的，外地户籍只能“买一套”，北京户籍也只能“买两套”，压根就不可能让你多买。 北京用公司购买“不限购”，但需要“全款支付”，没有杠杆的撬动，财富效益“锐减”，投资意义变得不太大了。 第二，北京的投资门槛“非常高”，普通人已经不适合投资北京。 北京四环里的“房价天花板很高”，但是总价1000万的项目就要“疯抢”，2000万级的项目还要分“优先级摇号”，你买个屁啊。 北京城区边缘组团，再烂的项目也要700-800万起步，没有500万现金压根就“买不到”，也“买不起”。 北京的新城区，稍微好点的位置就是500万总价，至少需要300万的现金放在这里，你才敢开口说你能买。 至于300万的总价，在北京只能投资“别人剩下的”，而且还只是“凤毛麟角”，能上车就尽快上车吧。 北京的资产，说了多少遍了，“仅供有钱的少数人”，务必要把北京房票用光殆尽。 而对于大多数的普通人来说，投资还是选择“新一线”或者“环一线”吧。

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